商業(yè)地產啟示錄：拷貝義烏？

　  浙江義烏小商品城、北京大紅門服裝市場、中關村電子市場等的巨大成功，讓專業(yè)市場這種業(yè)態(tài)進入了欲轉型商業(yè)地產的開發(fā)商的視野，在大型百貨商場、寫字樓、商業(yè)綜合體、酒店這些“傳統(tǒng)”商業(yè)地產業(yè)態(tài)之外，專業(yè)市場無疑也是一個可行的選擇，更何況，在房地產調控的利劍之下，大量的民間資金流入，投資商鋪的熱情空前高漲，讓專業(yè)市場的開發(fā)顯得利潤可觀。但投資開發(fā)專業(yè)市場，需要開發(fā)商做什么樣的準備呢？是不是把義烏模式直接拷貝過來就可以了？讓我們看看昆明國貿商品城這個拷貝義烏小商品城的專業(yè)市場的歷程，也許你會得到一些啟示。

    13個月，是一個擁有1400多個商鋪的商品城，從熱鬧開業(yè)到黯然退場的全部時間。

　　昆明國貿商品城，當記者采訪業(yè)內人士提到這個項目名稱時，有業(yè)內人士表示從沒有關注過�；蛟S因為這一商品城還沒來得及闖出自己的名氣，就結束了它的商業(yè)歷程，所以沒有引起業(yè)內的聚集關注。2007年6月6日，昆明國貿商品城與第15屆昆交會同期開業(yè)，開業(yè)時的景象相當繁榮，有1400個鋪位得到認租，客流如潮。商品城還與東盟多國領事館及商務機構簽訂協(xié)議進行合作，并提出“買一件也批發(fā)”的銷售口號。

　　當時的國貿商品城公司董事長周一平也表示：“一定不負眾望，乘勢而上，把國貿商品城建成中國面向東南亞、南亞，一流的大商匯和區(qū)域性國際批發(fā)采購基地�！�

　　這一系列的跡象都可以成為人們對昆明國貿商品城的發(fā)展前景報以美好想象的理由。

　　誰也沒想到，僅4個月已有半數商鋪撤離，商品城內到處都是“鋪面轉讓”的廣告。進入2008年，國貿商品城就基本處于停業(yè)的狀態(tài)。2008年7月，有媒體爆出，昆明國貿商品城要求商戶3天內全部搬出，并在門前貼出告示“逾期不搬者，商鋪內物品視為商戶遺棄物處理”。

　　雖然時隔國貿商品城失敗離場已過去了三年時間，但這個如流星般迅速隕落的商業(yè)項目， 這個迅速走完失敗之路的頗具規(guī)模的商品城，可以帶給我們哪些啟示？

　　失敗的復制

　　昆明國貿商品城在建立時的定位，是要打造成中國西部的“義烏”。

　　眾所周知，義烏市場是國內最大的小商品批發(fā)市場。2005年，聯(lián)合國、世界銀行、摩根士丹利等世界權威機構聯(lián)合發(fā)布的一份中國發(fā)展報告中把我國義烏評價為“全球最大的小商品批發(fā)市場”。義烏市場的繁榮，成為多地市場復制的范本。

　　在昆明國貿商品城慘淡收場的時候，當時該商城企劃部經理曾對媒體表示：“我們的失誤在于就是想把‘義烏模式’簡單搬過來，打造一個云南的義烏�！�

　　對此，中糧集團商業(yè)地產相關負責人張茅矛表示，能夠復制的商業(yè)模式都有一套復制標準化體系，但義烏商品市場的組織相對比較零散，不太容易形成標準化體系，這就造成復制比較困難。在復制義烏市場的過程中會發(fā)現三大難題，“一、渠道不好找；二、涉及的工作量大；三、沒有固定的談判流程。”

　　同時，戴德梁行華北區(qū)商鋪部董事張家鵬對此表示：“批發(fā)包括兩種，一種是中轉的批發(fā)，一般會在輻射力強或者交通樞紐的城市，比如北京；另外一種就是源地的批發(fā)，這種基本上都是靠近產地，比如義烏�！绷x烏背靠中國最大的小商品生產基地，這是義烏小商品城得天獨厚的優(yōu)勢。

