中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專家報(bào)告 擴(kuò)大內(nèi)需要靠商業(yè)地產(chǎn)  上

　　前 言

　　2008年，太不平凡，也太多磨難。

　　2008年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了自己的春夏秋冬。無(wú)論是地震雪災(zāi)，還是奧運(yùn)的成功舉辦，無(wú)論是國(guó)際金融海嘯，還是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，房地產(chǎn)領(lǐng)域中的“狼來(lái)了”終于變成了現(xiàn)實(shí)，整個(gè)行業(yè)的投資者、消費(fèi)者的心理預(yù)期都受到很大的震蕩和挫折。

　　我們即將走進(jìn)歲末，在歲末年初之際，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)邀請(qǐng)了行業(yè)近20位不同領(lǐng)域的專家學(xué)者與專業(yè)人士，對(duì)2008年商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策、各領(lǐng)域一年的發(fā)展進(jìn)行了研討、總結(jié)和梳理、對(duì)2009年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展大勢(shì)有一個(gè)預(yù)測(cè)，供業(yè)界參考！

　　綜 述

　　2008年由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球性金融危機(jī)，有的專家學(xué)者稱為金融瘟疫，但目前對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)影響到一個(gè)什么樣的程度還不太絕對(duì)明朗成為眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家和專家的共識(shí)。然而，對(duì)于目前由美國(guó)次貸危機(jī)引起的世界性金融危機(jī)，目前把它說(shuō)得太厲害了，好像我們到了崩潰邊緣，其實(shí)不是這樣的。但我們又不能低估，要有一定的思想準(zhǔn)備和防范措施。

　　商業(yè)地產(chǎn)對(duì)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能夠起到拉動(dòng)的作用，而且能使國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)向前發(fā)展已經(jīng)顯現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要“三匹馬車”，即固定資產(chǎn)投資、消費(fèi)與對(duì)外貿(mào)易。固定資產(chǎn)投資中有很重要的一塊就是商業(yè)地產(chǎn)，擴(kuò)大內(nèi)需也要靠商業(yè)地產(chǎn)。

　　目前中國(guó)的高端商業(yè)地產(chǎn)、中端商業(yè)地產(chǎn)、低端商業(yè)地產(chǎn)在每一個(gè)地區(qū)分布仍然不均勻。在2008年宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)比較大的回落的情況下，出現(xiàn)大的動(dòng)蕩或者不可知的因素依然存在，但在各種變量比較復(fù)雜的情況之下，商業(yè)地產(chǎn)受到的沖擊還是比較小的行業(yè)。

　　商業(yè)地產(chǎn)

　　總結(jié)

　　開(kāi)發(fā)

　　上半年：

　　隨著中國(guó)對(duì)外資零售限制的取消，國(guó)際零售商得以有機(jī)會(huì)進(jìn)入中國(guó)這個(gè)世界上最大的消費(fèi)潛力國(guó)。一方面，大量的零售商進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，推動(dòng)了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，另一方面，大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在興建之中，呈現(xiàn)出供求兩旺的現(xiàn)象。

　　隨著住宅市場(chǎng)的飽和與走低，更多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，出現(xiàn)了一大批優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，行業(yè)的總體水平在2008年有明顯的提高，不僅是開(kāi)發(fā)商和投資者開(kāi)始成熟，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的成熟度也在相應(yīng)提高。

　　主要大中城市商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)關(guān)系無(wú)明顯大起大落，市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，但隨著進(jìn)入年中，供應(yīng)量和空置率開(kāi)始互相的不斷提升。

　　商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多元化趨勢(shì)在2008年得到體現(xiàn)，除了傳統(tǒng)的大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以外，商業(yè)經(jīng)營(yíng)者成為市場(chǎng)的絕對(duì)新軍，別的領(lǐng)域進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也成為2008年商業(yè)地產(chǎn)的一大特點(diǎn)。

　　諸多開(kāi)發(fā)商和商業(yè)企業(yè)上市前的拼命跑馬占地和上市后的財(cái)大氣粗的建地，都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的招商和開(kāi)發(fā)起到了巨大的推動(dòng)作用。

