蕪湖楊毛埂商業(yè)街調(diào)研

一、蕪湖市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

1.1蕪湖市簡(jiǎn)介

蕪湖位于長(zhǎng)江三角洲西北部、安徽省東南部，居華東中心位置。蕪湖市轄蕪湖、繁昌、南陵三縣和新蕪、鏡湖、馬塘、鳩江四區(qū)。全市總面積3317平方公里，市區(qū)230平方公里；總?cè)丝?20.26萬(wàn)人，市區(qū)65.88萬(wàn)人。

一、蕪湖市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

1.1蕪湖市簡(jiǎn)介

蕪湖位于長(zhǎng)江三角洲西北部、安徽省東南部，居華東中心位置。蕪湖市轄蕪湖、繁昌、南陵三縣和新蕪、鏡湖、馬塘、鳩江四區(qū)。全市總面積3317平方公里，市區(qū)230平方公里；總?cè)丝?20.26萬(wàn)人，市區(qū)65.88萬(wàn)人。

進(jìn)入20世紀(jì)90年代，特別是鄧小平同志南巡談話以來(lái)，蕪湖的改革開(kāi)放和現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。蕪湖市位于長(zhǎng)江開(kāi)發(fā)開(kāi)放梯度推進(jìn)的結(jié)合點(diǎn)，具有承接和轉(zhuǎn)移輻射的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。蕪湖立體交通網(wǎng)絡(luò)基本形成，2000年10月蕪湖長(zhǎng)江大橋建成通車，成為溝通東西南北的重要結(jié)點(diǎn)。

蕪湖是中國(guó)東部的綜合交通樞紐城市。蕪湖港是長(zhǎng)江第五大深水良港，遠(yuǎn)洋航線直通海外。南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)和合肥駱崗機(jī)場(chǎng)距蕪湖均1小時(shí)左右車程。蕪湖是華東地區(qū)鐵路交通樞紐和公路網(wǎng)絡(luò)中心，蕪湖長(zhǎng)江大橋是我國(guó)已建成的規(guī)模最大、科技含量最高的特大型公鐵兩用大橋，開(kāi)辟了華東鐵路第二通道。蕪湖城市周邊高速公路網(wǎng)絡(luò)密集，可連接上海、寧波、連云港等出�？凇�

90年代以來(lái),蕪湖市加快了城市道路設(shè)施建設(shè),先后改擴(kuò)建了70多條城市道路和9座橋梁,初步形成了四橫十縱的城市道路網(wǎng)絡(luò),建成區(qū)面積擴(kuò)大到68平方公里。加快了城市防洪設(shè)施建設(shè)，建成了23公里多功能防洪墻，使城市防洪能力達(dá)到百年一遇的標(biāo)準(zhǔn)。新建了利民路、楊家門水廠，實(shí)施了城市地下管網(wǎng)和電網(wǎng)改造，城市供電能力56萬(wàn)千瓦，日供水綜合生產(chǎn)能力72.5萬(wàn)噸。新建了煤氣三期工程，日供氣能力達(dá)10.32萬(wàn)立方米，建成了三座儲(chǔ)氣總量為1.1萬(wàn)立方米的液化氣儲(chǔ)存基地。西氣東輸工程加快實(shí)施，2003年天然氣將送到蕪湖，為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)清潔能源。

近年來(lái)，蕪湖市努力創(chuàng)造"辦事廉潔高效，服務(wù)成龍配套，規(guī)費(fèi)相對(duì)較低"的良好投資環(huán)境，力爭(zhēng)使蕪湖成為投資者的樂(lè)園。蕪湖市具有規(guī)范透明的法制和政策環(huán)境，廉潔高效的政務(wù)環(huán)境，統(tǒng)一開(kāi)放、公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，文明安定的人文環(huán)境，完善配套的硬環(huán)境。蕪湖是國(guó)家首批沿江對(duì)外開(kāi)放城市，擁有國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和國(guó)家一類口岸。蕪湖市在安徽省率先成立了行政服務(wù)中心，大大推進(jìn)了政務(wù)公開(kāi)和陽(yáng)光操作。蕪湖市著力推進(jìn)招商載體建設(shè)，蕪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、大橋綜合經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和縣區(qū)特色工業(yè)園區(qū)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)特色鮮明，配套設(shè)施完善，集聚效應(yīng)明顯，有著吸納國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)和各類中小企業(yè)來(lái)蕪發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，蕪湖已成為歐美等跨國(guó)公司面向中國(guó)市場(chǎng)、國(guó)內(nèi)上市公司及大企業(yè)面向華東市場(chǎng)的生產(chǎn)基地和研發(fā)中心。

