商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已顯現(xiàn)9大風(fēng)險(xiǎn)

目前，商業(yè)地產(chǎn)有日益加溫之勢(shì)，很多做住宅的開(kāi)發(fā)商已轉(zhuǎn)身去經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，看中的是其賺錢(qián)機(jī)會(huì)。

但是，不少業(yè)內(nèi)人士告誡，應(yīng)謹(jǐn)防商業(yè)地產(chǎn)中存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。目前商業(yè)地產(chǎn)存在九大風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)引起高度重視。

風(fēng)險(xiǎn)一：對(duì)招商過(guò)分自信

目前，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為只有像設(shè)計(jì)成果或其它有形、有價(jià)的產(chǎn)品才是商品，中介服務(wù)并不重要，結(jié)果直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司之間不信任的關(guān)系。例如，河南某大型商業(yè)項(xiàng)目，在顧問(wèn)公司提出對(duì)項(xiàng)目的工作計(jì)劃大綱后，開(kāi)發(fā)商過(guò)于自信，直接用該大綱自行進(jìn)行招商，但招商并無(wú)收獲。兩年多來(lái)，開(kāi)發(fā)商與許多商家有過(guò)接觸，其中不乏國(guó)際大型集團(tuán)公司，但開(kāi)發(fā)商并不知道此項(xiàng)目一直未被列入商家下一步發(fā)展計(jì)劃，致使招商工作毫無(wú)進(jìn)展。

風(fēng)險(xiǎn)二：產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售存在弊端

由于開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)核心價(jià)值的判斷存在偏差，目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目仍然存在大量“簡(jiǎn)單”的房屋產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售現(xiàn)象。不同于住宅項(xiàng)目直接面對(duì)單一住戶，而商業(yè)地產(chǎn)主要面對(duì)的是大型商家及海外商業(yè)地產(chǎn)投資基金。這些客戶對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的消費(fèi)能力和業(yè)態(tài)組織最為關(guān)注，而不是房屋本身。如果開(kāi)發(fā)商僅以房屋產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售形式出現(xiàn)，忽略其業(yè)態(tài)內(nèi)容、業(yè)態(tài)間的相互關(guān)系以及不同業(yè)態(tài)對(duì)房屋成本承受能力的不同等因素，具備專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和能力的大品牌商家不會(huì)輕易簽訂合約，最后項(xiàng)目只能以較低的價(jià)格“草草”出售。

風(fēng)險(xiǎn)三：缺乏科學(xué)規(guī)劃的招租

目前，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商大多缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于Shopping Mall的理解尚不成熟。出于減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，往往將商場(chǎng)快速招租消化，易租的先租，不易租的低價(jià)出租甚至空置，而不是聘請(qǐng)專(zhuān)門(mén)的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃公司，對(duì)整個(gè)商場(chǎng)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)配比和合理的開(kāi)發(fā)。

風(fēng)險(xiǎn)四：項(xiàng)目定位不準(zhǔn)

國(guó)內(nèi)大型商業(yè)項(xiàng)目往往與城市形象掛鉤，規(guī)模求大，只要開(kāi)發(fā)商與政府建立良好的關(guān)系就可以在地產(chǎn)地價(jià)上獲得優(yōu)惠并進(jìn)行規(guī)劃，拿到地進(jìn)行規(guī)劃后才進(jìn)行論證。Shopping Mall起源于美國(guó)，一般位于城郊。其產(chǎn)生建立在城市不斷擴(kuò)大，汽車(chē)擁有量達(dá)到一定程度，郊區(qū)人口增長(zhǎng)設(shè)施的基礎(chǔ)上，需要與之配套的商業(yè)、旅游、休閑、健身、娛樂(lè)等設(shè)施相應(yīng)增加。因此，其經(jīng)營(yíng)發(fā)展與周?chē)�地區(qū)交通狀況及市場(chǎng)需求息息相關(guān)。

