中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專家報(bào)告 擴(kuò)大內(nèi)需要靠商業(yè)地產(chǎn)  下

　　三、主力店

　�。�1）百貨業(yè)

　　2008年大城市的百貨業(yè)發(fā)展略有飽和，但二、三線城市的發(fā)展存在不均衡的現(xiàn)狀�，F(xiàn)在的百貨店雷同現(xiàn)象非常嚴(yán)重，趨同化是正常的，趨同化也是發(fā)展。趨同化就可以從低級(jí)競(jìng)爭(zhēng)走向高級(jí)競(jìng)爭(zhēng)，從特色競(jìng)爭(zhēng)走向個(gè)性競(jìng)爭(zhēng)，就會(huì)出現(xiàn)個(gè)性化，百貨公司購(gòu)物中心化的局面開始出現(xiàn)。

　�。�2）超市（大賣場(chǎng)）

　　作為對(duì)商業(yè)零售影響巨大的民生性綜合超市（俗成“大賣場(chǎng)”）在大中城市已被外資占據(jù)絕對(duì)壟斷地位，但在二、三線城市，特別是新區(qū)、區(qū)域和社區(qū)商業(yè)中心，本土化的中型超市和小型超市開始呈現(xiàn)蓬勃的活力，極大地滿足和豐富了人們的日常生活。而一、二線城市的高端商業(yè)中心則出現(xiàn)主題化和特色化的類型超市，如進(jìn)口商品超市和生鮮、化妝品和書店等主題超市。

　　（3）次主力店（區(qū)）

　　隨著購(gòu)物中心和大型MALL的遍地開花，幾乎每個(gè)級(jí)別的城市都在建和開業(yè)大型的商業(yè)中心，由于國(guó)內(nèi)外知名主力店資源的有限，尤其是主力店的租金殺手效應(yīng)，越來越多的購(gòu)物中心開始拒絕主力店的進(jìn)駐，而更多采用國(guó)際通行的次主力店、主力區(qū)和買手店等大型單店和集成店的方式凝聚人氣和提高競(jìng)爭(zhēng)力、租金水平與平效性，如必勝客、俏江南、運(yùn)動(dòng)100、紙老虎甚至一些兒童體驗(yàn)中心和教育服務(wù)機(jī)構(gòu)等餐飲休閑和新型業(yè)態(tài)業(yè)種大有成為與主力店平分秋色的勢(shì)頭。

　�。�4）院線

　　曾經(jīng)給無數(shù)中國(guó)人帶來美好回憶的電影院如今已成為與百貨和大型超市并行的主力店業(yè)態(tài)，并登堂入室成為購(gòu)物中心中最凝聚人氣和最有效拉動(dòng)關(guān)聯(lián)消費(fèi)和同向人群的業(yè)種，并得到迅猛的發(fā)展，幾乎每個(gè)大型的商業(yè)中心都要引入電影院，并成為新一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)下零售業(yè)中唯一和大眾餐飲沒有下降的業(yè)種。更有趣是有統(tǒng)計(jì)表明美國(guó)的歷次經(jīng)濟(jì)危機(jī)中電影都成為廣大市民最物美價(jià)廉的排泄郁悶和尋求快樂的方式。

　�。�5）經(jīng)濟(jì)型酒店

　　受美國(guó)“次貸危機(jī)”的影響，經(jīng)濟(jì)型酒店的國(guó)際融資發(fā)生困難，受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響，經(jīng)濟(jì)型酒店的運(yùn)營(yíng)成本有所增加，受物業(yè)租金成本的上漲，經(jīng)濟(jì)型酒店的利潤(rùn)有所下降，局部城市經(jīng)濟(jì)型酒店的競(jìng)爭(zhēng)有所表現(xiàn)，出租率和平均房?jī)r(jià)開始有所下降，股市等百姓投資渠道的減少和獲利能力的下降也開始導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)型酒店有所下降。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)前半年依然持續(xù)、健康和高速發(fā)展，GDP還是保持一定比例的增長(zhǎng)，2008年中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店的絕對(duì)數(shù)量還是非常的小，但中國(guó)的出游人數(shù)在增長(zhǎng)，入境的人數(shù)也同樣在增長(zhǎng)，老百姓的收入和可自由支配的時(shí)間在增加，這一切導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)型酒店呈上升趨勢(shì)。

　　四、餐飲業(yè)