　　大城市人口向郊區(qū)擴(kuò)散的現(xiàn)象開(kāi)始成型，新的居住區(qū)的形成并產(chǎn)生新的消費(fèi)需求，為郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供了基本條件，開(kāi)始出現(xiàn)比較看好的區(qū)域性商業(yè)中心。

　　老城區(qū)的商業(yè)升級(jí)換代和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)逐步向郊區(qū)化發(fā)展成為2008年許多大城市的重要特征。

　　下半年：

　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資總體在穩(wěn)定中開(kāi)始出現(xiàn)減緩，總量供過(guò)于求、空置率開(kāi)始增高，各地發(fā)展的不均衡的差距開(kāi)始拉大。

　　隨著世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，中國(guó)也沒(méi)能避免。世界主要投資中國(guó)的投資機(jī)構(gòu)和銀行受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，對(duì)中國(guó)投資的承諾無(wú)法得以實(shí)現(xiàn)，另外，特別是中國(guó)部分媒體過(guò)大過(guò)快的夸張世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)中國(guó)的危險(xiǎn)性和危害性，國(guó)內(nèi)投資機(jī)構(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也放緩了投資與開(kāi)發(fā)的步伐，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的投資在局部地區(qū)出現(xiàn)了停滯的狀態(tài)。

　　受住宅市場(chǎng)從2007年年中開(kāi)始出現(xiàn)的低迷的影響，直接導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)2008年下半年的開(kāi)發(fā)商直接面臨著資金的缺乏，同時(shí)，做商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商一般都是從住宅轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn),甚至拿做住宅賺的錢來(lái)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,由于住宅市場(chǎng)的急劇萎縮,直接導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)一步的投資，并且影響的面還相當(dāng)大。

　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)主要通過(guò)銷售或租賃的方式回籠資金,在2008年下半年的股票、基金等金融市場(chǎng)不穩(wěn)定的情況下,資金大幅縮水，也是直接影響商業(yè)地產(chǎn)投資萎縮的重要因素之一。

　　隨著世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，消費(fèi)者的購(gòu)物尤其是與房地產(chǎn)相關(guān)的建材、家電和家具家居，中高端商品以及“吃喝玩樂(lè)”的消費(fèi)也開(kāi)始下滑,導(dǎo)致眾多商家開(kāi)店的熱情和速度降低，有的大型連鎖商家甚至停止了擴(kuò)展，影響了商業(yè)地產(chǎn)的招商，延緩了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。

　　小結(jié)：

　　2008年整個(gè)一年，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展的過(guò)程中始終飽受資本缺乏、零售資源稀缺、規(guī)劃上的缺陷、粗放的運(yùn)營(yíng)管理等客觀因素的困擾。

　　國(guó)內(nèi)一些大城市的商業(yè)多中心的格局開(kāi)始初步形成，商圈由概念開(kāi)始變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，但并沒(méi)有出現(xiàn)銷售與開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)興旺的期待局面。

　　經(jīng)過(guò)前兩年的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，很多城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心的地位在2008年開(kāi)始越來(lái)越鞏固，這些地方形成了城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心，并拉動(dòng)了所在地商業(yè)以及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但速度也有放緩的趨勢(shì)。

　　在國(guó)內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)落后的局面在2008年開(kāi)始有所提升，尤其是內(nèi)地的城市，包括一些省會(huì)城市，商業(yè)發(fā)展水平相對(duì)比較落后的局面在2008年也開(kāi)始轉(zhuǎn)型；商業(yè)模式比較簡(jiǎn)單，業(yè)態(tài)比較傳統(tǒng)，以百貨、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)為主要形式的國(guó)內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)在2008年也有所改善。

　　缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)態(tài)、整體資金實(shí)力不強(qiáng)和中長(zhǎng)期資金品種幾乎空白、系統(tǒng)和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力偏弱、專業(yè)細(xì)分化和跨界人才的匱乏和流動(dòng)性加快，包括以銷售商鋪為主的模式依然占主導(dǎo)地位，仍然是2008年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問(wèn)題。

　　在銷售難的前提下，很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始被動(dòng)持有，但由于缺乏開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)，增加了持有的難度，也延緩了招商和開(kāi)業(yè)的進(jìn)度。

