商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議常識：律師審查商業(yè)地產(chǎn)租賃合同時要關(guān)注經(jīng)濟(jì)指標(biāo)條款

商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議常識：律師審查商業(yè)地產(chǎn)租賃合同時要關(guān)注經(jīng)濟(jì)指標(biāo)條款
    商業(yè)地產(chǎn)租賃具有租賃期限長、租金金額較高的特點。這一特點決定了雙方更多關(guān)注的是合同經(jīng)濟(jì)指標(biāo)問題，即如何將自己的經(jīng)濟(jì)利益最大化。合同雙方在談判過程中一般會組織相關(guān)人員認(rèn)真核算平米租金、租金增長率等基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，測算整個租期收益，來決定租賃合同條件。而多數(shù)律師在審查合同時，往往只關(guān)心合同條款的法律因素，很少有律師關(guān)注合同經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。一方面因為對市場缺乏專業(yè)性知識，不了解具體的指標(biāo)；另一方面認(rèn)為不屬于律師工作的范疇。作為律師，尤其是商業(yè)地產(chǎn)顧問單位的律師，應(yīng)該注意到合同中很多經(jīng)濟(jì)指標(biāo)暗含著法律風(fēng)險，如重大誤解、欺詐等等，律師有義務(wù)幫助當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)和規(guī)避合同風(fēng)險。律師在審查合同和參與商業(yè)地產(chǎn)租賃合同談判時，要關(guān)注如下經(jīng)濟(jì)指標(biāo)條款：
 《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
    浙江（義烏）商成專業(yè)市場研究所發(fā)行 
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    全書分7部：第一部運作準(zhǔn)備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設(shè)工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運營管理類編；第七部官方相關(guān)類編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運營的全過程，從項目調(diào)研、項目立項、項目策劃、工程或采購招標(biāo)、項目廣宣以及項目銷售招商、項目運營管理等合同（協(xié)議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運營全過程需要。
    《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》適用對象： 1、各地各類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場開發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場運營商、商業(yè)地產(chǎn)市場管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場、商城，購物中心、集貿(mào)市場等；3，各級政府、職能主管部門；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場策劃咨詢等機構(gòu)、研究院所等機構(gòu)；
   《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
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   一租金
    租金是最常見的租賃合同條款，一般通常約定每年租金萬元。因商業(yè)地產(chǎn)租賃年租金都比較高，少則幾百萬，多則上千萬。因此律師在審查該條款時應(yīng)考慮如下經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：
    1.平米租金
    一般專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營人會根據(jù)租賃物商業(yè)用途進(jìn)行平米租金估算，衡量營業(yè)成本。根據(jù)商業(yè)和房地產(chǎn)年度經(jīng)濟(jì)狀況、地區(qū)范圍，他們有成熟的經(jīng)驗值供參考。而律師獲取這項指標(biāo)只能靠盡職的的調(diào)研，通過網(wǎng)絡(luò)或?qū)﹃P(guān)聯(lián)企業(yè)查詢方式進(jìn)行。如大連2008年度第一季度日平米租金為0.8～1.2元，不等，那么如果律師在審核合同時，不掌握這個指標(biāo)值，將無法確認(rèn)對方提出的年租金價格是否公平。