近年來(lái)，通過(guò)大力實(shí)施外向帶動(dòng)戰(zhàn)略，加速調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，蕪湖經(jīng)濟(jì)得到了快速健康發(fā)展。2001年全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值218.77億元，比上年增長(zhǎng)9.1%；財(cái)政收入29.54億元，增長(zhǎng)12.4%；城鎮(zhèn)居民可支配收入6025元，增長(zhǎng)5.4%；農(nóng)民人均純收入2751元，增長(zhǎng)3.5%。

1.2蕪湖市近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

（1）市場(chǎng)潛力

蕪湖市場(chǎng)潛力巨大，業(yè)已形成三大支柱產(chǎn)業(yè)－－新型建材、汽車零部件、電子通信制造業(yè)。商貿(mào)、旅游業(yè)方興未艾。已有30多個(gè)國(guó)家和地區(qū)來(lái)蕪?fù)顿Y，其中有17個(gè)國(guó)家和地區(qū)的外商進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)投資興業(yè)。蕪湖是國(guó)家技術(shù)創(chuàng)新試點(diǎn)城市、零售商業(yè)利用外資試點(diǎn)城市、國(guó)家新型建材科研生產(chǎn)基地，正籌建蕪湖長(zhǎng)江大橋科技園、蕪湖旅游商品集散市場(chǎng)。蕪湖是長(zhǎng)江沿岸位于武漢、南京之間開(kāi)放度最高的中等城市之一，是長(zhǎng)江安徽省沿線和皖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心。已形成十幾個(gè)銷往省內(nèi)外的專業(yè)市場(chǎng)，產(chǎn)品覆蓋中國(guó)大部分地區(qū)和世界諸多國(guó)家與地區(qū)。

（2）生產(chǎn)成本

蕪湖人才資源豐富，勞工、技工、中級(jí)技術(shù)人員充裕。有高等院校8所，擁有一定數(shù)量的高級(jí)管理人員。藍(lán)領(lǐng)工人平均工資為人民幣520元/月，中層管理人員工資為人民幣800元/月，投資企業(yè)對(duì)勞動(dòng)力有吸引力。開(kāi)發(fā)區(qū)土地、廠房?jī)r(jià)格低廉。工業(yè)用水價(jià)為0.82元/立方米，電價(jià)為0.50元/千瓦時(shí)，煤氣價(jià)為1.15/立方米。靠近南京、上海，在技術(shù)、貿(mào)易、金融服務(wù)上可取得支援。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施

蕪湖是華東地區(qū)重要的水陸交通樞紐。朱家橋外貿(mào)碼頭是長(zhǎng)江上常年可泊萬(wàn)噸級(jí)船舶的最后一個(gè)深水良港，可達(dá)40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，已開(kāi)通至日本、香港航線。該市裕溪口碼頭是中國(guó)最早的內(nèi)河煤港，亦是全國(guó)三大煤港之一。聯(lián)航機(jī)場(chǎng)已開(kāi)通北京、佛山航線。距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅58公里，距上海328公里，距合肥130公里。

鐵路：是華東第二通道的咽喉，可直達(dá)15個(gè)大中城市。

公路：205國(guó)道和318國(guó)道穿境而過(guò)，建設(shè)中的長(zhǎng)江公鐵兩用大橋是中國(guó)21世紀(jì)初的標(biāo)志性建筑之一，將于2000年9月建成通車。

