步行街為什么逐漸演化為“不行街”

縱覽歷史，我們可以說，商業(yè)街并非今世才有。

古老的中華民族擁有著讓世界震驚的文化，也曾領導著世界的經濟發(fā)展。輝煌的歷史中，已經出現過商業(yè)街�！肚迕魃虾訄D》就給我們形象的畫出了中國歷史上繁華而喧鬧的商業(yè)街市。

橫觀世界，我們可以說，商業(yè)街并非某個地方的專利品。

二戰(zhàn)以后各國都曾經度過一個和平的時期，大力的發(fā)展經濟，而使得商業(yè)街世界各地出現，例如美國有百老匯，日本有銀座，香港有中環(huán)，而更多的特色商業(yè)街更是數不勝數。

因此，我們可以論斷：商業(yè)街是經濟發(fā)展到一定程度時，必然出現的一種經濟形態(tài)。

商業(yè)街是一個城市的名片，不僅吸引著本市的居民，也吸引著外地的客人，其巨大的商機與發(fā)展前景我們不用去懷疑。

國內的經濟經過20多年的發(fā)展，已經空前的繁榮，使各地在掀起商業(yè)街建設的熱潮。以商業(yè)街、步行街命名的街道在全國已經超過千條，并且還在增加。而且，一種叫“商業(yè)街經濟”的意識形態(tài)正在形成。

因此，我們可以論斷：商業(yè)街在國內的發(fā)展并沒有達到高潮，在將來還將出現更多的商業(yè)街。

這確是值得國人欣慰的一件事情。

然而，當各地在興奮的建設和發(fā)展商業(yè)街之際，卻出現了一個心痛的現象：就是“喪業(yè)街”“不行街”的風聲漸起漸緊，不絕于耳。

讓我們來看一組例子：

北京傳統(tǒng)的西單商業(yè)街正在因為交通問題出現一個東重西輕的怪現象。因為西單商業(yè)街中有一條人車混流的道路，如果購物時穿過馬路必然承擔交通事故的額外風險，而人流主要從東邊進入，許多的客戶常常由中間返回，從而造成東重西輕的現象，而一邊的商業(yè)相對蕭條，使得商業(yè)在東邊“扎堆”而顯得商業(yè)街的商業(yè)容量不足，商業(yè)容量的不足促使整個商業(yè)街正在萎縮。

武漢的江漢路曾經被認為是經商的黃金寶地，當時商家為進駐該地而煞費心機。然而由于規(guī)劃不足，使得大量的商戶流失，每天都可以看到商鋪轉讓的廣告，被當地的經商者稱為“喪業(yè)街”。

廣州的北京路步行街作為全國最早開通的步行街之一，曾經的輝煌如今變成了歷史，半數的居民對它不再滿意，因為其商業(yè)結構具有明顯的缺陷，不能提供購物、觀光、休閑、娛樂等現代人的需求，其購物功能雖足，但是其他功能明顯缺失，在現代的商業(yè)競爭中逐漸的趨于劣勢而萎縮。

廣州如今又有10幾條商業(yè)街開設之初就有人論斷說城市沒有如此能來來支撐，而現實正在證實這種論斷。

今天，在已經建成的200多條商業(yè)街中，熱鬧幾許后冷落的有之，半死不活的有之，開業(yè)之初死掉的有之。而真正成功的少之又少。

各地把步行街說成“不行街”說法不是少數！

由此，我們必須認識到，雖然，商業(yè)街的形成是商業(yè)自身發(fā)展和社會進步的必然的產物，但是，我們也要必須認識和遵循商業(yè)街自身的發(fā)展規(guī)律，否則盲目的建造或跟風只會釀造出苦果。

曾經有人對商業(yè)街變成“喪業(yè)街”，步行街變成“不行街”做過專門研究。我在此一并提供給大家參考。

WBSA教授嚴忠明應徐州市有關部門的盛情邀請，對徐州市步行街進行了實地考察。在此期間，綜合對全國步行街的研究和各地考察經驗，嚴忠明教授對目前步行街所面臨的問題進行了比較系統(tǒng)的論述，并對步行街的策劃以及建設提出了自己的看法。