　　專業(yè)市場的發(fā)展離不開產業(yè)支撐，產業(yè)條件不足的市場無法形成規(guī)模，在競爭中會漸處弱勢甚至被淘汰。義烏市場的成功很大程度上依賴于當地的小商品生產基地，這是其他城市在復制過程中所無法打造的關鍵條件。

　　依靠產業(yè)支撐成功的專業(yè)市場不止義烏市場一家。北京的中關村電腦城之所以能夠成功，其中一個關鍵原因就是其選址正處于北京的“硅谷”地帶，“它是一個比較時髦的行業(yè)，這一定是在一個比較前鋒的城市形成�！睆埣淫i表示，依靠該區(qū)域對人才和科技的需求，使市場得以迅速發(fā)展。

　　對此，張茅矛也持贊同意見“北京市的電子產業(yè)布局位于中關村，政府給予了優(yōu)惠的產業(yè)政策。中關村有大量人才聚集，依托科研和人才優(yōu)勢，發(fā)展IT下線產業(yè)是可以的�！�

　　北京的“動物園”、“大紅門”這兩個著名的服裝批發(fā)市場，多年來能夠始終保持著大體量的規(guī)模，并吸引著大量的消費群體，正是因為北京是我國的“時裝之都”。北京市人民政府和中國紡織工業(yè)協(xié)會曾正式發(fā)布過促進北京時裝產業(yè)發(fā)展，建設“時裝之都”的規(guī)劃綱要�，F在，北京已經成為全國服裝的重要集聚地，這使得北京的服裝批發(fā)市場的成長具備了先天優(yōu)勢。

　　昆明國貿商品城在營業(yè)期間，宣傳廣告上曾顯示其主要的銷售商品為云南農副土特產品、國際綠色食品、國際民族民間工藝品、國際禮品、珠寶玉器、國際旅游裝備、服裝及家居用品。

　　經營的物品種類繁多，地域跨度大，當地沒有可以支撐其發(fā)展壯大的產業(yè)條件，這是導致昆明國貿商品城復制義烏模式失敗的一個重要原因。

　　運營管理能力的欠缺

　　商業(yè)地產和住宅地產重要的不同點是，商業(yè)地產前期投入成本較高，所以運作商業(yè)地產項目投資之后需要有一個回收模式。

　　中糧集團商業(yè)地產相關負責人張茅矛表示，對商業(yè)地產開發(fā)商來說，做專業(yè)市場有兩大好處，如果開發(fā)商自持的話，專業(yè)市場商鋪切割面積較小，開發(fā)商的投資收益率很高。如果銷售的話，可以做成各自不同的投資單元，造成很大的投資群，迅速實現套現。

　　但利潤總是與風險同行，開發(fā)商要開發(fā)專業(yè)市場這種相對比較零散的業(yè)態(tài)，還是要面臨較大的風險。

　　“如果開發(fā)商自己去做市場，一方面渠道整合能力不夠，因為沒有天然的渠道來源。二是運營管理能力有限，開發(fā)專業(yè)市場需要控制大量商鋪，不管是經營還是業(yè)態(tài)調整，一般開發(fā)商的運營能力達不到這種程度�！睆埫┟�表示。

　　昆明國貿商品城就沒能經受住風險的考驗。

　　有商戶在接受媒體采訪時表示，商戶入駐商品城后，商品城沒有進行管理的舉措。很多商戶都是“炒”鋪賺錢，店鋪被認租后一直沒人經營，造成商城高空置率，無法聚集人氣。同時，商品質量參差不齊，價格差異大，使商戶之間出現無序競爭。不僅如此，商品城宣傳力度不夠，居住在周邊的業(yè)主甚至不知道有這樣一個商城。

　　如果國貿商品城在招商時能夠對認租商戶進行篩選，并在經營過程中對商品城加強管理，以上問題都是可以規(guī)避的。

　　無論是招商環(huán)節(jié)粗糙還是后期管理的疏忽，或者宣傳欠缺等問題，都暴露出經營方國貿商品城公司對專業(yè)市場的運營管理能力薄弱。

　　對此，張茅矛表示：“開發(fā)商要運作專業(yè)市場，應該有一個商業(yè)運營中心的班底為核心，班底內部的招商、營銷人員或者應該是商品市場出身，或者應該掌握有眾多的客戶渠道，在不具備這兩方面的基礎上開發(fā)這種業(yè)態(tài)或者復制這種業(yè)態(tài)，有一定的難度�！