副食品專業(yè)市場(chǎng)全程策劃記

      前   言
    受公司委托，對(duì)其副食品專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，進(jìn)行了一次完整、全面的策劃和定位，本報(bào)告作于2006年。該項(xiàng)目處于廣州市內(nèi)環(huán)和外環(huán)交界處，遠(yuǎn)離傳統(tǒng)的一德路海味干貨商圈，而且項(xiàng)目物業(yè)前期聲譽(yù)不佳，整體操作難度比較大，通過仔細(xì)深入的調(diào)查、分析，重新給予項(xiàng)目進(jìn)行包裝定位，起到了非常好的效果。以此報(bào)告為例，可作為副食品專業(yè)市場(chǎng)策劃的一個(gè)范例。

    一、黃沙商圈分析
黃沙商圈現(xiàn)在擁有4個(gè)大型批發(fā)市場(chǎng)，1個(gè)購(gòu)物中心。批發(fā)市場(chǎng)總經(jīng)營(yíng)面積超過15萬平米，購(gòu)物中心面積超過8萬平米，商業(yè)總面積超過23萬平米，對(duì)廣州西部乃至整個(gè)廣州市、華南地區(qū)都有著重要影響。“黃沙水產(chǎn)品市場(chǎng)”是全國(guó)有名的海產(chǎn)品市場(chǎng),經(jīng)營(yíng)的水產(chǎn)品種類多達(dá)200種,其輻射地遍布亞、非、歐、美等國(guó)家，在海外很多國(guó)家，很多人不知道廣州，但是他們一定知道黃沙水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)。黃沙水產(chǎn)長(zhǎng)期形成商業(yè)資源，無論是客戶數(shù)量以及歷史積淀都是無法與之相提并論的。另外位于黃沙商圈的誼園文具玩具精品批發(fā)中心也是一個(gè) 重要的批發(fā)市場(chǎng)，現(xiàn)以成為國(guó)內(nèi)文具辦公用品行業(yè)華南地區(qū)規(guī)模最大﹑品牌匯集至多的專業(yè)市場(chǎng)。位于黃沙地鐵站上蓋，屬華人首富李嘉誠(chéng)旗下和記黃埔開發(fā)的大型購(gòu)物中心———西城都薈預(yù)計(jì)將于2008年上半年開業(yè)。屆時(shí)，黃沙商圈將會(huì)形成批發(fā)零售相結(jié)合的復(fù)合型商圈，擁有更大的人流、商流和物流，整個(gè)商圈更加興旺。
    因?yàn)辄S沙商圈內(nèi)的水產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目影響較大，因此著重分析黃沙地區(qū)的水產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況。
    廣州是全國(guó)最早改革水產(chǎn)品流通體制的城市,水產(chǎn)品市場(chǎng)于1978年開放以來,銷量逐年增加,年全市總銷量超過23萬噸,人均吃魚量50多公斤,居全國(guó)大城市之首。水產(chǎn)品市場(chǎng)的開放,推動(dòng)了漁業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展,去年全市水產(chǎn)品產(chǎn)量27萬噸,比10年前增加2倍。水產(chǎn)市場(chǎng)繁榮興旺,有價(jià)有市,吸納四鄉(xiāng)乃至全國(guó)以及世界各地水產(chǎn)品云集廣州。同時(shí),城郊漁業(yè)生產(chǎn)的不斷發(fā)展又不斷為市場(chǎng)提供充裕的魚貨。廣州毗鄰港澳,歷來是中南地區(qū)水產(chǎn)品集散地和出口港澳的轉(zhuǎn)口點(diǎn)。廣州又是國(guó)家重點(diǎn)旅游城市,“生猛海鮮'',不僅廣州人喜愛,影響全國(guó)。
　�。ㄒ唬┰撌袌�(chǎng)的發(fā)展過程。
黃沙地區(qū)水產(chǎn)市場(chǎng)的前身是黃沙水產(chǎn)交易市場(chǎng)，而黃沙水產(chǎn)交易市場(chǎng)是在廣州港黃沙碼頭的基礎(chǔ)上改建形成的。黃沙碼頭原是廣州港的一座3000噸級(jí)的貨運(yùn)碼頭，1994年，由于港務(wù)業(yè)務(wù)萎縮，廣州港務(wù)集團(tuán)在廣州港辦起了黃沙水產(chǎn)交易市場(chǎng)；2002年，廣東水產(chǎn)集團(tuán)通過征用六二三路珠江隧道口南側(cè)，黃沙碼頭北側(cè)和西側(cè)地段，與廣州港務(wù)局共同開發(fā)廣州市水產(chǎn)品批發(fā)中心，通過產(chǎn)權(quán)置換使西豬欄路14號(hào)原市機(jī)電倉(cāng)大樓成為“粵恒豐水產(chǎn)大廈”，并通過辦理報(bào)建手續(xù)，使該大廈的首層變更為經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)批發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)。