　　銷售、招商、融資三難仍然是困擾商業(yè)地產(chǎn)整體水平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸。當(dāng)然也出現(xiàn)了一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體銷售和合作開(kāi)發(fā)的多樣化方式，一些主動(dòng)持有并運(yùn)營(yíng)成功的案例和專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也正在可喜的涌現(xiàn)，但短期內(nèi)還無(wú)法成為主流。

　　銷租

　　商業(yè)地產(chǎn)租售價(jià)格上半年在中國(guó)主要大中城市無(wú)明顯大起大落，市場(chǎng)租售價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，但下半年開(kāi)始出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，有的城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目基本上無(wú)法啟動(dòng)，不能按時(shí)開(kāi)工和開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)始明顯增多。

　　招商

　　受大勢(shì)的影響，整體商業(yè)零售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，無(wú)效商業(yè)面積供應(yīng)亦呈現(xiàn)出了進(jìn)一步加大的趨勢(shì)，諸多建成的商業(yè)地產(chǎn)未能符合商戶的需求，在招商時(shí)遇到較大的困難，“招商難”成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商的共性。

　　商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更多的從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向招商競(jìng)爭(zhēng)，單純依靠炒作概念的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)較大的招商壓力，真正招商成功者甚少，直接導(dǎo)致開(kāi)業(yè)的推遲或者根本無(wú)法開(kāi)業(yè)。

　　趨勢(shì)

　　2009年將是一個(gè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的年代。全球經(jīng)濟(jì)低迷影響中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)有限，投融資與并購(gòu)壓力仍然不減。

　　2009年住宅開(kāi)發(fā)仍然備受宏觀調(diào)控的沖擊，相對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言受到的政策性的影響依然較少，客觀上推動(dòng)了更多的房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，但對(duì)一些資金實(shí)力較弱和融資渠道狹窄的企業(yè)，也面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)甚至被迫和主動(dòng)退出；即使是一些資本型的品牌企業(yè)，由于受到短期變現(xiàn)和年報(bào)的壓力，特別是持有物業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的綜合檢驗(yàn)，也會(huì)調(diào)整對(duì)商業(yè)地產(chǎn)特別是持有物業(yè)的投資戰(zhàn)略和組合策略。

　　另一方面國(guó)家出臺(tái)的一系列政策積極擴(kuò)大內(nèi)需，相對(duì)的會(huì)拉動(dòng)商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，并為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)。

　　隨著很多大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)已成必然，其標(biāo)志是大公司都會(huì)明確或者調(diào)高各自持有資產(chǎn)，組建自己的商業(yè)地產(chǎn)專門的投資與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)的集團(tuán)化開(kāi)發(fā)和連鎖經(jīng)營(yíng)將會(huì)成為開(kāi)發(fā)的主流。

　　隨著國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)施，通過(guò)城市基礎(chǔ)工程的建設(shè)和新區(qū)的發(fā)展，商業(yè)的需求也會(huì)增加，商業(yè)拓展會(huì)出現(xiàn)多中心和差異化的局面。

　　受到城市化進(jìn)程加快因素的驅(qū)動(dòng)，中國(guó)二、三線城市的規(guī)模和城市建設(shè)普遍面臨升級(jí)的需求，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模會(huì)進(jìn)入一個(gè)放量擴(kuò)展的階段，層次化、多元化的消費(fèi)需求也將直接推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　城市化在未來(lái)五年帶來(lái)新增人口是1.2億，每年新增城市人口2400萬(wàn)，城市大眾化消費(fèi)市場(chǎng)每年大概增加900億，增長(zhǎng)非�？捎^，直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　城市化改變了城市擴(kuò)張的布局，城市群的發(fā)展將極大的推動(dòng)二、三線城市的發(fā)展和消費(fèi)升級(jí)，比如說(shuō)珠三角城市群、長(zhǎng)三角城市群、環(huán)渤海城市群等等，這些城市群都是近些年形成并壯大的，一些城市和二線城市軌道交通的開(kāi)通和增加以及城市之間通過(guò)高速公路的連接也將刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)的升級(jí)，相對(duì)的助推商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　隨著中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)的興起，引發(fā)消費(fèi)者結(jié)構(gòu)的變化，2009年會(huì)帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)的提升，并且會(huì)打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，隨著消費(fèi)升級(jí)，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)也要升級(jí)。業(yè)態(tài)類別會(huì)更加多元化、個(gè)性化、時(shí)尚化，分層消費(fèi)和主題商業(yè)模式將成為發(fā)展重點(diǎn)。

