南昌巨量商鋪“相對(duì)過(guò)剩”

　　“南昌商業(yè)地產(chǎn)有點(diǎn)過(guò)剩，但這是相對(duì)的，而不是絕對(duì)的�！�5月31日，南昌市商業(yè)貿(mào)易委員會(huì)副主任賀新華在接受本報(bào)獨(dú)家專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。他認(rèn)為，目前南昌商業(yè)地產(chǎn)巨大的推盤(pán)量，并不是說(shuō)絕對(duì)意義上的過(guò)剩，而主要是因?yàn)楫a(chǎn)品的單一化，高、中、低檔產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不豐富，與商戶(hù)需求不匹配，同時(shí)缺乏有效、合理的規(guī)劃。
　　商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)井噴
　　記者：南昌市商業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了怎樣的發(fā)展？
　　賀新華：南昌商業(yè)地產(chǎn)自2000年后，進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展期。南昌城區(qū)面積從2000年的85萬(wàn)平方公里增加到現(xiàn)在的230萬(wàn)平方公里，城區(qū)人口從180萬(wàn)增加到230萬(wàn)，預(yù)計(jì)到2020年，城區(qū)人口達(dá)到350萬(wàn)，城區(qū)面積將達(dá)到350平方公里，2008年GDP總量達(dá)1660億元。隨著城區(qū)擴(kuò)展、人口增長(zhǎng)、GDP總量攀升，南昌商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，特別是在房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的近幾年，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了一個(gè)井噴期。人口規(guī)模、購(gòu)買(mǎi)力、經(jīng)濟(jì)總量是決定商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三大要素。而隨著人口增長(zhǎng)、城市框架拉大、商業(yè)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)也變得越發(fā)關(guān)鍵和重要�？梢哉f(shuō)，南昌商業(yè)地產(chǎn)已走出短缺期，到現(xiàn)在出現(xiàn)一定的過(guò)剩。而自去年以來(lái)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)與樓市跌入低谷，投資欲望受到壓制，市場(chǎng)信心有待恢復(fù)。
　　產(chǎn)品單一以致“相對(duì)過(guò)�！�
　　記者：目前，南昌市商業(yè)地產(chǎn)存在哪些問(wèn)題？
　　賀新華：最核心最關(guān)鍵的問(wèn)題就在于，目前在南昌房地產(chǎn)業(yè)界，真正懂商業(yè)地產(chǎn)的、會(huì)商業(yè)運(yùn)作的不多，估計(jì)只占開(kāi)發(fā)商總數(shù)的2%-3%。這造成很多商業(yè)項(xiàng)目或住宅項(xiàng)目的商業(yè)部分存在規(guī)劃的盲目性。很多開(kāi)發(fā)商把商鋪當(dāng)房子賣(mài)，賣(mài)完了就不管，沒(méi)有目標(biāo)和導(dǎo)向。這在以前或許還行得通，但在未來(lái)絕對(duì)會(huì)遭受失敗。“沒(méi)有最好，只有適合的才好�！辈皇前逊孔由w好了就行的，商業(yè)地產(chǎn)有它自身更高更嚴(yán)格的要求，業(yè)態(tài)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)定位，甚至到層高、面積、停車(chē)位等等，商家也有它的要求，不是開(kāi)發(fā)商想怎么做就行，而如果要到建好了再進(jìn)行調(diào)整，就要交很多學(xué)費(fèi)了，付出更多成本代價(jià)，還造成資源浪費(fèi)。合適的地段沒(méi)有合適的商鋪，而即使有，因定位的不明確也不符合商家的需要，這都是讓人痛心的。
　　南昌商鋪過(guò)剩是相對(duì)的。這種相對(duì)性反映在產(chǎn)品的單一性上，目前南昌眾多商業(yè)項(xiàng)目還存在重復(fù)建設(shè)、業(yè)態(tài)重疊、功能不明晰等問(wèn)題。這造成高、中、低等各層次消費(fèi)需求沒(méi)有相應(yīng)產(chǎn)品的匹配，產(chǎn)品的千篇一律必然造成市場(chǎng)某一部分產(chǎn)品集中、過(guò)剩，而某部分產(chǎn)品缺失，沒(méi)有供應(yīng)。
