關于市場投資開發(fā)建設的調(diào)研報告

根據(jù)縣委、縣政府工作安排，就如何全力打造億豐國際商貿(mào)港，以億豐為品牌，全面提升寶應現(xiàn)代服務業(yè)水平，帶動地區(qū)經(jīng)濟增長，縣政府、開發(fā)區(qū)有關領導于2008年6月11日至12日調(diào)研了寶應周邊的高郵紡織服裝城、姜堰華東五金城、淮安國際商城，調(diào)研期間，我們深切地感到，這三地在立足產(chǎn)業(yè)基礎、促進產(chǎn)業(yè)集聚、增創(chuàng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、實現(xiàn)又好又快發(fā)展方面，見勢早、行動快、措施實、力度大、成效好，一些好的經(jīng)驗做法值得我們學習借鑒，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、對三大市場的初步認識

㈠基本概況

1、高郵紡織服裝城:項目總規(guī)劃面積560畝，總投資10億元，總建筑面積50萬平米，2006年開工建設，于2007年10月竣工，一期已建成25萬平米的營業(yè)房，可容納經(jīng)營戶2000多家，目前有600多戶已簽約，300多戶正式營業(yè)。該城下轄紡織、服裝、皮革三大交易區(qū)和名品薈萃、倉儲物流、博覽展示、電子商務、科技研發(fā)、世界貿(mào)易、生活配套、休閑娛樂等九大功能板塊，該城是以羽絨制品交易為主的大型批發(fā)交易中心，可進行傳統(tǒng)交易（一樓），又有精品展示（二樓）和電子商務（三樓）功能。

2、姜堰華東五金城：項目總體規(guī)劃1180畝，總投資18億元，首期投資6.8億元，2004年8月份開工建設，2年時間完成了建筑面積40萬平方米，于2007年10月份正式開張，其中有2萬平方米的倉儲、物流，5000平米的社區(qū)醫(yī)院、8萬平米的商業(yè)街等配套設施，可入駐3000多商戶，現(xiàn)已銷售了40%的商鋪。還規(guī)劃了80畝，用于國內(nèi)首家五金主題公園的開發(fā)，該城集展示交易、電子商務、物流配送、人力培訓、技術研發(fā)等功能于一體，面向華東，輻射全球，是中國新興的國際、國內(nèi)五金機電采購和訂單中心，國內(nèi)五金機電產(chǎn)品內(nèi)銷與出口的重要通道。僅2007年就完成交易額30億元。

3、淮安國際商城：項目總體規(guī)劃占地1400畝，建筑面積100萬平米，總投資人民幣21億元，2004年10月份開工建設的一期占地600畝（已有400畝的土地指標）、建筑面積40萬平米，其中倉儲10萬平米、另有堆場8萬平米，總投資人民幣8億元的裝飾建材批發(fā)市場群已于2006年11月開業(yè)，其中共有13個專業(yè)批發(fā)市場，經(jīng)營戶達600多戶，達到92%的入駐率，運營狀況良好。目前在建的屬一期工程，招商面積11000平米，計劃今年10月份開始招商，預計2009年5月份開業(yè)。另外商城的汽車站也將在年內(nèi)破土動工。二期將建成汽摩配批發(fā)市場、針織紡織品批發(fā)市場、禮品批發(fā)市場等市場群，建成后將成為蘇北最大的汽車整車、汽車配件等大型商貿(mào)集散地。

㈡主要特征

一是領導重視程度高。這三地市場所在地的政府領導高度重視，在項目建設初期就成立了專門的工作領導小組，由市委一把手書記擔任小組組長，分管書記擔任副組長，市發(fā)改、國土、財政、稅務、建設等十多個部門主要領導擔任小組成員，就淮安國際商城,市委還成立了專門的商貿(mào)開發(fā)區(qū)，專人負責開發(fā)區(qū)的協(xié)調(diào)幫辦工作。在建設過程中領導多次親臨現(xiàn)場，實地察看項目進展，多次召開各部委辦局負責人會議，現(xiàn)場解決項目運作過程中的各種問題。

二是政府支持力度大。為了營造市場更為寬松的環(huán)境，幫助市場招商、留商，市政府相繼出臺了相關的優(yōu)惠政策：對入駐的商戶前兩年免收工商管理費、企業(yè)所得稅留成部分前兩年全額返還，后三年減半返還，高郵服裝城還對城內(nèi)經(jīng)營戶的電費，按商、住各半計算收取，還積極向上爭取政策，將服裝城列為省重點市場，使服裝城及早享受重點市場電費按工業(yè)普通用電標準收取的優(yōu)惠政策等等。各市還積極向省廳爭取引導資金，重點扶持企業(yè)的發(fā)展。