　　根據(jù)中國(guó)很多城市目前的發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Γ�確定了許多的區(qū)域商業(yè)中心和區(qū)域商業(yè)副中心。這些規(guī)劃中的或者已在建設(shè)發(fā)展的區(qū)域商業(yè)，會(huì)逐步向“多心多點(diǎn)”的格局轉(zhuǎn)變，區(qū)域化消費(fèi)將成為主流，無(wú)疑將是2009年中國(guó)城市走向多商圈的標(biāo)志，必定拉動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初期，開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)主要是營(yíng)銷和招商。2009年行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將是全方位的，從選址到設(shè)計(jì)，從招商到營(yíng)運(yùn)，從資本到品牌。

　　受金融危機(jī)以及國(guó)家信貸政策的影響，必定會(huì)對(duì)持有物業(yè)造成新的壓力，中小商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商鋪散售逐步疲軟的情形下，還有可能進(jìn)一步繼續(xù)被邊緣化。

　　受商家開(kāi)店拓展速度的減緩，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的選址會(huì)更加有針對(duì)性，必然會(huì)實(shí)行選址優(yōu)化策略，也將導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)物業(yè)之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

　　房地產(chǎn)金融

　　總結(jié)

　　2008年中國(guó)房地產(chǎn)金融上半年和下半年出現(xiàn)了冰火兩重天的形勢(shì)。

　　上半年樓市瘋狂的最后一沖以及與大陸房企、香港、新加坡，甚至美國(guó)、英國(guó)和德國(guó)等國(guó)家的繽紛上市成為中國(guó)房地產(chǎn)的饕餮大宴，各種金融創(chuàng)新的呼聲和實(shí)驗(yàn)也風(fēng)起云涌。但是，隨著下半年國(guó)家宏觀調(diào)控量變到質(zhì)變的顯效，包括各種天災(zāi)人禍的消極氣氛的蔓延，特別是美國(guó)金融海嘯的從天而降以及中國(guó)媒體的渲染放大，以地產(chǎn)領(lǐng)袖王石(王石博客,王石新聞,王石說(shuō)吧)首先唱衰中國(guó)樓市，萬(wàn)科率先降價(jià)馴熟彌漫全國(guó)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始進(jìn)入迷茫期。

　　商業(yè)地產(chǎn)雖然是傳導(dǎo)最慢和最抗跌的但也無(wú)力規(guī)避和幸免。商業(yè)地產(chǎn)融資的信貸總量和品種本來(lái)就單一，原來(lái)就系統(tǒng)缺失，金融創(chuàng)新的步伐放緩或前景更加不明朗，限外的加劇和外資大本營(yíng)起火的自救和抽緊，再加上投資市場(chǎng)的消極和悲觀，商業(yè)地產(chǎn)的融資無(wú)疑雪上加霜！但依然有像美國(guó)黑石基金等中長(zhǎng)期的資金和國(guó)內(nèi)戰(zhàn)略性的專業(yè)投資機(jī)構(gòu)等，如萬(wàn)達(dá)逆市而動(dòng)，一是看好中國(guó)的資產(chǎn)市場(chǎng)和資產(chǎn)價(jià)格，二是借既“趁火打劫”，以更低的價(jià)格收購(gòu)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的商用物業(yè)和核心土地資源。

　　趨勢(shì)

　　以商務(wù)部等部委力促的開(kāi)放RETIS通道和銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貸款區(qū)別對(duì)待的呼吁得到了國(guó)務(wù)院和金融監(jiān)管部門的響應(yīng)，而全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)等相關(guān)協(xié)會(huì)組織的大力推動(dòng)，民間機(jī)構(gòu)和資金的躍躍欲試，特別是相關(guān)法律和稅收制度的完善和準(zhǔn)備，雖然國(guó)際金融大勢(shì)不好，但中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的相對(duì)穩(wěn)定、金融創(chuàng)新的嚴(yán)重滯后和資金的流動(dòng)性過(guò)剩也為中國(guó)，特別是商業(yè)地產(chǎn)的金融突破提供了扎實(shí)的基礎(chǔ)。

