REITs讓開(kāi)發(fā)商直接參與管理？

　　如果將REITs放在銀行柜臺(tái)交易，或作為私募的信托產(chǎn)品，則REITs的流動(dòng)性受到很大的限制。從有關(guān)消息來(lái)看，監(jiān)管層更可能傾向于將其放在交易所交易的模式。這樣不但可以解決地產(chǎn)商的融資問(wèn)題，而且可以使更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)包讓中小投資者參與投資，使社會(huì)資金幫助更多的大型地產(chǎn)項(xiàng)目走向成功。大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目特別燒錢(qián)，開(kāi)業(yè)后開(kāi)發(fā)商更需要資金的支持去開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目。
　　交易所REITs可能推出，給相關(guān)的基金、證券公司和開(kāi)發(fā)商注入了一股興奮劑，各方都積極應(yīng)對(duì)，特別是一些持有成熟商業(yè)物業(yè)和有能力取得新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商們。據(jù)《財(cái)經(jīng)網(wǎng)》報(bào)道，嘉實(shí)、博時(shí)、中信證券和中金等聯(lián)合了開(kāi)發(fā)商，鎖定了一些地產(chǎn)項(xiàng)目，并提出了初步的方案。
　　如REITs采用契約式模式，REITs由基金管理公司管理或委托其他管理公司即可，開(kāi)發(fā)商直接將項(xiàng)目直接賣(mài)給基金。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這種模式能快速回籠一筆可觀(guān)的資金，開(kāi)發(fā)商通過(guò)幾年的努力使項(xiàng)目高價(jià)出售，帶著暴利實(shí)現(xiàn)退出，之后開(kāi)發(fā)商可以去開(kāi)發(fā)新的商業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)幾年后又可以將新項(xiàng)目賣(mài)給基金。
　　有關(guān)投資界人士擔(dān)心，開(kāi)發(fā)商不愿意將好的項(xiàng)目賣(mài)給REITs，開(kāi)發(fā)商愿意賣(mài)給REITs的都是一些地段不太好的項(xiàng)目，這樣就難以保證REITs的收益。如果開(kāi)發(fā)商參與管理，又可能發(fā)生有失公允的關(guān)聯(lián)交易。
　　其實(shí)不然。富智商業(yè)顧問(wèn)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商最擅長(zhǎng)的就是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理也不太重視，這其中有管理團(tuán)隊(duì)不成熟的原因，也有經(jīng)營(yíng)管理獲利是長(zhǎng)期“薄利多銷(xiāo)”的緣故。從我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率非常高可以看出，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)完畢后將產(chǎn)品銷(xiāo)售出去獲取暴利已成為習(xí)慣的盈利模式，如果讓開(kāi)發(fā)商繼續(xù)參與項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)管理的確是難為他們了，當(dāng)然，要他們出讓手中的接近成熟的地產(chǎn)項(xiàng)目，REITs基金需要支付一定的對(duì)價(jià)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)留部分利益給REITs基金和中小投資者享用。
　　讓開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)去！讓REITs基金想辦法管理項(xiàng)目！祝愿REITs盡快推出，完善多層次的資本市場(chǎng)。
　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目培育期運(yùn)營(yíng)管理關(guān)鍵要素：
業(yè)態(tài)組合與業(yè)種分布；
租戶(hù)結(jié)構(gòu)、租賃條件；
出租率及換租率；
租金收入變化與租客心理的關(guān)系；
客流計(jì)量和會(huì)員體系；
整體促銷(xiāo)的有效性及性?xún)r(jià)比；
環(huán)境與氛圍營(yíng)造改善；
消費(fèi)特點(diǎn)數(shù)據(jù)分析與對(duì)策。