步行街的七種“死火法”。

中國目前步行街有一半是旺丁不旺財的，有的甚至只是在開街的時候熱鬧了一陣子就冷落下來了，步行街逐漸演化為“不行街”。

那么，為什么在中國三大都市圈和都市連綿帶以外的中小城市建設的步行街效果不理想呢？推敲其中的原因如下：

一、沒有市場只有市長。

這類步行街多是政府進行所謂的城市運營，照搬照抄大城市的作法建成的。這種決策很少是建立在以市場為導向的研究基礎上的。在大城市中興旺的項目在中小城市并不一定旺，這是一個基本的事實。這同城市本身的核心競爭力和品牌有很大的關系。步行街建設在北京、上海、廣州這樣的大都市圈里興旺又發(fā)達，根本的原因不在于步行這一概念，而在于本身城市商業(yè)的強大的輻射能力。也就是說，其目標人群是全國乃至全世界。步行只是都市美女的一件時裝，對于俊俏的姑娘來說，那怕只是披上隨意的一塊布匹，也是風情萬種。但是中小城市就缺乏這種天生麗質。它的目標人群往往只是在本地、本市。而本地市場由于第三產業(yè)嚴重同質化和商業(yè)物態(tài)的惡性競爭，僅步行這一概念很難產生強大的吸引力。這些城市也不具有象三大都市圈里城市強大的吸引力和對目標市場的拉動�？尚Φ氖牵�有的中小城市在建設步行街的時候，把世界上及北京、上海、廣州那些步行街的美麗照片發(fā)送到人手一冊，希望建設像這樣高檔的商業(yè)氛圍，簡直就有畫餅充饑的味道。

二、沒有策劃只有規(guī)劃。

許多步行街由于是在政府一手指揮之下完成的，因此，規(guī)劃方案也是由一些著名規(guī)劃設計院完全設計的。這些美觀、漂亮也充滿各種風格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是現代，但是從使用上看，卻很難同任何商業(yè)物態(tài)相容，因為它并不是根據當地的市場生態(tài)和商業(yè)氣氛策劃設計的。在中小城市，要做一個同一主題的長達800米的商業(yè)步行街，用什么樣的目標人群來支撐它，是一個非常嚴峻的問題。因為這樣一個主題步行街，在大城市也需要相當的消費人群。我們曾見到一條街，建筑漂亮的檔口都是以整齊劃一的風格建設的，但實際操作不好用。如果整條長達700、800米的街道全部做服裝，本地市場很難消化；如果做飲食業(yè)，又沒有考慮到廚房等相關的配套；如果做歌廳或卡拉OK，其隔音、消防等也存在一系列的問題。所以，規(guī)劃漂亮，但由于沒有策劃的指導，沒有建立項目操作總譜，其后續(xù)的壓力在經營中就表現得非常突出。

三、沒有定位只有“品味”。

定位，我們指要根據當地商圈和城市特點、人文特點、消費能力和目標人群的情況，設計相應的物態(tài)。例如，在做旺人氣方面，我們就要充分考慮兩個重要的因素，一個就是對兒童的吸引力問題。我們知道，小孩子因為在步行區(qū)域里沒有車輛的危險，可以快樂玩耍，這對做好步行街人氣是一個非常重要的因素，因此，兒童天地在步行街里是一個聚集人氣的很重要的手段，但是，很多步行街卻沒有這種考慮。其二，是對那些沒有錢的人的吸引，根據當地的文化特點和節(jié)事活動的安排，可以設計讓那些周邊的居民有參與性的活動，就是做旺人場的一個很重要的因素。但是，有的步行街的設計只一味的追求品味，向高檔次靠攏。其結果就好像讓全城的婦女按瑪麗蓮夢露的模樣進行化妝一樣，不倫不類，很難產生共鳴。曲高則和寡，步行街不能和當地的商圈以及市場緊密結合，嚴重背離市場導向，其結果就將被市場所拋棄。