　　有的開(kāi)發(fā)商可能有一個(gè)好的地塊，但卻不知道做什么，或者一個(gè)地塊本來(lái)適合做餐飲、休閑型商業(yè)，卻做了別的，造成項(xiàng)目有店卻無(wú)法使用。目前南昌市中小型的超市及社區(qū)性的便利店商業(yè)模式幾乎還處在待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)就像吃螃蟹一樣，咬了一口，不成功然后就沒(méi)做了。
　　商業(yè)地產(chǎn)的模式過(guò)于單一化，造成很多商鋪投資者找不到合適自己投資的鋪。因而還需使產(chǎn)品更加多元、多樣，即適度超前有創(chuàng)新，又能符合市場(chǎng)需求。
　　避免急功近利的心態(tài)
　　記者：如何解決上述問(wèn)題？
　　賀新華：一是規(guī)劃優(yōu)先。開(kāi)發(fā)企業(yè)不能僅知道有需求，更需要搞清楚商戶(hù)需要什么、要多少、規(guī)劃業(yè)態(tài)比例各占多少以及怎么規(guī)劃怎么建等問(wèn)題，應(yīng)做到心中有數(shù)。二是開(kāi)發(fā)應(yīng)與招商同步，甚至應(yīng)讓招商走在前面。不是等建好了再說(shuō)，為商家量體裁衣，避免盲目開(kāi)發(fā)。先通過(guò)招商了解商家，明確業(yè)態(tài)，像做得比較好的恒茂地產(chǎn)進(jìn)行的定點(diǎn)招商模式，這使整個(gè)商業(yè)規(guī)劃與定位更加明確、清晰。
　　三是加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)與管理�！昂玫囟�、好規(guī)劃、好運(yùn)營(yíng)、好管理。”一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)工程，不是有了地段就可以。做好前期規(guī)劃，還需要后期經(jīng)營(yíng)、管理。例如，在中國(guó)大部分地區(qū)，開(kāi)發(fā)商將其商業(yè)項(xiàng)目的一樓分割后再賣(mài)給商戶(hù)的做法都不成功。同時(shí)，應(yīng)交由專(zhuān)業(yè)的、有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司來(lái)操作，在管理上做到更加人性化，讓人感到更舒適、愿意來(lái)。
　　四是擺正心態(tài)�！吧虤鈳�動(dòng)人氣，人氣促進(jìn)商氣�！鄙虡I(yè)項(xiàng)目也需要一個(gè)培植期，它不是一蹴而就的，這也是開(kāi)發(fā)商和商戶(hù)需要明確的，避免短期投資的急功近利。目前南昌商業(yè)地產(chǎn)構(gòu)架基本清晰，功能基本完善，但還需要發(fā)展不同的業(yè)態(tài)。
　　修編下一個(gè)10年規(guī)劃
　　記者：南昌商貿(mào)委對(duì)南昌商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略是怎樣的？
　　賀新華：我們?cè)?002年制定過(guò)一個(gè)《南昌市2002—2010年商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，我們整準(zhǔn)備進(jìn)行一次修編，現(xiàn)已向市政府打了報(bào)告，將著眼于未來(lái)10年南昌商業(yè)的發(fā)展，邀請(qǐng)各方面專(zhuān)家對(duì)南昌商業(yè)進(jìn)行診斷，并總結(jié)前十年的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)。目前正在展開(kāi)調(diào)研。
　　未來(lái)，我們對(duì)于南昌商業(yè)格局的規(guī)劃，將按市級(jí)、區(qū)級(jí)、社區(qū)商業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村次第展開(kāi)，目標(biāo)是不斷拉開(kāi)商業(yè)框架，優(yōu)化結(jié)構(gòu)、完善功能，更明確、更細(xì)化。強(qiáng)化六大區(qū)級(jí)商業(yè)中心的服務(wù)功能（東湖區(qū)、西湖區(qū)、青山湖區(qū)、高新區(qū)、昌北區(qū)、青云譜區(qū)），方便居民生活。同時(shí)，打造兩大城市商業(yè)核心，除八一廣場(chǎng)的中心商圈，我們將更著力于打造紅谷灘新商業(yè)中心，建成中央CBD商務(wù)區(qū)，使其與老城區(qū)遙相呼應(yīng)、互為補(bǔ)充。紅谷灘商務(wù)區(qū)經(jīng)過(guò)這些年發(fā)展，目前已經(jīng)初具規(guī)模，但還需一個(gè)過(guò)程。（鄧鵬）