三是市場運作機制活。高郵服裝城對首批入駐的商戶補貼裝修2000元，對每個商戶每月還發(fā)放500元的生活費。姜堰華東五金城開通周邊下游市場至該商城的免費直通車，將周邊采購需求整合到該商城，更快更大范圍的吸引客商；每年4月、10月份舉辦中國華東國際五金機電博覽會，以及不定期舉行購銷洽談會，將該商城打造成批發(fā)總站和海外采購商的采購基地；該商城以鎮(zhèn)為單位每周組織城內(nèi)商戶與各鎮(zhèn)企業(yè)進行面對面供需洽談，同時組織城內(nèi)五金產(chǎn)品進行優(yōu)惠展銷，最大程度吸引客商采購；商城還有專門的研銷體系，免費贈送網(wǎng)上鋪位，定期公布信息，引導市場，打造大型五金機電網(wǎng)上交易。

四是商鋪銷售理念優(yōu)�；窗矅�際商城采用商鋪部分出售、部分預約，保留倉儲區(qū)、木石材區(qū)、堆場、辦公大樓及所有附屬設施全部產(chǎn)權，統(tǒng)一招商，按業(yè)態(tài)經(jīng)營，形成了整體規(guī)劃的業(yè)態(tài)區(qū)域與靈活多樣的經(jīng)營模式相結合的運作模式；姜堰華東五金城采取的是開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目的方式，有的根據(jù)情況采取租賃工業(yè)廠房的方式，銷售理念靈活，其經(jīng)營狀況較好，商戶在生意越火時越敢投資，經(jīng)過一定時間的經(jīng)營，市場容易靠商品的價格優(yōu)勢形成一個區(qū)域，甚至一個城市里的市場競爭優(yōu)勢，從而經(jīng)營者在低利潤率狀態(tài)下靠高營業(yè)額實現(xiàn)利潤。

五是地方產(chǎn)業(yè)陣容強。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，市場充分利用當?shù)禺a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，依托產(chǎn)業(yè)做大市場，形成產(chǎn)業(yè)集群：高郵有1000多家羽絨加工業(yè)和2000多家羽絨服裝業(yè)活躍在市場，全國羽絨服裝業(yè)年交易量70%在江蘇，而江蘇羽絨年交易量70%在高郵，波司登、雅鹿、雪中飛、蘋果、金狐貍等國內(nèi)外數(shù)十個知名品牌都在高郵設有加工基地；姜堰是全國汽車零部件生產(chǎn)基地、五金產(chǎn)業(yè)基地，五金產(chǎn)業(yè)應該說是姜堰的工業(yè)起家產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)全市已擁有五金產(chǎn)業(yè)企業(yè)1600多家，產(chǎn)值已占工業(yè)總產(chǎn)值的60%，涌現(xiàn)出罡陽曲軸、飛船齒輪、揚動柴機等一批行業(yè)"小巨人"，五金產(chǎn)業(yè)門類比較齊全，個別產(chǎn)品具備一定的品牌和技術優(yōu)勢�；窗铂F(xiàn)有各類工業(yè)企業(yè)1萬多家，門類齊全，形成了完備的化工、紡織、機械、冶金、煙草、食品、醫(yī)藥、建材八大支柱產(chǎn)業(yè)的工業(yè)經(jīng)濟體系，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，有2000多個中小企業(yè)生產(chǎn)的針紡織產(chǎn)品、醫(yī)藥、電纜、工藝品、電子等96個產(chǎn)品獲部省級優(yōu)質(zhì)稱號，這些產(chǎn)業(yè)基礎與國際商城互動互促。

二、億豐國際商貿(mào)港發(fā)展情況

億豐國際商貿(mào)港位于寶應省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，京滬高速出口處，是由揚州億豐置業(yè)發(fā)展有限公司投資建設的，總投資額7億元，占地面積542畝，建筑面積32萬平米，目前一期:10幢4萬平米的商鋪全部建成,正在裝修,7幢3萬平米的商鋪樁基已完成,主體正在建設,6層及12層的商品展示交易區(qū)已規(guī)劃設計好。年底前可望完成工程量13萬平米。止目前已完成京滬高速、揚栗高速、寧通高速、寧、鎮(zhèn)、揚地區(qū)高立柱定向推廣，對東海、浦江、義烏、蠡口等重點資源地區(qū)的定點推廣基本到位，寶應地區(qū)主要道路的導旗宣傳及一些傳媒推廣全面啟動。各類品牌預約登記商戶1680戶，加盟客商600多戶，現(xiàn)招商工作正向周邊市、縣及重點資源地區(qū)全面鋪開。