四、不講優(yōu)生，只講整容。

由于前期搞所謂的城市經營，不考慮整條商業(yè)街的優(yōu)生優(yōu)育，貪大求全，其結果是項目啟動以后，人氣不旺，驅動不夠力，競爭慘烈。在這種情況下，很多城市便考慮進行后期整容。結果，使得一條看來非常漂亮的步行街，布滿因為各種原因招攬過來的經營項目，雜亂無章地聚集在街道兩旁，同建設步行街的初衷相距甚遠。經營單位由于建筑物已經建成，整體招商困難，不得不低下高昂的頭，根據當地的情況進行整容。

五、有肉大家吃，有難沒人擔。

由于是政府工程，步行街建設經歷時間相對較長，因此組織者個個有工程做，有一種轟轟烈烈的局面。但是，到了最后招商的時候，結果發(fā)現由于中間環(huán)節(jié)多，使房價高，租金高，本地市場很難承受。作為發(fā)展商難處很大，需要維持現狀，并且要償還銀行貸款，尤其作為國有資產很難降低價格，因為一旦蝕本出讓，就要追究個人的責任。因此，招商進展緩慢，沒有人敢出頭收拾殘局，唯有轉嫁投資風險。政府在支持步行街的建設方面，應該說是出于一種良好的愿望，但是，為了完成整個步行街的招商，結果往往又會要求各部門大力推進步行街的建設，其結果造成全民招商局面，甚至下達指標。對于目前商業(yè)環(huán)境里需要非常小心對待的步行街經營來說，這種全民招商的情況實際上后果非常不妙。投資者如果在租金和房價較高的地方，不能夠賺到應有的利潤，就會出現一系列的問題，如偷稅漏稅、拖延租金、隨意改變經營項目等，使得整個步行街品味大跌，甚至出現許多嚴重違法、違紀的經營。

六，擊鼓傳花，逃出升天算命大。

由于步行街的建設周期長，基本上是一個“你方唱罷我登臺”的好戲，只要最后責任不在我手中，那么就算逃出升天。至于最后的結果怎樣，只有天知道。

七、拖字當頭，拖沓習氣代替商業(yè)操作。

由于步行街的建設大部分都是由政府牽頭操作，存在著責任和風險的問題。當經營不善和有困難的時候，往往是拖字當頭。決策難下，管理婆婆多，使得商機貽誤，政出多門，很難按統(tǒng)一的規(guī)范進行操作。其結果除了地面鋪得漂亮的地板以外，看不到任何真正現代氣息的步行街。這就是很多中小城市步行街的命運。

這些當然并不是具體指某一條步行街，而是我們在全國研究步行街所看到的一些典型的例子的總結。

因此。當我們在建設商業(yè)街時就必須坐下來深思，步行街到底應該怎么樣策劃和經營。怎樣才能避免商業(yè)街變成“喪業(yè)街”避免步行街變成“不行街”。

我們必須認識到商業(yè)街的建設是有風險的！

我們必須去正確面對而不是逃避。

那么商業(yè)街或步行街所存在的風險都在那里呢？我歸納后，淺薄的認為主要有如下幾點：

一、系統(tǒng)風險里有

1、經濟發(fā)展形勢風險

2、法律或政府政策與金融政策風險

3、自然災害風險

二、非系統(tǒng)風險

（一）、建設前期

1、市場調查與分析不足風險

2、商業(yè)街定位風險

3、商業(yè)街規(guī)劃風險

4、盲目上馬風險

（二）、建設中期

1、項目進度風險

2、資金風險

3、業(yè)態(tài)組合風險

4、招商組市風險

5、營銷風險

6、物業(yè)建設風險

（三）、建設后期

1、管理風險

2、經營風險

3、服務風險

4、競爭風險

5、持續(xù)發(fā)展風險

6、不確定的其他風險

當然，商業(yè)街里細節(jié)風險有很多，我們這里不做過多的細節(jié)研究。

我認為，想要取得戰(zhàn)爭的勝利，就必須認識到戰(zhàn)爭可能遇到的困難。同樣想要取得商業(yè)街開發(fā)與發(fā)展的勝利，我們也必須清楚的認識到商業(yè)街開發(fā)與發(fā)展的風險。

只有全面認清商業(yè)街的風險，全力以赴的去打造我們的商業(yè)街，才可能成功，也只有成功后，我們才能說我們擁有成功的商業(yè)街，擁有屬于我們的城市名片。