蕪湖是皖南通信中心。供水、供電、供氣均可保證，且水質(zhì)優(yōu)良。道路、綠化、環(huán)保宜于投資興業(yè)。

（4）鼓勵(lì)外商投資方向

產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向?yàn)楦呖萍济芗�型農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、加工工業(yè)項(xiàng)目，如電子、輕工、機(jī)械、紡織、醫(yī)藥、精細(xì)化工、新型建材及非金屬礦物制品、汽車及零部件等。能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，第三產(chǎn)業(yè)如房地產(chǎn)、商業(yè)零售業(yè)、金融業(yè)、信息咨詢業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)等。亦歡迎批租土地成片開(kāi)發(fā)。

經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，蕪湖工業(yè)初步形成了建材、汽車及汽車零部件、電子電器三個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。以海螺集團(tuán)、華亞企業(yè)為主力，蕪湖已成為中國(guó)最大的水泥生產(chǎn)基地和亞洲最大的PVC管材、型材生產(chǎn)基地。汽車產(chǎn)業(yè)以上汽集團(tuán)奇瑞公司、一汽揚(yáng)子等企業(yè)為核心，大批量生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)適用型家用轎車和輕型車。包括德國(guó)VDO汽車儀表等著名企業(yè)在內(nèi)，蕪湖已有汽車零部件配套企業(yè)30多家。電子電器工業(yè)規(guī)模不斷壯大，美的、科龍、日立、實(shí)達(dá)等國(guó)內(nèi)外一流電子電器企業(yè)都已進(jìn)入蕪湖，把蕪湖作為生產(chǎn)制造基地和科技研發(fā)中心。

蕪湖第三產(chǎn)業(yè)依托古老商埠的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，以建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心為方向，相繼發(fā)展了中山路步行街、鳳凰美食一條街等一批精品商業(yè)街市，鳩茲廣場(chǎng)、九華廣場(chǎng)、吉和廣場(chǎng)等城市亮點(diǎn)極大地增強(qiáng)了城市的觀賞性和吸引力。新建、擴(kuò)建了一批區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)，新長(zhǎng)江市場(chǎng)園區(qū)、皖江水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、峨橋茶市等市場(chǎng)發(fā)展完備，輻射力、集聚力日益擴(kuò)大，蕪湖已成為輻射華東、影響全國(guó)的物流中心。蕪湖是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，境內(nèi)旅游資源豐富，小九華等佛教旅游資源名聞中外。配合黃山、九華山、太平湖旅游開(kāi)發(fā)，蕪湖著力建設(shè)旅游快速通道，構(gòu)建了完善的城市旅游基礎(chǔ)設(shè)施，蕪湖市已成為輻射皖南、皖中等世界級(jí)風(fēng)景區(qū)的旅游目的地城市。

1.3蕪湖市房地產(chǎn)發(fā)展運(yùn)行

為適應(yīng)蕪湖市城市建設(shè)發(fā)展的需要，在2000年對(duì)城市總體規(guī)劃進(jìn)行了調(diào)整，調(diào)整的主要內(nèi)容：調(diào)整城市的用地范圍，將馬塘區(qū)南界線以北地區(qū)全部納入城市規(guī)劃用地，增加城市規(guī)劃建設(shè)用地18平方公里；城市東部建立規(guī)劃控制區(qū)。在城市空間布局上重新劃分為三大塊：解放路以北為工業(yè)區(qū)，包括經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、長(zhǎng)江大橋經(jīng)濟(jì)園區(qū)和城北工業(yè)區(qū)；解放路至青弋江為城中區(qū)，是全市的商貿(mào)旅游區(qū)；青弋江以南為城南區(qū)，是主要生活居住區(qū)和文體中心。按照建設(shè)外向型、現(xiàn)代化城市新區(qū)的要求，2000年重新編制了城南片分區(qū)規(guī)劃。城南片總體上由大學(xué)園、體育公園、市政公園、文化公園和居住花園形成框架，充分發(fā)揮生態(tài)自然優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)“以人為本”的規(guī)劃觀念，對(duì)水系保護(hù)、園林綠化、城南片老城區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)園區(qū)、灘頭利用、道路交通等強(qiáng)調(diào)高起點(diǎn)、大手筆的規(guī)劃，并與城市總體規(guī)劃相銜接。