億豐定位于“一個交易平臺、兩大主題板塊、三位一體模式”：一是建立一個以地方產(chǎn)業(yè)特色為龍頭；市場需求為基點的集購物、商務、物流、會展、休閑、服務于一體的現(xiàn)代化大型綜合市場。二是重點打造“玻璃水晶國際貿(mào)易會展中心”和建材家居為主的綜合業(yè)態(tài)類兩大主題板塊。以綜合業(yè)態(tài)聚集人氣，制造商業(yè)氛圍，以專業(yè)業(yè)態(tài)帶動周邊產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。三是致力于市場開發(fā)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展和資源整合有機結合。突破傳統(tǒng)的商業(yè)運作模式，推行工、貿(mào)、研三位一體的市場發(fā)展新概念。讓產(chǎn)品加工、產(chǎn)品交易、新產(chǎn)品研發(fā)等相關產(chǎn)業(yè)形成配套，推動產(chǎn)業(yè)鏈的快速發(fā)展，具體做法是：

㈠整合資源，借勢發(fā)展，市場運作中構建創(chuàng)新

一是產(chǎn)業(yè)運作。沒有強大的產(chǎn)業(yè)支撐，再大的市場也是"浮萍市場"，堅持服務產(chǎn)業(yè)、整合產(chǎn)業(yè)、打造產(chǎn)業(yè)的發(fā)展理念，在市場的運作上，針對玻璃水晶產(chǎn)業(yè)的特點，實施前店后廠，在市場內(nèi)設有產(chǎn)品加工園區(qū)、玻璃水晶國際貿(mào)易會展中心、水晶工藝科技研發(fā)中心，將充分發(fā)揮技術研發(fā)、產(chǎn)品孵化、人才培訓、新品博覽、營銷推廣等服務優(yōu)勢。

二是品牌運作。先后投入2000多萬元進行系列大型策劃和推廣活動，各大媒體競相報道，并組織專題研討，通過舉辦"玻璃水晶產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇"，"品牌商與總代理對接研討"等活動，打造城市名片，通過"知本"與"資本"結合，推進知識經(jīng)濟的發(fā)展。

三是理念運作。將運用商業(yè)化推廣、市場化運作、集團化管理和市場運作理念，實行統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一配送、分體經(jīng)營的"四統(tǒng)一分"的經(jīng)營管理模式，在配套上，提供倉儲、貨運、產(chǎn)品加工區(qū)、新品研發(fā)、信息咨詢、物流配送等服務。

㈡加快建設、強勢推進，實施"三步走"發(fā)展戰(zhàn)略

實行“邊建設、邊招商、邊啟動”，層層推進，滾動發(fā)展，第一步，2007年11月開工到2008年底前，完成工程量13萬平米，建成商鋪1600戶，第二步，從2009年1月到2009年5月完成工程量11萬平米，建成商業(yè)街、“義烏小商品城”等配套業(yè)態(tài)商鋪900多戶，第三步，從2009年6月到2009年底前完成工程量8萬平米，建成配套倉儲、產(chǎn)品加工園、科技研發(fā)大廈等。力爭2010年初全面運營，可入駐商戶2700多戶，初期年銷售額30億元，三年后可達60億元。

三、啟示與建議

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，“三產(chǎn)興縣、商貿(mào)活縣”日趨顯現(xiàn)，市場應運而生，也是適應經(jīng)濟發(fā)展要求而興建的，將成為地區(qū)發(fā)展的一個新的增長點。地方政府應解放思想、超前謀劃，全力支持市場的發(fā)展，市場應結合產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，彰顯品牌。

㈠加強領導、建立長效工作機制

通過調(diào)研，三大市場在建設初期都建立了相應的組織機構，實踐來看，達到事半功倍的效果，提高了工作效率，優(yōu)化了服務環(huán)境，增進了政府與企業(yè)的交流，加快了市場建設的步伐，我縣也應成立由相關部門組成的建設領導小組，一把手負總責，分管領導具體負責，明確專人跟蹤服務，定期召開協(xié)調(diào)工作會議，現(xiàn)場辦公，一事一議，特事特辦，政府貼心的服務，勢必增強億豐快速發(fā)展的信心。

㈡整合政策資源、培育企業(yè)成長

在新時期下，政府在市場經(jīng)濟中只有積極發(fā)揮宏觀調(diào)控職能，配置好公共權力和資源，讓政府“有形的手”和“市場無形的手”有機結合起來，才能更好地引領經(jīng)濟發(fā)展，政府的科學引領對企業(yè)的發(fā)展起至關重要的作用，應制定相關的資金扶持政策，包括土地、人才、稅收、工商等等方面，還要制定相關的優(yōu)惠政策，包括子女入學、就醫(yī)等等方面，充分體現(xiàn)政府在企業(yè)成長過程中扶一把、送一把，做好服務、搭好臺，讓企業(yè)當主角，政府的培育、扶持到一定程度，財政資金再退出來。

