商業(yè)地產(chǎn)迷局

　　商業(yè)地產(chǎn)的進與退

　　不僅有樓賣，還有樓可租。香港地產(chǎn)商成功的開發(fā)模式，誘惑了一批內(nèi)地地產(chǎn)商追隨。如今，一些開發(fā)商戰(zhàn)略急剎車的背后，除了受制于資金鏈及大環(huán)境，也折射出整個商業(yè)地產(chǎn)的困局。

　　四年前的“嘴仗”

　　住宅市場寒冬之下，開發(fā)商們對名下持有的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)紛紛做出了戰(zhàn)略調(diào)整。

　　10月24日，復(fù)地集團將處于北京黃金地段、共計35000平米的三處商業(yè)地產(chǎn)項目向京城各大代理行集中推出。

　　復(fù)地集團2006年開始進軍商業(yè)地產(chǎn)。復(fù)地內(nèi)部人士告訴南都周刊記者，復(fù)地集團目前仍堅持“以住宅開發(fā)為主，以商業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等綜合物業(yè)開發(fā)為輔”的策略，但復(fù)地華北區(qū)已經(jīng)對原本惜售的商業(yè)項目展開推介。

　　復(fù)地推出的北京三大項目分別為位于國貿(mào)三期旁邊的嘉都大廈、西大望路Peking House首府項目A10樓和西單西絨線26號項目的裙房商業(yè)，共計35000平米。

　　在面向各大代理行的推介會上，復(fù)地集團華北區(qū)營銷總監(jiān)曹偉表達了公司的希望，即能夠在2009年3月底之前實現(xiàn)銷售。作為激勵手段，復(fù)地給出了委托代理費用的最高傭金比例，達到銷售總額的3%，傭金總額超過千萬。

　　而在“商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)頭羊”的上海，早在今年5月，李嘉誠旗下的和記港陸以約44.38億人民幣的低價，出售了上海世紀商貿(mào)廣場，一直以來是地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)的李嘉誠這一舉動無疑令人玩味。

　　一個月后，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，2009年投資物業(yè)的建設(shè)速度將適當(dāng)放緩。此前，富力地產(chǎn)執(zhí)行董事呂勁向媒體表示，富力將全面停止前兩年啟動的增加持有型經(jīng)營性物業(yè)的整體戰(zhàn)略。

　　宏源證券分析師楊國華認為，采取這一措施將有助于緩解開發(fā)商資金緊張的態(tài)勢。

　　面對這些調(diào)整策略，不由讓人想起4年前那場關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的“激辯”。

　　2004年，富力一舉在廣州珠江新城圈下7塊商業(yè)地塊，正式進軍商業(yè)地產(chǎn)。在當(dāng)年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，就商業(yè)地產(chǎn)問題，富力地產(chǎn)董事長李思廉與萬科集團董事長王石曾發(fā)生過一場“嘴仗”。

　　據(jù)說，王石當(dāng)時在會上語氣很強硬地表示，那些大規(guī)模開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目的公司，幾乎可以肯定是會失敗的，理由是“商業(yè)地產(chǎn)項目很難取得較高比例和長期的融資支持，如果搞出租型商業(yè)地產(chǎn)而自身沒有資金實力，則必死無疑；如果搞出售型商業(yè)地產(chǎn)，則會遇到經(jīng)營管理上的致命麻煩�！薄安恍拍銈兙偷戎�看吧”，王石說。

　　或許是說者無心、聽者有意，李思廉在隨后的發(fā)言中明確表示，“我們想挑戰(zhàn)這個難度�！�

　　2006年開始，李思廉在富力地產(chǎn)上市之后制定的三年策略中表示，富力地產(chǎn)將逐步增持商業(yè)用地，預(yù)計三年后，達到“在營業(yè)收入中，75%來自樓盤銷售、25%將來自租金收入”的規(guī)模。

　　經(jīng)過兩年的飛速發(fā)展，雖然富力持有的商業(yè)地產(chǎn)總體比例還遠遠小于25％，但目前的持有物業(yè)已具有相當(dāng)規(guī)模。旗下已開業(yè)經(jīng)營的有廣州富力中心、廣州富力麗思卡爾頓酒店、廣州富力君悅大酒店、北京富力萬麗酒店、北京天壇快捷假日酒店及北京富力廣場等。11月24日，富力發(fā)布公告稱，這批投資物業(yè)的市場估值總額約為人民幣150億元。

　　富力在9月中旬出具的中期報告中仍堅持增加持有物業(yè)的策略，不過，短短兩個月之后，富力對持有物業(yè)踩了“剎車”。

　　富力地產(chǎn)執(zhí)行董事呂勁表示，“公司原希望在可控的情況下，持續(xù)增加持有物業(yè)的比例，但今年樓市整體面臨調(diào)整，目前迫于壓力已經(jīng)暫停增加經(jīng)營性物業(yè)持有的策略，包括原先準備開工建設(shè)的幾個酒店項目、幾個大型商業(yè)項目都已經(jīng)暫緩開工或放緩施工�！�

　　與復(fù)地、富力等主營住宅業(yè)務(wù)不同，主要定位于開發(fā)廣州市中心區(qū)域高檔商業(yè)物業(yè)的地產(chǎn)商天譽置業(yè)，七月份對外宣布旗下甲級寫字樓天譽大廈全球公開發(fā)售。該項目發(fā)售之后，天譽置業(yè)目前只余兩個住宅項目，徹底抽離了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　王石與李思廉的爭論，如今看來，王石當(dāng)年的心直口快倒是一語中的。對于持有物業(yè)，從加大比例到減緩速度甚至抽身離開的轉(zhuǎn)換背后，除了受制于開發(fā)商的資金鏈以及經(jīng)濟環(huán)境，也凸顯了整個商業(yè)地產(chǎn)資金體系的難題。

　　“持有物業(yè)必須有長線的充足的資金支持�！� 清華大學(xué)國際商業(yè)地產(chǎn)運營商辦公室首席專家朱凌波說。

　　“這種資金支持，是指除了資本市場上的融資以及自有資金以外，還必須有配套的資金體系，比如銀行可以提供中長期的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)貸款，非銀行金融體系比如不動產(chǎn)信托等中長期穩(wěn)定的品種的支持。”朱凌波說，在國內(nèi)目前這個階段，銀行中長期的商業(yè)物業(yè)貸款等資金配套體系仍然缺失。

　　面對如此的資金體系，在如今的宏觀環(huán)境下，“作為上市公司，最重要的就是解決短期現(xiàn)金流以及公司的業(yè)績的問題�！敝炝璨ㄕJ為，這也是開發(fā)商在短短幾個月做出調(diào)整的主要原因。

　　商業(yè)地產(chǎn)適合長線投資，但在這樣一個對未來的經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)形勢有著悲觀預(yù)期的階段，需要培育“商氣”的商業(yè)地產(chǎn)回報期太長了，并且與住宅不同，無法通過降價在短期內(nèi)帶來現(xiàn)金流的回報。

　　當(dāng)開發(fā)商們實現(xiàn)短期回報的要求大于長期回報的戰(zhàn)略時，在這個蕭瑟的冬天，對于持有商業(yè)的一系列調(diào)整，成為了他們無奈而明智的選擇。

　　記者了解到，雖然適當(dāng)放緩了投資物業(yè)的建設(shè)速度，富力依然看好旗下已進入回報期的物業(yè)。

　　以珠江新城為例，廣州珠江新城將于2010年基本成型，將成為與北京朝陽、上海浦東并列的南中國首席CBD，富力在珠江新城投資建設(shè)了15個商業(yè)項目，物業(yè)涵蓋甲級寫字樓、頂級酒店、國際公寓、旗艦商業(yè)綜合體等多種形態(tài)。據(jù)了解，目前珠江新城公寓出租率達85％以上。

　　另外，富力在成都的大型建筑綜合體天匯MALL的購物中心部分已開始招商，預(yù)計明年第三季度營業(yè)，而公寓部分已進入預(yù)售階段。

“四大天王”的誘惑

　　不僅賣樓，還有樓可租；不僅市道好的時候售樓掙錢，市道差的時候還可以坐享租金。這可以視作被稱為“香港四大天王”的長江實業(yè)、新世界地產(chǎn)、恒基兆業(yè)、新鴻基地產(chǎn)的地產(chǎn)模式。

　　在1997年席卷香港的亞洲金融危機中，香港四大天王不僅沒有倒掉，反而還利潤可觀。他們的秘訣就是從1995年開始，連續(xù)數(shù)年幾乎沒有買地，同時，這些資金雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)有很多租賃的房產(chǎn)，使得樓價下跌時受的影響相對較小，并靠租賃獲取穩(wěn)定收益。

　　以持有的酒店為例，新鴻基擁有帝苑、帝景等酒店系列，新世界(600628,股吧)旗下控制君悅、萬麗海景、新世界萬麗系列，恒基則開發(fā)了四季、美麗華系列，長實系則發(fā)展了喜來登系列等。

　　這一模式也誘惑了世茂地產(chǎn)、億城股份、合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)等大型地產(chǎn)商。他們紛紛撥出現(xiàn)金流，囤積持有物業(yè)。

　　這對公司來說是一種比較平衡的發(fā)展方式。

　　一個以住宅為主的開發(fā)商，所有的業(yè)務(wù)都是在住宅快速滾動開發(fā)中來體現(xiàn)收益的。但是一旦隨著市場上的供應(yīng)量越來越少。它的開發(fā)量的下降會直接影響到公司收益的水平。如果有中長期的商業(yè)物業(yè)持有包括未來長期的增值，即可以在短期物業(yè)開發(fā)和長期物業(yè)持有之間找到一個平衡。