從1997年開(kāi)始，蕪湖市房地產(chǎn)隨著全國(guó)住宅消費(fèi)的升溫，逐漸體現(xiàn)出溫和放量的過(guò)程，但是應(yīng)該引起注意的是，2001年當(dāng)年的開(kāi)工量首次以上年開(kāi)工130%的量放大，而同期銷售面積卻反而萎縮，體現(xiàn)了市場(chǎng)在未來(lái)2-3年內(nèi)可能產(chǎn)生供過(guò)于求的可能性。

      而從市場(chǎng)成交價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，近5年來(lái)價(jià)格基本呈溫和上揚(yáng)的過(guò)程，但是通過(guò)圖表我們發(fā)現(xiàn)自2000年竣工量和開(kāi)工量有所放大后，市場(chǎng)平均價(jià)格受到平抑，價(jià)格的繼續(xù)上揚(yáng)還有待其他優(yōu)惠利好政策的出臺(tái)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好。

附：歷年蕪湖市房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

單位：萬(wàn)平方米億元

序號(hào) 指標(biāo)名稱 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 5.80 6.89 7.91 9.69 12.39

 其中：住宅 4.21 4.42 5.77 5.72 7.90

2 房屋施工面積 124.45 144.95 156.50 160.15 227.35

 其中：住宅 92.61 108.95 125.05 121.02 195.38

3 房屋新開(kāi)工面積 54.55 60.66 73.71 68.45 157.60

 其中：住宅 44.11 49.20 64.48 48.82 136.75

4 實(shí)際銷售房屋面積 44.20 56.00 54.21 69.77 59.74

 其中：住宅 35.84 48.17 46.90 62.82 51.74

 其中：個(gè)人購(gòu)買住宅 21.94 30.93 36.85 59.14

5 房屋銷售額 4.46 6.15 6.15 7.77

 其中：住宅 3.09 4.58 4.58 6.08

6 房屋竣工面積 70.41 73.42 67.14 81.50 78.08

 其中：住宅 54.93 58.59 54.72 69.34 64.53

7 空置房屋面積 15.67 21.02 24.00 10.06 16.00

 其中：住宅 9.33 12.35 15.03 4.32 5.16

8 購(gòu)置土地面積 18.83 25.14 48.83 28.31

9 預(yù)售房屋面積 16.67 14.77 16.69 25.43

10 預(yù)售住宅面積 13.79 12.23 14.51 21.38 21.69

二、區(qū)域市場(chǎng)比較

2. 1區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展展望

本案區(qū)域位于蕪湖市市區(qū)南部,隸屬于馬塘區(qū)。馬塘區(qū)東面及東南和蕪湖縣接壤，西鄰長(zhǎng)江，南隔漳河與繁昌縣相望，北隔青弋江和鏡湖、新蕪區(qū)相望。馬塘區(qū)面積46平方公里，人口10萬(wàn)余（截止2000年底），轄3個(gè)街道辦事處、2個(gè)鎮(zhèn)、25個(gè)居委會(huì)和22個(gè)村委會(huì)。

同時(shí)，根據(jù)蕪湖市政府的規(guī)劃，將在今后兩三年的時(shí)間內(nèi)將城南發(fā)展成市區(qū)會(huì)展、行政和辦公中心。其中市政府辦公樓和奧體中心已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工，預(yù)計(jì)兩年內(nèi)將投入運(yùn)行；而最近拍賣的幾塊開(kāi)發(fā)用地預(yù)計(jì)將在今后兩三年內(nèi)形成將近50萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量，一旦建成，將成為蕪湖市最具規(guī)模的，集住宅、商業(yè)、辦公、中心綠化為一體的新型高尚居住區(qū)。隨著這些樓盤和包括南瑞新城等再內(nèi)的一些既有樓盤的相繼建成入住，預(yù)計(jì)該區(qū)域?qū)⑿纬梢粋�(gè)可以容納20萬(wàn)人口、蕪湖市最具規(guī)模的現(xiàn)代生活新城。

