石家莊商業(yè)地產(chǎn)是全國投資洼地

    2010年1月19日，由中國不動產(chǎn)研究中心河北分中心、河北非常傳媒有限公司承辦，以“聚焦省會金融中心，凸顯城市中央價值”為主題的房地產(chǎn)高峰論壇將在石家莊世貿(mào)廣場酒店隆重舉行。北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融中心主任馮科應(yīng)邀出席了本次盛會，并對石家莊商業(yè)地產(chǎn)市場做出了詳細(xì)的分析。
　　經(jīng)濟(jì)市場下的地產(chǎn)形勢
　　在整個經(jīng)濟(jì)市場下，馮科對全國經(jīng)濟(jì)形勢作出了詳細(xì)的分析，他指出從2010年到2030年中國的經(jīng)濟(jì)增長保持7.2%的增長速度沒有問題。
    中國的工業(yè)化、城市化都尚未完成，2030年中國基本完成工業(yè)化，那個時候中國經(jīng)濟(jì)是2000年的10倍，中國的經(jīng)濟(jì)市場長期來看沒有問題，短期有可能出現(xiàn)滯脹。麻煩就是既不能擴(kuò)張，也不能收縮。如果經(jīng)濟(jì)采取總需求擴(kuò)張的政策，通貨膨脹就加劇，如果采取緊縮的政策，經(jīng)濟(jì)停滯的現(xiàn)象會加劇，那時候左右為難。
　　對于現(xiàn)在國家出臺的一些列關(guān)乎地產(chǎn)的政策，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融中心主任馮科博士認(rèn)為國家采取這些政策是非常得當(dāng)?shù)模瑥?005年到 2012年這個階段的開發(fā)商都是非常幸運。馮科談到，“因為有之前雷曼兄弟的倒閉拯救了開發(fā)商，我們從防經(jīng)濟(jì)過熱、防通貨膨脹轉(zhuǎn)向防衰退的時候，到了今天我們一線城市防泡沫的時候，政府開始出手了。所以開發(fā)商不會出現(xiàn)很大的問題。”
　　但馮科在論壇會議上同時表示，今后企業(yè)開發(fā)應(yīng)更加謹(jǐn)慎，因為中國面對的市場在轉(zhuǎn)型，可能不再是自住需求的市場，而是自住和投資相結(jié)合。只要是投資性的市場，典型特征就是過熱。過熱的市場畢竟會為樓市帶來不小的沖擊力。
　　首付40%政策不適應(yīng)石家莊地產(chǎn)市場
　　在高峰論壇上，各位地產(chǎn)人士對石家莊市場作出分析。馮科在會議上的發(fā)言表示“我們給中央政府一些關(guān)于房地產(chǎn)綜測的建議建議，政策不要采取一刀切。石家莊的房地產(chǎn)還沒有充分發(fā)展就開始緊縮。北京、上海都可以采取首付40%，但是石家莊應(yīng)該保持20%，應(yīng)該區(qū)別對待。利率加息、準(zhǔn)備金率可以調(diào)，北京、上海、深圳準(zhǔn)備金率上調(diào)，石家莊市應(yīng)維持不變，政策理應(yīng)有所區(qū)別，而不應(yīng)該一刀切�！�
　　馮科博士認(rèn)為就目前而言，國內(nèi)外的投資集中在北京、天津、上海、深圳這些地方，省會的地產(chǎn)市場總體住宅的房價最高不到一萬，是相對比較健康、理性的。
　　“石家莊的商業(yè)地產(chǎn)絕對是全國投資的洼地”
　　“任何一個城市最核心商圈的商業(yè)地產(chǎn)是有長期的升值潛力，也是國內(nèi)外長期的資金、養(yǎng)老資金、保險資金、房地產(chǎn)基金所青睞的對象�！瘪T科建議開發(fā)商在企業(yè)開發(fā)時應(yīng)跟持有開發(fā)、物業(yè)的雙重戰(zhàn)略。
　　馮科舉例說，開發(fā)商因為資本很薄弱，當(dāng)房子賣掉完成原始積累以后，全部為他人資產(chǎn)，而不再是開發(fā)商的資產(chǎn)。當(dāng)中國慢慢進(jìn)入了工業(yè)化的中后階段，在這個階段就是未來工業(yè)的比重要下降，服務(wù)行業(yè)的比重要上升。就像美國第一產(chǎn)業(yè)不到2%，第二產(chǎn)業(yè)大概17%、18%，第三產(chǎn)業(yè)接近78%到80%，到第三產(chǎn)業(yè)來臨的時候，他們要使用大量的寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)以提供服務(wù)，所以國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮暫時需要一個等待的過程。
　　馮科表示從直觀的判斷來看，石家莊的商業(yè)地產(chǎn)絕對是全國投資的洼地�！艾F(xiàn)在從政府到企業(yè)到居民，都有責(zé)任去改善石家莊的商業(yè)環(huán)境”，馮科說到，“石家莊是一個年輕的城市，年輕是優(yōu)勢也是劣勢，我們沒有太多歷史的名片，這就需要政府想辦法去打造城市名片，一個商業(yè)地產(chǎn)的價值僅僅靠本地的消費力是相當(dāng)有限的。大連著名的上市公司30塊錢一股，完全是被旅游拉動的，我們的政府有責(zé)任去打造一些城市名片�！�
　　“市中心的商業(yè)地產(chǎn)潛力無限，建議開發(fā)商持有物業(yè)”
　　談到如何營造城市商業(yè)中心，馮科表示“如果我作為中央新聞(論壇 新聞視頻)的老板，我會一直拿著這個地不賣，只要賣出去把貸款還了，我會一直持有。在這個區(qū)域一定要營造一個商業(yè)氛圍。”
　　馮科在論壇上表示，對于位于城市中心的中央新城來說，一定要注意營造夜生活的商業(yè)氛圍�！拔医�(jīng)常去北京的金融街，金融街在下班以后是死城，全部的人都回家，出租車都打不了。一定要營造夜生活的氛圍，中央新城這個地方要比北京的金融街好，因為北京的金融街是北京的白領(lǐng)住不起的，而石家莊的經(jīng)濟(jì)水平恰好處于一個發(fā)展的最佳狀態(tài)，可以為商業(yè)的發(fā)展提供一定的有力條件。位于城市中央的商業(yè)還要有一些大型的社區(qū)匹配，要營造商業(yè)休閑廣場、要營造商業(yè)氛圍�！�
　　馮科認(rèn)為石家莊雖然處于二三線城市之間，但石家莊市一個很年輕很有活力的城市，地理位置上可以占據(jù)發(fā)揮離京津近的優(yōu)勢來吸引北京、天津的人才。北京是一個不能再容納青年人的地方了，一小時的通往距離，一定能把北京就業(yè)的青年人吸引進(jìn)來。只要石家莊不斷發(fā)展省事建設(shè)，打造城市名片，石家莊的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)就一定能夠繁榮起來。