　　顯然，對于上市公司而言，需要保持一定的持有經(jīng)營型物業(yè)開發(fā)比例，以滿足資本市場在財務(wù)統(tǒng)計上對連續(xù)經(jīng)營收入的要求。此外，從融資的角度考慮，持有型物業(yè)其實也是開發(fā)商向銀行申請抵押貸款的工具。

　　于是，建設(shè)和持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，也陸續(xù)被一些準備上市的房地產(chǎn)公司納入計劃中。

　　然而，內(nèi)地開發(fā)商為自己規(guī)劃的香港模式，卻遭遇了水土不服。在這個房地產(chǎn)市場的嚴冬，當(dāng)新世界中國地產(chǎn)斥資110億元投資北京地區(qū)崇外6號地項目改造時，當(dāng)恒隆地產(chǎn)有限公司主席陳啟宗從容不迫到處物色商業(yè)地產(chǎn)項目時，曾經(jīng)雄心勃勃持有不動產(chǎn)等待回報的開發(fā)商們則在忙著調(diào)整持有物業(yè)戰(zhàn)線過長對現(xiàn)金流帶來的抽血效應(yīng)。

香港模式在內(nèi)地是無法復(fù)制的，香港有著內(nèi)地?zé)o法企及的優(yōu)勢。香港的土地資源寸土寸金，物業(yè)價值極高，拿到一個好的地塊閉著眼睛都能掙錢；并且有著發(fā)達資本市場的支持，香港開發(fā)商都能享受到這個金融體系的好處；再者，香港作為免稅天堂，商家資源非常豐富。

香港模式在內(nèi)地生存的土壤并不存在。內(nèi)地開發(fā)商學(xué)習(xí)香港模式，主要還是借鑒成熟的商業(yè)操作經(jīng)驗。

商業(yè)地產(chǎn)瓶頸

　　住宅開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)，在真正操作一個項目的時候還會遇到很多瓶頸。不僅是金融體系、商家資源的問題，在具體運營的時候又會遇到專業(yè)機構(gòu)、專業(yè)人才的瓶頸。

　　以中坤地產(chǎn)旗下的大鐘寺國際廣場為例。該項目的名字就經(jīng)歷了幾次演變，從農(nóng)副產(chǎn)品展示中心到物流港到國際商業(yè)廣場，最后定名為大鐘寺國際廣場。原本打算2006年開業(yè)的項目，至今也沒有正式營業(yè)。

　　顯然，從一個圖紙上的項目變成一個成功的項目，還有很長的距離。而一個大型商業(yè)項目遲遲不能開業(yè)，也就意味著遲遲進入不了回報期。持有物業(yè)對開發(fā)商現(xiàn)金流的“綁架”可見一斑。

　　一般來說，目前，國內(nèi)比較成功的商業(yè)地產(chǎn)模式主要有兩種：一種是不斷縮短半徑做減法，比如SOHO中國；一種是不斷加長產(chǎn)業(yè)半徑做加法，比如萬達地產(chǎn)。

　　SOHO中國的商業(yè)地產(chǎn)模式迥異于傳統(tǒng)的經(jīng)營模式。尤其這幾年，SOHO中國主要從其它開發(fā)商手中收購項目，如尚都SOHO就來自華遠地產(chǎn)。這些收購的項目通過嫁接SOHO中國的品牌和運營，實現(xiàn)了物業(yè)的增值。

　　SOHO中國營銷總監(jiān)金懷南介紹，當(dāng)物業(yè)開發(fā)完畢出售時，所有開發(fā)的項目都以層為單位賣給一些中小公司或個人，供買家或投資或自用。出售后，SOHO中國作為中介服務(wù)者再替業(yè)主出租、管理。

　　這是一種很聰明的模式。在目前國內(nèi)不成熟的金融環(huán)境下，這種模式支撐了企業(yè)的現(xiàn)金流。

　　萬達地產(chǎn)則首創(chuàng)了“訂單地產(chǎn)”的全新商業(yè)模式，如今萬達第三代產(chǎn)品“萬達廣場”已經(jīng)趨于成熟。

　　“萬達廣場”這一城市綜合體涵蓋了超五星級酒店、商業(yè)中心、住宅、公寓、寫字樓、影城等業(yè)態(tài)，并和沃爾瑪、百安居等眾多跨國企業(yè)、商業(yè)連鎖企業(yè)強強聯(lián)合，建立持久的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，形成完善的商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。

　　萬達第一代、第二代也失敗過，當(dāng)時主要做單體的商業(yè)中心，對商鋪散售，無法統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，萬達吸取教訓(xùn)之后，現(xiàn)在只做萬達廣場這種城市綜合體項目。

　　華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司副總裁公衍奎有著十余年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗，他也贊成開發(fā)商做城市綜合體，“這種產(chǎn)品的優(yōu)勢在于可以建立一個資產(chǎn)組合保證企業(yè)的現(xiàn)實生存，分散企業(yè)風(fēng)險。比如把銷售的產(chǎn)品如公寓等放在第一期，先完成資金流的回轉(zhuǎn)，再做第二期的持有物業(yè)。”