　　餐飲業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)中的份額越來越重要，引起了商業(yè)地產(chǎn)商的更多關(guān)注，特別是在開發(fā)招商階段就非常關(guān)注與餐飲業(yè)建立聯(lián)系，也給更多餐飲品牌提供了很多發(fā)展商機(jī)。全國(guó)人均餐飲消費(fèi)2007年以前始終沒有超過1000元，2008年以來達(dá)到了1158元。

　　2008年第四季度以后，發(fā)生了全球性的金融危機(jī)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)蕭條，在美國(guó)，對(duì)餐飲業(yè)沖擊很大，但中國(guó)的餐飲業(yè)并沒有受到什么大的影響，洋快餐仍然很紅火，而且價(jià)格也堅(jiān)挺。2008年上半年報(bào)道餐飲企業(yè)會(huì)聯(lián)合起來進(jìn)行漲價(jià)，但基本上沒有出現(xiàn)，都是企業(yè)自主調(diào)整價(jià)格。

　　2008年的中國(guó)餐飲業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展和持續(xù)發(fā)展，目前來說還是比較樂觀的。因?yàn)椴惋嫎I(yè)有高端、中端、低端，高端餐飲可能會(huì)受到一些影響，特別是一些商務(wù)餐飲和政府宴請(qǐng)活動(dòng)的餐飲。大眾化餐飲出現(xiàn)發(fā)展好的勢(shì)頭。

　　餐飲業(yè)在提升自我品牌、規(guī)�；�發(fā)展、連鎖化發(fā)展方面步伐越來越快。品牌擴(kuò)張速度很冷靜，也很穩(wěn)健的，不再單純追求數(shù)量，而是追求質(zhì)量效益。一些好的正餐品牌基本不做加盟，完全靠自己經(jīng)營(yíng)，靠自己的管理團(tuán)隊(duì)來發(fā)展品牌。餐飲業(yè)發(fā)展存在需要資本支持的現(xiàn)狀以求不斷取得擴(kuò)張，并引起了海外投資者的關(guān)注。大眾化餐飲越來越引起了國(guó)家重視，引起了社會(huì)關(guān)注。

　　趨勢(shì)

　　一、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)

　　2009年市區(qū)級(jí)商業(yè)中心市場(chǎng)空間依然很大，前景好。在我國(guó)城市發(fā)展中，不少城市出現(xiàn)了衛(wèi)星城和新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)，樓盤的成片開發(fā)而形成的大型社區(qū)，加上小城鎮(zhèn)的建設(shè)，這些都需要商業(yè)設(shè)施配套，這就帶來了兩個(gè)問題：一是如何進(jìn)行商業(yè)配套，二是具備了區(qū)域商業(yè)中心的人口支撐，而沒有區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)設(shè)施支撐。

　　市區(qū)級(jí)商業(yè)中心一是能聚合城市資源，有較完善的公共設(shè)施的配套；二是產(chǎn)業(yè)鏈的完整性和互動(dòng)效應(yīng)；三是土地資源的不可再生性；四是商務(wù)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性。因此，在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)中，市級(jí)區(qū)級(jí)商業(yè)中心上的物業(yè)是升值潛力最大的物業(yè)，是最好的投資市場(chǎng)，是抗跌性最強(qiáng)的投資產(chǎn)品之一，是財(cái)富最安全的生存方式，也就是說，在城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)，具有的高增值性；在經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，具有高抗跌能力和保值性特質(zhì)，并具有較好的變現(xiàn)性，有這些好處，理所當(dāng)然吸引了眾多投資者的眼球。

　　社區(qū)商業(yè)發(fā)展相對(duì)落后，但它的市場(chǎng)和潛力就越大，它的發(fā)展空間同樣就越大。面對(duì)金融危機(jī)，現(xiàn)在中央提出一要擴(kuò)大內(nèi)需，這是明2009年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)，“便民消費(fèi)進(jìn)社區(qū)，便利服務(wù)進(jìn)家庭”；二是國(guó)家出錢9000億，大力發(fā)展保障性住房,這都要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套，可見是利好，“商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇”歷史地落到社區(qū)商業(yè)發(fā)展上。

　　二、購(gòu)物中心

　�。�1）國(guó)際購(gòu)物中心

　　政局的穩(wěn)定將會(huì)導(dǎo)致2009年中國(guó)零售市場(chǎng)依然會(huì)迅速發(fā)展，尤其是40歲左右的消費(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)知程度和消費(fèi)能力會(huì)進(jìn)一步提高，巨大的人口數(shù)量和消費(fèi)市場(chǎng)會(huì)使注意中國(guó)市場(chǎng)的投資商感到樂觀。面對(duì)目前的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，很多國(guó)際投資機(jī)構(gòu)依然看好中國(guó)市場(chǎng)，并開始關(guān)注中國(guó)二、三線城市，在這些城市規(guī)劃適合當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域性購(gòu)物中心，潛力巨大。