㈢明確職責，加強溝通合作

在億豐市場建設發(fā)展過程中涉及到發(fā)改、經(jīng)貿(mào)、財政、稅務、工商、勞動、供電等多個部門，大家要明確各自的職責，增強服務理念與責任理念，制定工作方案，建立工作責任制，各部門注意溝通協(xié)調(diào)，聯(lián)動協(xié)作，形成既各司其職又協(xié)調(diào)配合的工作局面。

㈣利用資源，打造特色市場

寶應的產(chǎn)業(yè)資源很豐富，目前已形成電工電器、管件、汽車配件等龍頭產(chǎn)業(yè)，教玩具、玻璃水晶等已具規(guī)模，寶應也被國家環(huán)�？偩终�式授名為"全國首批生態(tài)示范縣"，有機食品品牌在全國名聲大震，億豐要充分利用本地的資源優(yōu)勢，在打造品牌時，結合寶應的地方特色，形成多元化的市場，將寶應特色產(chǎn)業(yè)資源的王牌效應發(fā)揮到極致。

㈤準確定位，提高市場平臺

對市場而言，平臺建設很重要，代表了一個市場的知名度及領導重視程度，調(diào)研中的三大市場都分別被列入江蘇省重點項目，淮安國際商城還被列為江蘇省全省47個現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)（產(chǎn)品交易類）之一，這些稱號的取得與政府的支持是分不開的，我縣也應重視億豐市場的平臺建設，由相關部門組織有關資料的申報，積極向上爭取，增強市場的競爭力。

㈥大膽創(chuàng)新，拓寬融資渠道

市場在建設過程中投資較大，而回收期是個培育、漸進的過程，由于投入大，建設中勢必會受到資金的制約，金融機構應解放思想、拓寬思維，主動上前，避免教條主義，應改變過去的老思想、老觀念，創(chuàng)新工作，解決市場的資金問題，使之快速發(fā)展。

㈦勇破瓶頸，打造誠信市場

目前，億豐已取得的土地指標為135畝，配套的200畝倉儲用地指標尚未取得，制約了億豐的建設，也兌現(xiàn)不了當初對入駐商戶的承諾，待商戶入駐后如果沒有配套的倉儲，會影響商戶的運營，商戶就不可能有信心將經(jīng)營重心遷移寶應。政府在對待億豐土地指標方面應放寬政策，共同打造誠信市場。

㈧營建氛圍、共推市場發(fā)展

市場是一種社會資源，合理調(diào)配這一資源，政府最具優(yōu)勢。目前，我縣的馬路市場、散戶較多，經(jīng)營著各種門類的產(chǎn)品，分布在縣城的各個鬧市區(qū)，政府應牽頭組織公安、工商、稅務、城建等部門，實施"劃行歸市、集聚經(jīng)營"的政策，發(fā)揮市場的集聚效應，形成整齊劃一的專業(yè)市場，這種調(diào)控對億豐市場的發(fā)展起到至關重要的作用。

一個市場的成功同樣離不開周邊的環(huán)境，億豐的地理位置顯然是得天獨厚的，區(qū)域優(yōu)勢很明顯。目前東面的寶勝物流一期也已竣工，投入運營，需加快二期的物流建設；對面的新汽車站還在建設過程中，應加快建設步伐，億豐計劃在今年１０月份一期開業(yè)，待正式開業(yè)時，物流和車站的進度勢必影響到億豐的整個形象，在億豐市場的發(fā)展過程中政府應舉全縣之力合力推進。

市場的發(fā)展不是一蹴而就的，市場的發(fā)展歷程，不僅僅是市場載體一個質(zhì)與量的擴張過程，也是一個挖掘商業(yè)文化的過程，是一個創(chuàng)新經(jīng)營方式的過程，是一個建立營銷人員人際關系、不斷拓寬流通渠道的過程，一個打造市場品牌的過程，也是全方位培育市場主體的過程，如果沒有這些過程，大規(guī)模建設市場是很難想像的，市場建成后將會拉動地區(qū)的經(jīng)濟增長、解決閑散的勞動力，集聚地方人氣，提高地區(qū)的知名度，但是市場的回報有一個周期，政府應用長遠的眼光來對待，政策傾斜，培育市場體系，市場也應實施做大市場、做優(yōu)品牌、多元并舉、持續(xù)發(fā)展的總體策略,最終形成以人氣帶商氣，以商氣帶財氣，以財氣揚名氣的良好局面，使之成為地區(qū)新一輪的增長點。考察組成員：于筆亞 、潘崇祥、石慶旺、張霞、郭艷、林世年  執(zhí)筆：張霞

寶應經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會

二００八年六月二十五日