2. 2競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)比

    競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)比1

       項(xiàng)目

類別 鐵佛花苑香樟城市花園 中西友好小區(qū)

樓盤位置北京路近中和街 九華山路 中和路新百大廈旁

發(fā)展商 杰成房地產(chǎn)公司偉華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 偉華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

建筑面積 8000平方米 100000平方米 50000平方米

建筑類型高層住宅 多層住宅 小高層住宅、商鋪

戶型面積范圍 89，113，123 80—160 90—160

價(jià)格 2500 1700 2300（住宅）、 6800—10000（商鋪）

銷售率 80% 未開(kāi)盤 90%

業(yè)務(wù)能力較好 較好 較好

綜合評(píng)述銷售時(shí)間較長(zhǎng) 規(guī)劃理念先進(jìn)、發(fā)展商實(shí)力強(qiáng)大 規(guī)劃理念先進(jìn)、發(fā)展商實(shí)力強(qiáng)大

競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)比2

       項(xiàng)目

類別 錦天花苑蕪湖世紀(jì)花園 中房青山街小區(qū)

樓盤位置青山街14號(hào) 北京東路赭山中路 團(tuán)結(jié)西路67號(hào)

發(fā)展商 錦天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)中聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 中房蕪湖開(kāi)發(fā)公司

建筑面積 40000平方米（一期） 50000平方米 19000平方米

建筑類型多層住宅、商鋪 小高層住宅 多層住宅、商鋪

戶型面積范圍 97—246 110—140 81—112

價(jià)格 2350（住宅）、4300—6000（商鋪） 2350 2100（住宅）

銷售率 40% 未開(kāi)盤 90%

業(yè)務(wù)能力一般 較好 一般

綜合評(píng)述規(guī)模較大、環(huán)境一般 規(guī)劃理念先進(jìn) 面積規(guī)劃合理

競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)比3

       項(xiàng)目

類別 香苑家園天置山莊

樓盤位置天門山西路 工農(nóng)路南段

發(fā)展商 香苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)天泰置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

建筑面積 224000平方米 60000平方米

建筑類型多層住宅、商鋪 多層住宅

戶型面積范圍 81—160 80—130

價(jià)格 1600（住宅）、2800—3300（商鋪） 2250（住宅）、3200（商鋪）

銷售率 35% 80%

業(yè)務(wù)能力一般 較好

綜合評(píng)述規(guī)模較大、環(huán)境一般

綜合蕪湖市的房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀來(lái)看，總體銷售策劃水平和項(xiàng)目規(guī)劃定位水平不高。只有極少數(shù)幾家如浙江、上海等地的開(kāi)發(fā)商、代理商和房地產(chǎn)廣告商介入市場(chǎng)，并且由于先進(jìn)的理念和市場(chǎng)化的售樓意識(shí)，在市場(chǎng)上贏得了客戶的追捧，創(chuàng)造了非常好的業(yè)績(jī)�？傮w而言，蕪湖市的房地產(chǎn)發(fā)展剛剛進(jìn)入一個(gè)準(zhǔn)市場(chǎng)化操作的時(shí)代，今后隨著供應(yīng)量連年大于需求量的情況出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)逾演逾烈。

三、楊毛埂項(xiàng)目SWOT分析

3.1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

A． 地處南部開(kāi)發(fā)新城，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；

B． 發(fā)展商三家為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，開(kāi)發(fā)實(shí)力強(qiáng)大；

C． 項(xiàng)目規(guī)模經(jīng)營(yíng)，目前是城南最具規(guī)模的綜合商業(yè)街項(xiàng)目；

D． 蕪湖市政府搬遷、奧體中心建設(shè)促進(jìn)區(qū)域發(fā)展，同時(shí)各項(xiàng)市政配套、道路建設(shè)列入工作議程，前景看好。