　　我們有理由相信也期待以REITS為象征的金融創(chuàng)新的2009年將會(huì)破冰，而中國(guó)銀行以資產(chǎn)抵押為本體的機(jī)制和不符合商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)的短期融資的理念和模式與國(guó)際化的盡快和真正意義上的接軌將是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展的根本出路。

　　零售業(yè)

　　總結(jié)

　　一、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)

　　市級(jí)商業(yè)中心：2008年市級(jí)商業(yè)中心取得的成績(jī)不容置疑，在一線城市依然出現(xiàn)開(kāi)發(fā)過(guò)度，體量過(guò)大，在透支中存在冰火兩重天的現(xiàn)象；在二、三線城市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)處于結(jié)構(gòu)升級(jí)中，現(xiàn)在可開(kāi)發(fā)用地也不多。2008年消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級(jí)，上海外灘和南京路、北京王府井都處于置換上檔次的層面，稱謂“騰籠換鳥(niǎo)”。2008年市級(jí)商業(yè)中心高檔商品結(jié)構(gòu)升級(jí)明顯，國(guó)外一線品牌進(jìn)駐主要商業(yè)街區(qū)為首選，國(guó)內(nèi)品牌和老字號(hào)開(kāi)始無(wú)奈退出。

　　區(qū)級(jí)商業(yè)中心：2008年區(qū)級(jí)商業(yè)中心的建設(shè)則比較差，開(kāi)始被邊緣化了。實(shí)際上，區(qū)級(jí)商業(yè)中心建設(shè)的好壞，和社區(qū)商業(yè)一樣，同樣關(guān)系到老百姓的生活質(zhì)量，直接影響整個(gè)城市的宜居程度。在當(dāng)前的形勢(shì)下，有變現(xiàn)置換的趨勢(shì)。區(qū)域型購(gòu)物中心是區(qū)級(jí)商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)比較理想的商業(yè)配套，是比較好的購(gòu)物場(chǎng)所。因此，“區(qū)域型購(gòu)物中心”的發(fā)展時(shí)期2008年已經(jīng)來(lái)臨。

　　社區(qū)商業(yè)：社區(qū)商業(yè)關(guān)系到“便民、利民、為民”，方便和提升老百姓生活質(zhì)量，商務(wù)部視為民生大問(wèn)題，抓的很緊，各地商務(wù)主管部門抓的也很緊，作為政府為民辦實(shí)事工程，因此發(fā)展很快，但由于前幾年的一些特殊原因，加上早期在開(kāi)發(fā)住宅時(shí)，開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃存在漏洞，造成欠的帳太多，2008年還賬速度雖然加快，欠的帳短期內(nèi)還是沒(méi)還清。社區(qū)商業(yè)目標(biāo)人群是當(dāng)?shù)厝�，滿足基本生活用品(柴米油鹽醬醋茶)與飲食服務(wù)消費(fèi)，2008年市場(chǎng)還是大，比較穩(wěn)定，增幅沒(méi)有大起大落，收益固定。

　　專業(yè)市場(chǎng)和特色街：2008年依托和間接依托產(chǎn)業(yè)集群的專業(yè)市場(chǎng)和特色街經(jīng)營(yíng)都比較好，如義烏小商品城，杭州絲綢城，上海七浦路服裝批發(fā)市場(chǎng)，北京馬連道茶葉一條街等。專業(yè)市場(chǎng)和特色商業(yè)街對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、就業(yè)、稅收、方便購(gòu)物等方面在2008年得到了很好的體現(xiàn)。但類似二級(jí)批發(fā)的專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始弱化，創(chuàng)意商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始異軍突起。

　　二、購(gòu)物中心

　　（1）國(guó)際購(gòu)物中心

　　根據(jù)國(guó)際購(gòu)物中心的調(diào)查，零售市場(chǎng)在越南、印度、俄羅斯、中國(guó)、巴西等新興國(guó)家非常具有發(fā)展?jié)摿ΑＵf(shuō)明在未來(lái)一年或幾年之內(nèi)國(guó)際金融機(jī)構(gòu)對(duì)這些國(guó)家的投資關(guān)注程度會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。這其中包括的因素不僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和投資空間，也包括政治形勢(shì)的穩(wěn)定和政府采取的政策。

