商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議常識：簽訂房地產(chǎn)銷售代理合同應注意的問題

商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議常識：簽訂房地產(chǎn)銷售代理合同應注意的問題
    簽訂房地產(chǎn)銷售代理合同應注意的問題有：
   （一）關(guān)于代理的權(quán)限問題 房地產(chǎn)代理合同屬于委托合同的范疇， 委托的權(quán)限必須在委托代理合 同中明確地表述，比如，對銷售價格的限制、配套設(shè)施及物業(yè)管理的 承諾以及其他用于吸引購房者的其他優(yōu)惠措施等， 這些內(nèi)容均需在合 同中明確表述，防止出現(xiàn)代理商為了促銷樓盤，在未經(jīng)開發(fā)商同意的 情況下，擅自對購買者作出一些根本實現(xiàn)小廠的承機．特別是對于預 售樓盤更是如此。為了慎重起見，開發(fā)商甚至可以對代理商做有關(guān)方 面的廣告也應明確不得超越授權(quán)的范圍。

《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
    浙江（義烏）商成專業(yè)市場研究所發(fā)行 
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    全書分7部：第一部運作準備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設(shè)工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運營管理類編；第七部官方相關(guān)類編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運營的全過程，從項目調(diào)研、項目立項、項目策劃、工程或采購招標、項目廣宣以及項目銷售招商、項目運營管理等合同（協(xié)議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運營全過程需要。
    《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》適用對象： 1、各地各類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場開發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場運營商、商業(yè)地產(chǎn)市場管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場、商城，購物中心、集貿(mào)市場等；3，各級政府、職能主管部門；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場策劃咨詢等機構(gòu)、研究院所等機構(gòu)；
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   （二）關(guān)于物業(yè)代理的傭金 當僅由一個代理機構(gòu)獨家代理物業(yè)租售時， 則依每宗交易的成交 額收取傭金或代理費。 收費標準一般是： 出租物業(yè)收取年租金的 10％ 或相當于一個月的租金；出售物業(yè)收取銷售收入的 1％～3％。對聯(lián) 合代理的情況，委托方需對每宗出租或出售交易支付較高的代理費， 通常為獨家代理時的 1～5 倍，各代理機構(gòu)之間要依事先協(xié)議來分割 這筆傭金。一般說來，代理商只應從買方或賣方單方面收取傭金。如 果有客戶委托代理機構(gòu)幫助買樓或租樓， 則代理商相對開發(fā)商而言就 是“顧客”，此時的代理商應從買方或承租方獲取傭金，不能再從開發(fā) 商那兒得到另外一份傭金， 尤其是代理商為其客戶向房地中＃信南領(lǐng) 土位面時．更不應從開發(fā)商處獲取傭金。如果沒有客戶向代理機構(gòu)預 定，而是代理機構(gòu)申請為開發(fā)商推銷時，則開發(fā)商應支付傭金，買房 或租房的客戶就不需付傭金給代理商了。從表面上看來，那種開發(fā)商 對所有成功的代理人都作出支付傭金的承諾， 似乎更有利于加快物業(yè) 租售速度，但事實卻往往不是這樣。因為如果很多代理機構(gòu)掌握該物 業(yè)，就會形成在市場上“沿街兜售”的情況，其結(jié)果會在社會上造成一 種不好的印象，即人們往往會認為這么多的代理機構(gòu)持有該物業(yè)，肯 定該物業(yè)不易出手或是有些什么其他問題，如質(zhì)量不好等。
    （三）關(guān)于代理商的資格問題 簽訂房地產(chǎn)代理合同時， 作為委托方要充分了解物業(yè)代理公司的 代理資格問題， 目前國家及各地對房地產(chǎn)經(jīng)紀及代理機構(gòu)的資格都有 一些具體規(guī)定，如建設(shè)部 50 號部長令規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的設(shè)立 條件及程序。
    （四）選擇合適的代理商 房地產(chǎn)交易涉及資金量巨大，所以對外發(fā)商或業(yè)主來說，選擇代 理商是十分重要的。選擇不好代理商，無論代理合同多么完善，恐怕 效果也不會很好。因此在選擇物業(yè)代理公司時，首先要考察物業(yè)代理 公司的素質(zhì)及其職員是否有良好的職業(yè)道德， 其中包括物業(yè)代理公司 是否只代表委托方的利益，能否為委托方保密，工作過程中是否具有 客觀、真實、真誠的作風，在物業(yè)交易過程中除傭金外是否沒有其它 利益。一些代理公司采用保底價按比例收取代理費，超出保底價格部 分按另外的比例分成，就是一種嚴重違反職業(yè)道德的做法。其次，對 物業(yè)代理公司可投入市場營銷工作的資源也應予以關(guān)注。很顯然，地 方性的物業(yè)代理公司由于其人員、經(jīng)驗和銷售網(wǎng)絡(luò)的限制，一般沒有 能力代理大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場銷售工作。 但大型綜合性 代理公司也未必就能代理所有的大型項目。例如，某國際性物業(yè)代理 機構(gòu)曾一度同時代理著北京二十多個大中型房地產(chǎn)開發(fā)項目， 其中有些同類型項目處于同一地段，結(jié)果代理費比例高的項目銷售十分火 爆，但代理費比例低的項目成交寥寥無幾。究其原因，就是物業(yè)代理 在有意的以低傭金作誘餌，壟斷同類型物業(yè)的租售市場，并將其主要 的人力、物力投入到代理費比例高的開發(fā)項目上去了。第三，物業(yè)代 理公司以往的業(yè)績對選擇代理公司來說也很重要。 看物業(yè)代理公司以 往的業(yè)績，不是看其共代理了多少個項目或成交額有多少，而是要看 其代理的成功率有多大，如果某公司代理 10 個項目只有兩個成功， 而另外一個公司代理了兩個項目均獲成功， 顯然后者的成功率要遠遠 大于前者。考察物業(yè)代理公司的以往業(yè)績，還要看其代理每一個項目 的平均銷售周期。第四，針對物業(yè)的類型選擇物業(yè)代理。住宅和公寓 的銷作常以當?shù)氐拇�部機構(gòu)辦理，當然，這些機構(gòu)也許是全國性甚至 國際性代理公司的分支機構(gòu)。

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