3.2項(xiàng)目劣勢(shì)分析

A． 目前該區(qū)位尚未被市區(qū)購(gòu)房者完全接受，觀念改變還需整體宣傳配合；

B． 目前市府規(guī)劃的公建配套在資金上還有缺口，實(shí)際交付時(shí)間會(huì)和計(jì)劃時(shí)間有出入；

C． 未來(lái)1—2年全市開(kāi)發(fā)竣工量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)消化量，購(gòu)房者將面臨更多選擇；

D． 作為商業(yè)項(xiàng)目，目前的區(qū)位還只是圖紙，而定位尚不明確，無(wú)法對(duì)投資或經(jīng)營(yíng)者形成絕對(duì)吸引力；

E． 周邊配套，如花津路步行橋的建設(shè)開(kāi)通等直接制約商業(yè)街的人氣營(yíng)造，而這個(gè)重要因素的控制權(quán)不在開(kāi)發(fā)者手中。

3.3項(xiàng)目潛在威脅

A． 今后幾年區(qū)域內(nèi)住宅將集中上市，主要威脅來(lái)自區(qū)域內(nèi)部；

B． 區(qū)域內(nèi)高端產(chǎn)品有浙江開(kāi)發(fā)商投資的1#、2#地塊做代表，低端產(chǎn)品有現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的南瑞新城做代表，并且開(kāi)發(fā)體量都很大。本案項(xiàng)目只能作為一個(gè)檔次居中的新型小區(qū)面市，價(jià)格走勢(shì)會(huì)受到前兩者的制約；

C． 周邊配套如果一旦因資金或規(guī)劃問(wèn)題發(fā)生調(diào)整，本案的開(kāi)發(fā)會(huì)受極大影響。

3.4項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)

A． 鄰近地塊引進(jìn)德國(guó)歐尚大賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，對(duì)人氣的營(yíng)造有非常積極的作用；

B． 花津路步行橋的建設(shè)開(kāi)通對(duì)本案的積極促進(jìn)作用；

C． 區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目的建設(shè)同樣對(duì)本案的板塊概念炒作有積極意義。

四、目標(biāo)客戶問(wèn)卷調(diào)研

銷售公司特別對(duì)蕪湖的重要商業(yè)街區(qū)經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行了上門訪談?wù){(diào)研，初步對(duì)蕪湖市的商鋪經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀有了一些了解。其中，調(diào)研的街區(qū)主要有北京東路安師大段、集合市場(chǎng)、沿河路批發(fā)市場(chǎng)、中山路商業(yè)步行街等，調(diào)研目標(biāo)樣本為60組左右，有效樣本為41組，現(xiàn)將調(diào)研結(jié)果統(tǒng)計(jì)如下：

l 目前商鋪90%為為租賃。

l 目前的經(jīng)營(yíng)面積的比例

面積（平方米） 20-30 30-40 50-80 其他

百分比（%） 50 25 15 10

l 租金：

   租金（元/月） 600-1000 1000-2000 2000-3000 3000以上

比例（%） 20 50 25 5

l 支付方式：

支付方式按月 按季度 按年度

百分比（%） 75 15 10

l 押金：80%以上的商鋪均需收取押金，基本上為3個(gè)月的租金，一般不超過(guò)3個(gè)月的租金。

l 經(jīng)營(yíng)范圍：

   經(jīng)營(yíng)范圍 服裝鞋帽 食品 百貨建材 其他

百分比（%） 45 10 20 10 15

l 經(jīng)營(yíng)的時(shí)間：75%經(jīng)營(yíng)時(shí)間為3年不到，其他約25%

l 經(jīng)營(yíng)情況：基本可以維持，但不高。

l 70%為零售、30%為批發(fā)；

l 目前稅收沒(méi)有任何優(yōu)惠

l 60%愿意投資買斷商鋪；

l 80%的經(jīng)營(yíng)者表示可以接受期房，但不能超過(guò)半年；

l 如購(gòu)買90%以上的以選擇目前經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所附近為主；