　　越南零售市場(chǎng)的大門已經(jīng)向全球的零售商們打開(kāi)，并出臺(tái)了在2010年之前鼓勵(lì)大規(guī)模建設(shè)批發(fā)和零售等商業(yè)地產(chǎn)的政策，極大地吸引了國(guó)際投資公司的注意力； 2008年，印度的零售總額預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到5110億美元，使得這個(gè)市場(chǎng)更具吸引力；俄羅斯的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源還是依靠原油和天然氣，據(jù)統(tǒng)計(jì)，俄羅斯人60%的收入都消費(fèi)在零售上，使得這個(gè)國(guó)家的零售市場(chǎng)具有非常大的潛力，現(xiàn)在消費(fèi)趨勢(shì)已擴(kuò)展到了二、三線城市。

　　中國(guó)零售市場(chǎng)目前大部分由大的連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)，比如沃爾瑪、家樂(lè)福等所控制，而且主要集中在一線和沿海城市。依然存在零售品牌資源不足和部分開(kāi)發(fā)商前期比較盲目地開(kāi)發(fā)大型購(gòu)物中心造成的。

　�。�2）國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心

　　2008年新近落成的大型綜合購(gòu)物中心已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)零售市場(chǎng)的主力軍，隨著以美式MALL為代表的大型綜合購(gòu)物中心落戶中國(guó)等大中城市，中國(guó)零售業(yè)全面對(duì)外開(kāi)放，幾乎所有的大中城市都已經(jīng)或計(jì)劃建設(shè)大型的購(gòu)物中心，這就為商業(yè)地產(chǎn)商的發(fā)展留下了巨大市場(chǎng)發(fā)展空間。

　　隨著2008年下半年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)方面其數(shù)量增長(zhǎng)趨緩，存量消化和項(xiàng)目調(diào)整成為重頭。隨著整體數(shù)量的繼續(xù)穩(wěn)步上升，新增項(xiàng)目增長(zhǎng)幅度可能趨緩。購(gòu)物中心的功能和地位開(kāi)始加強(qiáng)，從商業(yè)設(shè)施向公用設(shè)施轉(zhuǎn)變，出現(xiàn)購(gòu)物場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所、文化場(chǎng)所、生活場(chǎng)所等。另外，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)開(kāi)始轉(zhuǎn)換，項(xiàng)目收購(gòu)、項(xiàng)目重組和股權(quán)合作加劇，產(chǎn)品形式開(kāi)始轉(zhuǎn)換，出現(xiàn)形態(tài)轉(zhuǎn)化、類型轉(zhuǎn)化和定位轉(zhuǎn)化。操作模式也開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)換，住宅和商業(yè)的開(kāi)發(fā)流程有所調(diào)整，分期開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)一步增加，主力商家整體租賃形式升溫，聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式比例有望加大。

　　購(gòu)物中心的獲利模式面臨考驗(yàn)，并且缺乏有效應(yīng)對(duì)手段。經(jīng)營(yíng)收益長(zhǎng)期性與開(kāi)發(fā)資金不足的突出矛盾依然存在。出售商鋪、持有物業(yè)、上市等三種投資獲利模式同時(shí)受到考驗(yàn)。

　　零售商拓展意愿猶存，但開(kāi)店節(jié)奏放緩，購(gòu)物中心存量項(xiàng)目與新增項(xiàng)目在招商方面開(kāi)始出現(xiàn)搏弈。零售商主要表現(xiàn)為觀望，拓展意愿雖然存在，但策略性的觀望將占據(jù)上風(fēng)，其次，部分項(xiàng)目未能按時(shí)投入使用，零售商開(kāi)店計(jì)劃受到影響，由于原有部分項(xiàng)目存在缺陷，影響到與零售商的有效合作，原有部分項(xiàng)目將陷入困境。

　　購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)受到階段性消費(fèi)信心的下降影響。成熟的購(gòu)物中心，受消費(fèi)信心下挫影響，租戶調(diào)整的難度增加；待開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心，準(zhǔn)租戶履約能力下降，開(kāi)業(yè)壓力加大；尚在招商的購(gòu)物中心，招商環(huán)境和條件發(fā)生變化，招商期延長(zhǎng)；規(guī)劃良好、具備運(yùn)營(yíng)能力的購(gòu)物中心依然具有很強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力。