　�。�2）國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心

　　購(gòu)物中心對(duì)于零售商的渠道地位和經(jīng)營(yíng)價(jià)值會(huì)得到提升，并將拓寬、改善甚至改變連鎖企業(yè)的經(jīng)營(yíng)渠道；不同業(yè)種、業(yè)態(tài)之間的相互拉動(dòng)，使購(gòu)物中心更加具有生命力；服務(wù)于區(qū)域性消費(fèi)的購(gòu)物中心會(huì)更加具有發(fā)展活力；奢侈品和高檔購(gòu)物中心繼續(xù)保持吸引力，但開發(fā)難度和招商難度依然會(huì)存在。

　　購(gòu)物中心的產(chǎn)品種類在這些城市還是比較單一的，產(chǎn)品種類還有大的發(fā)展空間，完全可以發(fā)展一些社區(qū)鄰里中心，還有地區(qū)商業(yè)中心等。原來的城市商業(yè)中心區(qū)域存在舊的商業(yè)改造升級(jí)的機(jī)會(huì)，同時(shí)有新的城市商業(yè)中心更始方興未艾興。像成都的南部新區(qū)，重慶的北部新區(qū)，還有合肥的湖濱新區(qū)，鄭州的鄭東新區(qū)，還有南昌、長(zhǎng)沙等都有這樣的一些城市中心在逐漸的興起，行政中心都已經(jīng)遷了過去。城市的二元化（郊區(qū)化和中心化或稱舊城改造與新區(qū)興建）正主導(dǎo)著中國(guó)的城市（鎮(zhèn)）化進(jìn)程和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和節(jié)奏。

　　三、主力店

　　（1）百貨業(yè)

　　中國(guó)二、三線城市的百貨業(yè)將有很好的發(fā)展時(shí)機(jī)。隨著人們生活水平的提高，對(duì)品牌的意識(shí)、對(duì)自己消費(fèi)的意識(shí)都在提高，反過來講對(duì)商場(chǎng)的要求也提高了，所以百貨業(yè)的發(fā)展亟待進(jìn)一步擴(kuò)大，而且提升整體品牌。目前國(guó)際國(guó)內(nèi)一線品牌、國(guó)際知名品牌和國(guó)內(nèi)知名品牌開始進(jìn)入二、三線城市，現(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，中國(guó)的名牌和區(qū)域的民族品牌將有很大的發(fā)展空間，。

　　（2）超市、大賣場(chǎng)

　　一些二、三線城市由于地方招商引資的強(qiáng)勢(shì)需求和開發(fā)商資金實(shí)力不足的影響，包括一些新興商圈拉動(dòng)市場(chǎng)和消費(fèi)的欲望，國(guó)際品牌超市可能會(huì)趁虛而入加快布點(diǎn)的速度。但在一線城市和一些中心型的商業(yè)物業(yè)將會(huì)遇到比較強(qiáng)烈的抵制。而一些國(guó)內(nèi)的連鎖超市和區(qū)域品牌超市，如果能降低條件，采取與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商共生共榮的經(jīng)營(yíng)策略可能機(jī)會(huì)多多。而城鎮(zhèn)化和社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)包括經(jīng)濟(jì)適用房、保障房和廉租房的建設(shè)，也會(huì)給一些新興的社區(qū)超市到來廣泛的機(jī)會(huì)。

　　（3）次主力店（區(qū)）

　　將成為未來一、二線城市中心型和特色型購(gòu)物中心的主流業(yè)種，將會(huì)成為一、二線城市區(qū)域購(gòu)物中心和二、三線城市都心型購(gòu)物中心與主力店平分秋色的業(yè)種，將會(huì)成為二、三線城市區(qū)域購(gòu)物中心的輔助業(yè)種。而一些近年來以專業(yè)店如國(guó)美電器等為主題模式的品牌專業(yè)店將會(huì)以旗艦店和專業(yè)店的獨(dú)立形式重新回歸百貨店、購(gòu)物中心和商業(yè)街。

　�。�4）院線

　　院線的購(gòu)物中心化和混搭化（與文化娛樂、餐飲休閑和電影衍生產(chǎn)品如發(fā)布會(huì)、專業(yè)報(bào)刊書籍和偶像產(chǎn)品等業(yè)種的互補(bǔ)和搭配）將成為主流。