風(fēng)險(xiǎn)五：輕信主力店

Shopping Mall是由多種業(yè)態(tài)形式整合而成的綜合體，主力店作為中堅(jiān)力量，憑借深入人心的品牌效應(yīng)，能夠提高M(jìn)all的影響力，同時(shí)自身也能吸引大量客流，帶動(dòng)周?chē)�小商鋪的運(yùn)營(yíng)。于是有些開(kāi)發(fā)商只看重主力店，事實(shí)并不盡然。不同主力店有不同的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、運(yùn)營(yíng)手段和產(chǎn)品定位，開(kāi)發(fā)商應(yīng)通過(guò)專(zhuān)業(yè)商業(yè)策劃對(duì)Shopping Mall做整體定位，據(jù)此選擇合適的主力店入駐。例如某些主力店只針對(duì)定向消費(fèi)人群，如家居品牌店，光臨的多是有意購(gòu)買(mǎi)家居建材用品的顧客。這些主力店更傾向于設(shè)置自己獨(dú)立的對(duì)外出入口，顧客流線自成系統(tǒng)，不能對(duì)周邊商鋪引入客流形成有效引導(dǎo)。這種情況下，主力店未必能拉動(dòng)整個(gè)Shopping Mall的經(jīng)濟(jì)效益。

風(fēng)險(xiǎn)六：片面追求最大

部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為項(xiàng)目規(guī)模越大越好，于是片面追求“中國(guó)第一，亞洲最大”等概念的炒作，盲目攀比規(guī)模和體量，而沒(méi)有考慮超尺度規(guī)模所需要的各方面支撐。判斷一個(gè)Mall的規(guī)模是否適度取決于三方面因素：一是周?chē)�是否有足夠的市�?chǎng)需求支撐；二是與其規(guī)模相適應(yīng)的市政配套是否合理完善；三是是否具有足夠的吸引力，有形的建筑空間、無(wú)形的購(gòu)物氛圍、品牌檔次和層次都是衡量標(biāo)準(zhǔn)。

風(fēng)險(xiǎn)七：盲目照搬“榜樣”

凡成功的商業(yè)地產(chǎn)，都有其獨(dú)特的人文歷史、地理環(huán)境、開(kāi)發(fā)模式等，經(jīng)得起長(zhǎng)時(shí)間考驗(yàn)。然而很多開(kāi)發(fā)商只看到一些銷(xiāo)售成功的實(shí)例以及商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的巨大利潤(rùn)，盲目模仿照搬，輕信“榜樣”的力量，忽視了案例成功的很多特殊因素。如北京中關(guān)村某商城，其銷(xiāo)售時(shí)適逢市場(chǎng)流行“商鋪投資熱”，因此商鋪銷(xiāo)售火爆、身價(jià)暴漲。于是引發(fā)了更多開(kāi)發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)投資熱情，其結(jié)果是投資者回報(bào)率降低，紛紛轉(zhuǎn)讓甚至空置商鋪。

風(fēng)險(xiǎn)八：重建筑設(shè)計(jì)輕商業(yè)規(guī)劃

大型Shopping Mall的特性除投入資金大、周期長(zhǎng)之外，另一特點(diǎn)是“招商應(yīng)先于設(shè)計(jì)”。國(guó)外Shopping Mall多是等80%以上主力店確定后才開(kāi)始整體設(shè)計(jì)工作。發(fā)展商在未明確商家的情況下就開(kāi)始設(shè)計(jì)，往往會(huì)因缺乏定向設(shè)計(jì)依據(jù)，盲目的規(guī)劃設(shè)計(jì)只能增加前期成本和后期招商難度。比如中關(guān)村某商城，一開(kāi)始即進(jìn)行國(guó)際招投標(biāo)，未經(jīng)專(zhuān)業(yè)商業(yè)規(guī)劃，導(dǎo)致該項(xiàng)目無(wú)法獲得預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益。其次，大型商業(yè)設(shè)計(jì)不僅僅是地標(biāo)式建筑，不單靠外觀形象實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)認(rèn)可和投資收益。

風(fēng)險(xiǎn)九：忽視商業(yè)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)化需求

由于其體量大、投資高、回報(bào)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，大型商業(yè)設(shè)計(jì)是特殊專(zhuān)業(yè)中的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域。國(guó)內(nèi)現(xiàn)有發(fā)展商多由住宅產(chǎn)品起家，商業(yè)地產(chǎn)明顯區(qū)別于住宅開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)模式更加復(fù)雜，完全不能套用。如北京某大型Shopping Mall就因消防設(shè)計(jì)不符合規(guī)范而卡殼，被迫做出方案調(diào)整，浪費(fèi)了大量時(shí)間、精力。因此只有擅長(zhǎng)大型商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，擁有豐富設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，才能在設(shè)計(jì)中少走彎路，節(jié)約時(shí)間和成本。