寫(xiě)字樓投資風(fēng)險(xiǎn)加劇 今年投資回報(bào)率或低于3%

    盡管經(jīng)歷了2008年全球金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，2009年的深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)卻已快速回暖，尤其是第四季度，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)已無(wú)憂慮的背景下，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金繼續(xù)穩(wěn)步上揚(yáng)，達(dá)到每月每平方米125.2元。
　　銷售市場(chǎng)的回暖速度之快出乎大多數(shù)人預(yù)料，襲人的暖意中已經(jīng)帶有幾分炙熱。戴德梁行深圳公司寫(xiě)字樓部主管羅進(jìn)良指出，目前寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率僅為3%—5%，預(yù)計(jì)2010年投資回報(bào)率會(huì)更低，他表示，“3%的回報(bào)已經(jīng)是一個(gè)底線，寫(xiě)字樓投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)出現(xiàn)”。
　　2009年寫(xiě)字樓市場(chǎng)回暖
　　寫(xiě)字樓市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)并無(wú)可比性，但是有著千絲萬(wàn)縷的必然聯(lián)系。在2009年住宅市場(chǎng)一片大漲的形勢(shì)下，住宅市場(chǎng)也呈現(xiàn)出漸漸回暖的大趨勢(shì)。
　　每年的第一季度由于受到公歷和農(nóng)歷新年的影響，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的成交量往往寡淡，而2009年第一季度更可以用“慘淡”一詞形容。在全球金融危機(jī)的影響下，在深的主要包括歐美跨國(guó)企業(yè)為主的高端企業(yè)客戶大幅削減行政開(kāi)支，嚴(yán)格控制成本，辦公需求急劇縮水。受此影響，深圳高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)明顯受挫，并帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)租金調(diào)整，空置率明顯上升。據(jù)戴德梁行的一份報(bào)告統(tǒng)計(jì)，2009年全市一季度的甲級(jí)寫(xiě)字樓吸納量罕有地降為負(fù)數(shù)，空置率則上升至11.4%。
　　在2009年二季度，在寬松信貸環(huán)境和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇漸趨明朗的環(huán)境刺激下，寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)首先出現(xiàn)反彈。6月份，卓越世紀(jì)中心3號(hào)樓入市，在市場(chǎng)的質(zhì)疑和觀望中實(shí)現(xiàn)每平方米3萬(wàn)元以上的成交均價(jià)，為銷售市場(chǎng)率先迎來(lái)拐點(diǎn)。二季度租賃活動(dòng)較第一季度明顯活躍，空置率環(huán)比下降1個(gè)百分點(diǎn)。戴德梁行的寫(xiě)字樓銷售價(jià)格指數(shù)按季度錄得環(huán)比10.2%的增幅，銷售市場(chǎng)上升的趨勢(shì)已毋庸置疑。在租賃市場(chǎng)上，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率進(jìn)一步下降至9%，成為全國(guó)主要大中城市中唯一一個(gè)空置率在10%以下的城市。
　　受第二季度銷售市場(chǎng)的持續(xù)影響，第三季度入市銷售的NEO企業(yè)大道B/C棟、卓越世紀(jì)中心4號(hào)樓、中央西谷、天利中央廣場(chǎng)二期等均實(shí)現(xiàn)良好成交，銷售價(jià)格一路上漲。第四季度的銷售市場(chǎng)承續(xù)二、三季度的升勢(shì)，并開(kāi)始試探每平方米4萬(wàn)元的高位，與2007年市場(chǎng)最高位時(shí)已相差無(wú)幾。
　　而在最近一個(gè)月，則出現(xiàn)了一波接近20%的大漲幅。像位于市中心的諾德中心寫(xiě)字樓價(jià)格已回到金融海嘯前的3.5萬(wàn)元/平方米，全年漲幅約四成。
　　未來(lái)寫(xiě)字樓漲價(jià)空間較大
　　世聯(lián)地產(chǎn)工商事業(yè)部總經(jīng)理張栩哲對(duì)媒體分析表示，隨著深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升和發(fā)展，深圳商業(yè)地產(chǎn)的前景值得持續(xù)看好。
　　在寫(xiě)字樓市場(chǎng)回暖中，創(chuàng)業(yè)板的開(kāi)板起了相當(dāng)大的促進(jìn)作用�！笆聦�(shí)上，在2009年，外資高端客戶還是比較保守的，在金融危機(jī)橫行的2009年，外資企業(yè)紛紛暫緩或擱置寫(xiě)字樓搬遷計(jì)劃，為求減少搬遷及裝修等非必要性支出，外企均以續(xù)租或與業(yè)主洽談減免租金為主要的經(jīng)營(yíng)策略，甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃成交大幅減少�！绷_進(jìn)良告訴記者。
　　他預(yù)計(jì)，在2010年，這些被壓抑的需求將會(huì)得到釋放，這些需求的增加也是寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格上漲的利好。“但外企的租賃需求預(yù)計(jì)仍將謹(jǐn)慎樂(lè)觀，租金承受能力較為保守，傾向于成交高端且租金優(yōu)惠的物業(yè)�！�
　　在供應(yīng)方面，縱觀2009年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)，從卓越世紀(jì)中心、NEO企業(yè)大道，到東海國(guó)際中心、大中華國(guó)際金融中心等綜合體物業(yè)無(wú)疑是市場(chǎng)最為耀眼的明星，隨著這些這些寫(xiě)字樓物業(yè)的入市，市場(chǎng)的供應(yīng)量將得到補(bǔ)充。
　　“2010年入市或者將要入市的寫(xiě)字樓物業(yè)較多，而主體供應(yīng)量仍在福田和羅湖兩區(qū)，福田約占25%，羅湖約占60%�！绷_進(jìn)良說(shuō)。
　　記者了解到，2010年底，京基金融中心將進(jìn)入寫(xiě)字樓市場(chǎng)，帶來(lái)17.5萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。作為深圳新一代的地標(biāo)性建筑，京基金融中心將以439米的高度超越地王大廈，為羅湖及深圳的寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。
　　“我們非�？春谜麄�(gè)深圳的寫(xiě)字樓市場(chǎng)”，京基品牌部經(jīng)理熊偉說(shuō)，“總的來(lái)講，羅湖的金融總量在全市都有很大的比例。我們不僅放眼羅湖，也放眼整個(gè)深圳。”
　　租金回報(bào)率可能會(huì)更低
　　市場(chǎng)的快速回暖和對(duì)未來(lái)的樂(lè)觀預(yù)期帶來(lái)的直接影響的投資者對(duì)于寫(xiě)字樓市場(chǎng)的青睞，投資者的心理直接導(dǎo)致了寫(xiě)字樓價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升。事實(shí)上，在2009年的快速攀升中，寫(xiě)字樓的資金回報(bào)率就僅僅達(dá)到3—5個(gè)點(diǎn)�！爸行膮^(qū)的寫(xiě)字樓租金回報(bào)率多在3%左右，3%是一個(gè)比較偏低的水平”，羅進(jìn)良告訴記者，表面租金回報(bào)率如果在3%，扣除稅費(fèi)就更低了，“3個(gè)點(diǎn)的回報(bào)率已經(jīng)是一個(gè)底線，投資的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了�！�
　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，對(duì)寫(xiě)字樓價(jià)格的未來(lái)預(yù)期顯得更為樂(lè)觀。京基品牌部經(jīng)理熊偉認(rèn)為，深圳的寫(xiě)字樓有進(jìn)一步挖掘的可能�！巴顿Y者對(duì)寫(xiě)字樓的價(jià)值的認(rèn)識(shí)跟不上住宅，我們看好2010年到2014年的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，深圳特別是羅湖的寫(xiě)字樓跟香港還是有很大的區(qū)別，比如香港中環(huán)的寫(xiě)字樓租金最高可以達(dá)到180元每月每尺，而深圳最高的華潤(rùn)大廈才200元每月每平方米，中心區(qū)的一些寫(xiě)字樓租金才150—160元/每月/平方米，價(jià)格相差了八九倍，而隨著深港一體化的加快，很多香港企業(yè)會(huì)選擇到遷移深圳，寫(xiě)字樓的價(jià)值會(huì)進(jìn)一步得到體現(xiàn)�！毙軅フf(shuō)。
　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，寫(xiě)字樓價(jià)格的上漲在2009年得到了政策上的支撐。2009年下半年，深圳取消商業(yè)地產(chǎn)限外令，為外資購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓物業(yè)打開(kāi)了新的窗口。雖然短期內(nèi)尚未顯示出對(duì)寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)交易構(gòu)成的直接刺激，但預(yù)計(jì)隨著政策的逐步消化，將對(duì)后市產(chǎn)生積極的影響。12月1日，深圳城市更新辦法實(shí)施，亦為寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)新的發(fā)展空間。由于涉及可改造更新的城市項(xiàng)目一般均位于核心城區(qū)，商業(yè)價(jià)值巨大，這就為城市更新項(xiàng)目改為寫(xiě)字樓、零售商業(yè)等高附加值業(yè)態(tài)提供寬闊的市場(chǎng)空間。戴德梁行的分析認(rèn)為，在城市更新細(xì)則落實(shí)之后，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)將添加更多活力與變化。預(yù)計(jì)到2010年，在各項(xiàng)市場(chǎng)利好因素的刺激下，寫(xiě)字樓銷售價(jià)格仍將持續(xù)試探市場(chǎng)高位。
　　“從2009年到目前來(lái)比，寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率是有所回落的，寫(xiě)字樓的價(jià)格在不斷上漲，但是2009年底租金的上調(diào)比較低，租金的漲幅比不上價(jià)格的漲幅，預(yù)計(jì)2010年，租金雖然會(huì)上升，但是也會(huì)相當(dāng)溫和，租金回報(bào)率可能會(huì)更低，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大�！绷_進(jìn)良說(shuō)。