l 95%以上的購(gòu)買者愿意選擇單層；

l 希望在購(gòu)買后的3個(gè)月內(nèi)進(jìn)駐開(kāi)業(yè)；

l 60%以上均表示購(gòu)買后自己經(jīng)營(yíng)，投資的占40%；

l 購(gòu)買的面積

所需面積（平方米） 20-30 30-40 40-50 60以上

百分比（%） 40 30 20 10

l 可接受的價(jià)格2500-3500元/平方米,地勢(shì)特別好的可接受5000-8000元/平方米；

l 一般可接受的總價(jià)在25萬(wàn)以內(nèi)

l 如購(gòu)買基本可以接受本案所處的位置；

l 目前經(jīng)營(yíng)者基本為本地人；

l 70%不需要倉(cāng)庫(kù)；30%考慮；

l 目前商鋪基本沒(méi)有物業(yè)管理服務(wù)，經(jīng)營(yíng)者對(duì)物業(yè)管理也沒(méi)有任何概念；

l 商鋪內(nèi)部70%以上表示不需要配置衛(wèi)生間、煤氣等設(shè)施；其他表示有無(wú)都無(wú)所謂；

另外，由于樣本調(diào)研客戶的行業(yè)局限性，實(shí)際規(guī)劃時(shí)還應(yīng)該考慮其他行業(yè)對(duì)商鋪的要求及租售習(xí)慣特點(diǎn)。

五、銷售建議

建議在銷售前期主要從以下幾個(gè)方面重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行：

A． 營(yíng)造人氣

商鋪銷售的關(guān)鍵是人氣，離開(kāi)這一點(diǎn)，一切免談。因此，要使這個(gè)項(xiàng)目從一開(kāi)始就受到市場(chǎng)關(guān)注，形成熱點(diǎn)，必須在前期進(jìn)行大量的工作，營(yíng)造熱點(diǎn)話題和熱點(diǎn)事件，逐漸聚積人氣。

B． 整體、單體規(guī)劃調(diào)整蕪湖楊毛埂商業(yè)街調(diào)研-調(diào)研

由于本案商鋪的總量很大，因此在前期規(guī)劃時(shí)必須通盤考慮，兼顧各種行業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式和習(xí)慣，并有意識(shí)地劃分街區(qū)的功能，只有這樣才能真正體現(xiàn)發(fā)展商做旺市場(chǎng)的決心。同時(shí)，只有將商鋪規(guī)劃和銷售結(jié)合起來(lái)，把商鋪發(fā)展成一定水準(zhǔn)的商業(yè)中心帶，那么對(duì)住宅的銷售也是一個(gè)極佳的賣點(diǎn)；而如果商鋪不考慮任何定位銷售和配套服務(wù)，一則市場(chǎng)很有可能難以做旺，再則對(duì)住宅客戶來(lái)說(shuō)也是一個(gè)顧慮。商鋪的規(guī)劃目標(biāo)應(yīng)該是地區(qū)極的商業(yè)中心帶。

在住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)上，必須在充分調(diào)研細(xì)化的基礎(chǔ)上，把戶型、立面、面積、配比、環(huán)境等各個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)糅合起來(lái)，把本案項(xiàng)目打造成城南極具水準(zhǔn)的品牌樓盤，提升利潤(rùn)空間。

C． 政府部門政策支持

城南的板塊炒作應(yīng)該有政府政策配合并宣傳。作為城南板塊最先啟動(dòng)開(kāi)發(fā)的樓盤之一，本案的風(fēng)險(xiǎn)和先機(jī)可謂各半。因此在其他同質(zhì)樓盤尚未啟動(dòng)，區(qū)域還未形成示范效應(yīng)時(shí)，必須有政府導(dǎo)向的支持，否則單靠一兩家發(fā)展商是難以帶動(dòng)板塊價(jià)格的上揚(yáng)的。

因此，本案如能打好“政策牌”、“規(guī)劃牌”，無(wú)疑對(duì)于本案的利潤(rùn)空間起到?jīng)Q定性的作用。

D． 工程進(jìn)度控制

本案項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度應(yīng)該考慮到周邊一些重大設(shè)施建設(shè)的交付期，如歐尚超市、花津橋等等。上述配套如能恰倒好處地按期使用，必能為我所用，推進(jìn)本案商鋪、住宅的動(dòng)銷。