    2.租金遞增率大型商業(yè)地產(chǎn)租賃，租金不是一成不變的。多數(shù)合同年租金都是可變的，常見的表述為租金遞增率。到底遞增率為多少合適，如何評價該指標(biāo)呢？經(jīng)濟(jì)學(xué)中有一個環(huán)比增長率的概念，即與上一統(tǒng)計段比較，例如2007年8月份與2007年7月份相比較增長率稱為月環(huán)比增長率，同理還有年環(huán)比增長率。租金遞增率的確定應(yīng)參考地區(qū)范圍內(nèi)的同類商業(yè)地產(chǎn)租賃年租金環(huán)比增長率。有些城市統(tǒng)計部門會有相關(guān)數(shù)據(jù)，或是專業(yè)地產(chǎn)中介機構(gòu)會有這種統(tǒng)計，即使都沒有，根據(jù)兩個年度市場租金平均值也可以進(jìn)行估算，需要律師做些盡職調(diào)查工作。但這里還有兩個問題，一是例如約定租賃期限15年，年租金遞增率為2%時，由于跨度較大，房地產(chǎn)市場前景、通貨膨脹等因素必然制約著租賃市場價格，風(fēng)險就比較明顯了。這時需要律師提醒當(dāng)事人對租賃物或商業(yè)經(jīng)營有一個預(yù)期收益回報底線，根據(jù)底線換算租金遞增率。二是例如約定前7年年租金遞增率為2%，后10年年租金遞增率為3%情況。作為出租方律師應(yīng)提醒當(dāng)事人減少低租金遞增率的年限，增加高租金遞增率年限，來減少市場經(jīng)濟(jì)帶來的收益風(fēng)險。
    3.租金中包含的費用
    合同約定了租金，很多人卻忽視了租金包括哪些費用，作為律師一定提醒當(dāng)事人把費用內(nèi)容約定好，避免因此產(chǎn)生爭議。如某大型國內(nèi)超市對租金內(nèi)容做了如下約定：房屋的租金已包括了管理費8元，。月、空調(diào)系統(tǒng)及其它設(shè)施系統(tǒng)使用費及按照中國法律應(yīng)由甲方承擔(dān)的與房屋相關(guān)的其它任何費用和支出。根據(jù)租賃物及商業(yè)用途不同，這些內(nèi)容當(dāng)事人雙方是可以自由約定。
    4.根據(jù)租賃物建筑平面、樓層、功能分區(qū)不同，可以約定不同的租金數(shù)額。如果按照不同租金計算總額比統(tǒng)一租金更對當(dāng)事人有利的話，律師的建議會得到當(dāng)事人的認(rèn)可。
    5.租金支付方式
    由于商業(yè)地產(chǎn)租賃期限長，如果按《合同法》第226條規(guī)定在雙方?jīng)]有約定租金支付方式時，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付。但現(xiàn)實中雙方有時會約定按月付款或按季度付款。本身這種約定是合法的，但是這里還是涉及到經(jīng)濟(jì)指標(biāo)問題。比如租賃物本身存在貸款還貸問題，每年付款還貸和按月付款還貸從財務(wù)上對出租人的經(jīng)濟(jì)利益是有影響的，尤其年租金較多時，更應(yīng)選擇對自己有利的支付方式。作為出租人一方的律師應(yīng)在合同談判時多為當(dāng)事人主張權(quán)利。
    二租賃期限
    對于商業(yè)地產(chǎn)承租人來說，期限長可能對己方更有利，因此承租人一般會積極主張延長租賃期限，這里有一個市場培育問題。一般在租賃前期，承租人會拿出2～3年或更長時間來培育市場，這階段可能利潤很少或是賠錢維持。隨著市場培育逐漸成熟會有利潤增長的階段，因此如果租期短，承租人自然不會同意。律師要明白在商業(yè)地產(chǎn)租賃中租期影響經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的道理，對合同審核中維護(hù)當(dāng)事人方利益是非常必要的。
    三免租期
    提供免租期是商業(yè)租賃促銷的慣用手段，隨著競爭的日益激烈，免租期越來越長。一般來說，租期越長，免租期也越長；面積越大，免租期越長。另外如果承租人是有名的大公司譬如世界五百強入駐，會帶來較強的廣告效應(yīng)，出租人也會給以較長免租期的優(yōu)惠。免租期涉及的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)問題包含兩個方面，一是免租期長，出租人經(jīng)濟(jì)有損失，因此律師應(yīng)幫助出租人確定合理免租期，一般按照承租人裝修時間考慮，把裝修期作為免租期；二是免租期會帶來稅費相關(guān)問題。實踐中，出租人給予承租人一定期限的免租期，租賃合同的期限應(yīng)當(dāng)自免租期滿后開始起算，相應(yīng)的租金也應(yīng)當(dāng)在免租期滿后才能確認(rèn)為企業(yè)的收入。但根據(jù)《企業(yè)會計制度》，從免租期開始，租賃關(guān)系就已形成，在出租人已經(jīng)收取租金的情況下，出租人當(dāng)然應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)收入，并申報繳納營業(yè)稅。因此律師應(yīng)對此矛盾問題多為當(dāng)事人提供法律上的幫助

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