沈商業(yè)地產(chǎn)格局明年待變

    城市綜合體搶灘沈陽沈商業(yè)地產(chǎn)格局明年待變
    從預(yù)約看房的繁瑣流程，再到每平方米高達(dá)9萬元的產(chǎn)權(quán)商鋪，商業(yè)地產(chǎn)往往以高姿態(tài)亮相，在商業(yè)地產(chǎn)從量變醞釀質(zhì)變進(jìn)軍沈陽的那刻起，一場商業(yè)梟雄爭霸賽已然拉開帷幕。
    從量變到醞釀質(zhì)變
    2009年，沈陽商業(yè)地產(chǎn)首先從數(shù)量上突圍。有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近年來，沈陽地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以年均10％以上的速度增長，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開發(fā)總量已達(dá)到1200多萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)占沈陽房地產(chǎn)建設(shè)比重超過五分之一。在建的如華強(qiáng)廣場、龍之夢亞太廣場、恒隆廣場等多家商業(yè)項(xiàng)目都已被大家熟知。據(jù)沈陽市建委介紹，沈陽金廊沿線已有31個(gè)商業(yè)項(xiàng)目竣工并投入使用，78個(gè)項(xiàng)目正在建設(shè)或即將開工，如此浩大的商業(yè)地產(chǎn)隊(duì)伍創(chuàng)造了沈陽空前強(qiáng)大的商業(yè)陣勢。
    在商業(yè)地產(chǎn)量變的同時(shí)，質(zhì)變也開始醞釀。上海新天地是上海的一張名片，依仗上海的文化底蘊(yùn)大獲成功。據(jù)說瑞安集團(tuán)將把沈陽天地項(xiàng)目打造成沈陽的“新天地”，從規(guī)劃到物業(yè)服務(wù)再到建筑設(shè)計(jì)一律聘請加拿大、英國等知名團(tuán)隊(duì)，氣勢非同凡響；而香港嘉里集團(tuán)更是靠自己的招牌——香格里拉酒店來增強(qiáng)競爭優(yōu)勢，為沈陽商業(yè)帶來高品質(zhì)的內(nèi)涵；華強(qiáng)廣場也不甘示弱，率先決定營造出輕松愉快的辦公環(huán)境，空中休閑花園是其最大亮點(diǎn)。各大商業(yè)地產(chǎn)尋求質(zhì)變的方式多種多樣，新穎之處更是不勝枚舉，也許正是如此高調(diào)亮相，商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)也是不菲。
    在剛剛結(jié)束的“2009沈陽金廊商業(yè)房地產(chǎn)展示交易會”上，某商業(yè)項(xiàng)目最高產(chǎn)權(quán)商鋪一平方米賣到了9萬，在沈陽商鋪每平方米2萬左右是比較普遍的價(jià)格，9萬算得上是天價(jià)了。商鋪用于投資，自然要比住宅貴，但商業(yè)地產(chǎn)的公寓部分售價(jià)也是水漲船高，位于青年大街南端的皇朝萬鑫大廈幾乎漲了3倍，百姓看房得預(yù)約，連公寓每平方米都賣到3萬多元。這或許跟其五星級的公寓配置有直接關(guān)系，而根據(jù)目前市場行情，皇朝萬鑫40平方米的公寓每個(gè)月租金可達(dá)到6000元，或許這就叫做貴得有理。
    城市綜合體布陣沈城
    在不知不覺中，沈陽人發(fā)現(xiàn)外出購物、休閑的場所越來越多，而源頭在于大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目竣工并投入使用。近一兩年，像沈陽百聯(lián)購物中心、中糧大悅城、太原街萬達(dá)廣場等陸續(xù)開業(yè)，世茂百貨也即將開門納客，而且還有大批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在明年集中開業(yè)，比如億豐時(shí)代廣場、鐵西萬達(dá)廣場、泛華廣場、沈陽天地等等。2010年，沈陽的商業(yè)地產(chǎn)將步入一個(gè)嶄新的階段，其中城市綜合體將是濃墨重彩的一頁。