　�。�5）經(jīng)濟(jì)型酒店

　　2009年經(jīng)濟(jì)型酒店因?yàn)榭朔�成本上升而帶來的利�?rùn)會(huì)有所下降，中國(guó)經(jīng)濟(jì)受世界經(jīng)濟(jì)的影響，2009年酒店經(jīng)營(yíng)壓力可能將更大。

　　消費(fèi)者開始對(duì)品牌經(jīng)濟(jì)型酒店的關(guān)注度會(huì)越來越高，不再片面追求經(jīng)濟(jì)型酒店的表面概念和物美價(jià)廉，更關(guān)注顧客自己核心需求是否被滿足，對(duì)酒店的綜合質(zhì)量要求越來越挑剔，也將選擇能夠?yàn)樗麄兲峁└�人性化的、更安全、更健康、高質(zhì)量的酒店產(chǎn)品。

　　投資者對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店的投資興趣在降低，就像一場(chǎng)美夢(mèng)將被驚醒，對(duì)專業(yè)的酒店管理和中長(zhǎng)期的投資開始發(fā)生興趣，并開始有所行動(dòng)。

　　由于成本的推高，有一批小型的連鎖酒店或經(jīng)營(yíng)管理不善的酒店將被淘汰出局，房地產(chǎn)商的房產(chǎn)銷售發(fā)生困難，轉(zhuǎn)投經(jīng)濟(jì)型酒店概率增加，對(duì)于想擁有酒店物業(yè)的連鎖公司將是一次機(jī)會(huì)，對(duì)于有專業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的連鎖酒店公司將是一個(gè)提升顧客忠誠(chéng)度的機(jī)會(huì)。

　　經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展將朝著專業(yè)的、高品質(zhì)的、節(jié)約型的方向發(fā)展，品牌將是優(yōu)秀經(jīng)濟(jì)型酒店的追求的主要發(fā)展動(dòng)力，它代表著產(chǎn)品、質(zhì)量和服務(wù)，經(jīng)濟(jì)型酒店需要擴(kuò)大銷售渠道，從雜亂無章的渠道中找出有信譽(yù)、雙贏的、消費(fèi)者滿意的渠道合作伙伴。

　　四、餐飲業(yè)

　　2008年9月財(cái)政部、商務(wù)部對(duì)加快廚房建設(shè)，推進(jìn)早餐工程拿出資金支持，在全國(guó)城市選擇一批重點(diǎn)項(xiàng)目支持，加重大眾化餐飲也是重要組成部分。餐飲業(yè)發(fā)展勢(shì)頭應(yīng)該是根據(jù)國(guó)計(jì)民生需要，根據(jù)老百姓內(nèi)需也會(huì)加快發(fā)展步伐。

　　餐飲業(yè)未來會(huì)繼續(xù)與商業(yè)地產(chǎn)更好的合作，會(huì)出現(xiàn)一些合作平臺(tái)和機(jī)會(huì)，為餐飲企業(yè)進(jìn)入更多商圈、購(gòu)物中心牽線搭橋，真正跟著購(gòu)物中心走的這種趨勢(shì)會(huì)越來越明顯并正在成為并必將成為購(gòu)物中心的主體業(yè)態(tài)而且比例不斷提高有的已超過50%。

　　后 記

　　商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)聯(lián)姻的產(chǎn)物，也是與金融嫁接的橋梁。隨著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和培育越來越水乳交融，無論是商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)布局、規(guī)劃設(shè)計(jì)還是營(yíng)銷都千姿百態(tài)，2009年會(huì)越來越細(xì)分化。而且針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)的銀行信貸品種和REITS等本土金融創(chuàng)新的產(chǎn)品在專家的多年呼吁、相關(guān)部門的大力推動(dòng)和民間實(shí)驗(yàn)的基礎(chǔ)上包括海外成熟經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的洗禮下將有重大的突破！2008年國(guó)家提出建設(shè)保障性安居工程、廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改革試點(diǎn)等等，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是利好消息，最近三年之內(nèi)建設(shè)部要?jiǎng)佑弥醒胴?cái)政9000億進(jìn)行保障性住房建設(shè)，很大一塊就是新區(qū)建設(shè)，也會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)提供巨大的投資機(jī)會(huì)。2009年低端商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有一個(gè)比較大的看好利好消息，上半年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展可能還會(huì)有困難，下半年就會(huì)有回暖。我們期待行業(yè)的第二個(gè)春天能早日來臨�！　“l(fā)布機(jī)構(gòu)：全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)