金融危機下的商業(yè)地產(chǎn)何去何從？

    商業(yè)地產(chǎn)作為一種不同于傳統(tǒng)的商鋪租賃形式、以全面融合地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的地產(chǎn)形式，正悄然成為房地產(chǎn)市場的新寵兒。

    隨著2008年9月15日美國金融危機的全面爆發(fā)，由次貸危機所激起的金融海嘯席卷全球，中國也不可避免地受到了沖擊，最明顯的便是樓市的全面低迷。2008年11月9日，國務院出臺了10條新政+4萬億元的“組合拳”救市政策，溫家寶總理還突出點明了房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位。“國10條”新政的快速出臺，短期內提震了國內市場信心。和美國救市政策相比較，中國政府救市政策出臺迅速，并對短期和長期做出了基本的安排。就房地產(chǎn)而言，商業(yè)地產(chǎn)在金融危機之前一直保持著“高投入、高風險”，風險意識較強。然而經(jīng)歷甜蜜之后的住宅市場似乎要比商業(yè)地產(chǎn)痛苦。
    金融危機時期，不能說商業(yè)地產(chǎn)未受影響。目前商業(yè)地產(chǎn)市場在宏觀環(huán)境上已經(jīng)受到了一定的影響。但與住宅市場不同，商業(yè)地產(chǎn)長期發(fā)展更多的是依賴經(jīng)濟的繁榮程度。中國社會科學院2008年10月10日發(fā)布的《2008年秋季報告》預測，2008年我國GDP仍將保持10%以上的較快增長。而我國“國10條”政策也放開了信貸額度�？梢�，當前的金融危機對商業(yè)地產(chǎn)的影響并沒有想象的那么大。
    商業(yè)地產(chǎn)作為一種不同于傳統(tǒng)的商鋪租賃形式、以全面融合地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的地產(chǎn)形式，正悄然成為房地產(chǎn)市場的新寵兒。特別是宏觀調控對住宅類地產(chǎn)過快增長進行有效抑制后，部分地產(chǎn)商紛紛轉向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來彌補盈利的不足。首先政府正努力拉動內需，自然會刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。優(yōu)先加強基礎設施的建設，提高人民生活水平和工資水平，提高人民的消費能力。所以，零售以及商業(yè)地產(chǎn)仍有較好的發(fā)展前景。其次，商業(yè)地產(chǎn)的下游商家，連鎖零售、餐飲業(yè)仍然保持高速發(fā)展態(tài)勢。以食品、快速消費品、日用品為經(jīng)營主體的大型超市和連鎖超市受金融危機影響最低。第三，稀缺的商業(yè)物業(yè)抗跌性非常強。因為其抗跌性非常強，資金充足的零售企業(yè)會適時購買。當其他投資產(chǎn)品不同程度處于低迷狀態(tài)的情況下，投資于商鋪、購物中心等商業(yè)地產(chǎn)，以及利用商鋪等進行生意活動仍會有很大的利益回報空間。
    當然，雖然在這里提倡商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)對市場反應不要太過悲觀，同時也要提示大家一定要警惕，此次金融危機對中國的經(jīng)濟影響還沒有真正到來。那么商業(yè)地產(chǎn)該如何在此次金融危機中求生存？
    首先是要做好“過冬”的心理準備。那商業(yè)地產(chǎn)該如何“過冬”？筆者認為，從現(xiàn)在開始要開源節(jié)流，在規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)時，應從需求出發(fā)，切忌盲目建設。并且降低預期收益值，以盡快回籠資金為主要指導思想。其實現(xiàn)在，即使是金融危機之下的市場仍然不缺投資的資金與熱情，缺乏的是與收益相匹配的商業(yè)物業(yè)和讓投資者放心的投資產(chǎn)品。因此，對商業(yè)地產(chǎn)商來說，用清醒的頭腦“過冬”，現(xiàn)在無疑是一個難得的市場機遇。
    其次是要調整開發(fā)戰(zhàn)略，學會經(jīng)營。目前銀行對商業(yè)地產(chǎn)項目的貸款非常謹慎，開發(fā)企業(yè)現(xiàn)在很難從銀行融資，而商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、投入高，對現(xiàn)金流要求很強，所以可以考慮與資本或其他企業(yè)合作，或與一些大商家合作，出讓一部分利益，共同開發(fā)項目。商業(yè)開發(fā)商還必須學會經(jīng)營，這是新的要求。商業(yè)房地產(chǎn)拼的就是經(jīng)營管理，否則再好的地理位置，沒有先進的經(jīng)營理念、成熟的管理模式、優(yōu)秀的人才團隊，也不敢保證能長期發(fā)展。如果商業(yè)地產(chǎn)直接進入經(jīng)營領域，進行長期價值運作，與其他產(chǎn)業(yè)品牌集團進行合作，做成、做強一個商業(yè)市場項目，后期的收益將是更可觀的。
    第三是要專業(yè)團隊管理，確保項目質量。與住宅物業(yè)可以直接出售獲利不同，商業(yè)地產(chǎn)的價值建立在有效的策劃和發(fā)展以及優(yōu)秀的資產(chǎn)管理團隊之上。一般開發(fā)商的操作模式是請傳統(tǒng)的綜合性地產(chǎn)中介公司進行策劃招商。實際上，商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈包括商業(yè)布局、招商及經(jīng)營管理三個階段，只有三個階段環(huán)環(huán)相扣，才能使商業(yè)地產(chǎn)獲得成功。專業(yè)的事情由專業(yè)團隊去做，專業(yè)團隊是獲得商業(yè)成功的必需。從前期的市場定位開始，再到招商規(guī)劃與實施、商業(yè)規(guī)劃與建筑設計，以及最后的運營管理，都應該由專業(yè)的團隊去完成。
    第四是要走差異化路線。差異化是指與周邊的競爭商業(yè)項目進行錯位經(jīng)營，形成自己的特色。商業(yè)競爭的白熱化主要來源于同質化競爭，很多房地產(chǎn)開發(fā)商對項目開發(fā)大多是一哄而上，沒有差異化。商業(yè)地產(chǎn)的投資過熱，更易造成投資盲目性。因此，一個商業(yè)地產(chǎn)項目要想獲得成功就要考慮細化市場，尋找市場的空白點，走差異化路線。
    金融危機繼續(xù)蔓延，已經(jīng)對全球的金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生致命的影響。房屋價格繼續(xù)下跌，股票貶值，人們收入下降就會緊縮消費，這必然對商業(yè)發(fā)展帶來影響。如果經(jīng)濟衰退繼續(xù)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)也將可能受到金融危機的傳染。如今，商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了一些新變化，一些賣家在進行交易時提高了資金預付金的比例。今后等待商業(yè)地產(chǎn)的將是一個平穩(wěn)發(fā)展期，其前景光明但也任重道遠。陳柳欽