    從北站的華府天地開始，沈陽人看到了沈陽城市綜合體的雛形。在北京、上海等發(fā)達(dá)城市中，城市綜合體在城市中扮演著重要的角色，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線的開發(fā)策略勢必將沈陽帶入一個(gè)綜合體項(xiàng)目集中爆發(fā)的歲月，而這個(gè)時(shí)間很可能是2010年。一年多的時(shí)間，城市綜合體項(xiàng)目遍布沈陽的各大要塞，沈陽新天地雄踞南塔板塊、億豐時(shí)代廣場掌控渾南板塊、鐵西萬達(dá)廣場領(lǐng)導(dǎo)鐵百商圈，而中街、太原街這種黃金地段商業(yè)項(xiàng)目布陣更是旗鼓相當(dāng)。而城市綜合體的盛產(chǎn)地要數(shù)金廊沿線，沿著北陵大街一直向南到青年大街，瑞安、世茂、華潤、嘉里等地產(chǎn)大鱷各據(jù)其位，可以說，2009年，城市綜合體在沈陽已布好陣勢。
    城市綜合體的異軍突起，人們最關(guān)注的還是它所提供的一種“shoppingmall”的生活。有人這樣形容城市綜合體的“多重復(fù)合”：你穿著睡衣按一下電梯，轉(zhuǎn)眼間就從凌亂的臥室來到五光十色的商場、飯店，飽餐一頓后，回家躺在床上，還能感受到方才起床時(shí)留在被窩里的體溫。一站式休閑娛樂消費(fèi)被開發(fā)商所推崇，消費(fèi)者是否認(rèn)可則還有待于時(shí)間的檢驗(yàn)。
    黃金地未必結(jié)黃金果
    或許是沈陽人習(xí)慣于以購物中心和百貨商店為主體的商場模式，對于發(fā)達(dá)城市很流行的“shoppingmall”一時(shí)還難以接受，剛剛開業(yè)部分城市綜合體項(xiàng)目并沒有出現(xiàn)人氣沸騰的局面，但是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)成熟需要大概3年的時(shí)間，為此，剛“出道”的商業(yè)項(xiàng)目非常需要學(xué)習(xí)和積累。
    商場的日漸增多，很多人都在關(guān)心“沈陽能消化得了嗎”，這種百姓由衷而發(fā)的感慨確實(shí)應(yīng)該值得商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商深思。多意味著市場份額的有限，進(jìn)而加劇競爭，如何生存將是2010年商業(yè)地產(chǎn)最核心的話題。隨著明年大量商業(yè)項(xiàng)目面市，沈陽原有的商業(yè)格局將在醞釀中改變。
    瀾海地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理李昂說：“從市場規(guī)律來講，一窩蜂開發(fā)隱含巨大風(fēng)險(xiǎn)，就如爛尾樓是城市的傷疤一樣。商業(yè)綜合體如果廢置，對城市的影響更為巨大。沈陽的商業(yè)市場處于升級階段，細(xì)致分析市場需求沒有差異化，如此密布的商業(yè)地產(chǎn)格局，內(nèi)容雷同地引進(jìn)品牌，在運(yùn)營上存在很大風(fēng)險(xiǎn)�！�
    關(guān)于五洲商業(yè)廣場和東舜百貨，很多人感到惋惜，占據(jù)太原街黃金地段卻中途敗落，所以結(jié)論是黃金地段未必能結(jié)出黃金果。失敗的案例給沈陽商業(yè)地產(chǎn)上了一課，從另一方面來說，更是提供了豐富的商業(yè)地產(chǎn)營銷案例。
    商業(yè)是用“腳”來投票的，也就是說靠人氣來獲得成功。無論是標(biāo)榜著把上海新天地移植到沈陽還是香格里拉酒店的復(fù)制，人們并不在乎商業(yè)地產(chǎn)如何盛裝打扮，而是有多大的內(nèi)在可以挖掘。沈陽精博堂房產(chǎn)策劃有限公司總經(jīng)理李克新認(rèn)為，商業(yè)項(xiàng)目除了開發(fā)銷售，更重要的是后期的管理和運(yùn)作問題，在北方，開發(fā)商本身對商業(yè)就缺乏運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，后期運(yùn)營也是一個(gè)很大的問題，開發(fā)商不妨把項(xiàng)目先出租，等運(yùn)作好了把價(jià)格翻倍炒起來再銷售賺取高額回報(bào)。瀾海地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理李昂同樣認(rèn)為運(yùn)營決定著商業(yè)項(xiàng)目的成敗，目前只租不售是比較常見的運(yùn)營手段，這樣易于調(diào)整商業(yè)效率。
    2010年，將是沈陽商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體成敗角逐的一年，在業(yè)內(nèi)和大眾的質(zhì)疑聲中，商業(yè)地產(chǎn)需在警醒中摸索與創(chuàng)造。