2003年6月，該公司通過征地及辦理報(bào)建手續(xù)，在“粵恒豐水產(chǎn)大廈”的西側(cè)興建二層臨時(shí)建筑，作為經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)批發(fā)商鋪使用。2001年，珠江隧道口南側(cè)的國(guó)信廣場(chǎng)首層也進(jìn)行了水產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。另外，在緊靠的叢桂路南段也有部分零散經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)品的業(yè)戶。從而形成了現(xiàn)在黃沙地區(qū)水產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。
　�。ǘ�）該市場(chǎng)各投資商的基本情況。黃沙地區(qū)水產(chǎn)市場(chǎng)是由多個(gè)市場(chǎng)開辦方各自投資的單一市場(chǎng)組成。目前，黃沙地區(qū)水產(chǎn)市場(chǎng)主要由廣州港務(wù)集團(tuán)有限公司新風(fēng)港務(wù)分公司開辦的黃沙水產(chǎn)交易市場(chǎng)、廣東水產(chǎn)市場(chǎng)集團(tuán)開辦的粵恒豐水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)、廣州國(guó)信實(shí)業(yè)公司開辦的國(guó)信大廈水產(chǎn)市場(chǎng)、羊城鐵路公司廣州南站開辦的叢桂路南段的水產(chǎn)品商鋪等組成。其中經(jīng)營(yíng)規(guī)模最大的是廣州港務(wù)集團(tuán)有限公司新風(fēng)港務(wù)分公司開辦的黃沙水產(chǎn)交易市場(chǎng)和廣東水產(chǎn)市場(chǎng)集團(tuán)開辦的粵恒豐水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)。而經(jīng)營(yíng)進(jìn)口水產(chǎn)品的主要是黃沙水產(chǎn)交易市場(chǎng)，其余幾個(gè)市場(chǎng)主要以經(jīng)營(yíng)青蛙、國(guó)產(chǎn)淡水魚類為主。
    1.廣州市黃沙水產(chǎn)交易市場(chǎng)
    [概  況]
    廣州市黃沙水產(chǎn)交易市場(chǎng)是設(shè)在鬧市黃沙大道,與白鵝潭畔、鐵路南站和珠江隧道比翼相鄰，水陸交通十分方便，目前華南地區(qū)國(guó)內(nèi)最大的水產(chǎn)綜合市場(chǎng)。該市場(chǎng)是響應(yīng)市政府“還路于民、引商入室”和響應(yīng)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于國(guó)有大、中型企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制的號(hào)召，1994年7月由廣州港務(wù)局新風(fēng)港務(wù)公司利用碼頭、倉(cāng)庫(kù)等地方開辦的，市工商局市場(chǎng)分局參與管理的大型水產(chǎn)品綜合市場(chǎng)。黃沙水產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積為26000平方米，檔口總數(shù)約300個(gè)，全國(guó)在建的三個(gè)國(guó)家級(jí)水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)之一，在全國(guó)乃至港澳地區(qū)、東南亞國(guó)家具有較高的知名度。2005年黃沙水產(chǎn)品交易中心交易量達(dá)到25萬噸，交易額超過了72億元, 已是全國(guó)最大的水產(chǎn)品交易市場(chǎng)。銷售輻射到日本、挪威、俄羅斯等20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。每天成交量都在500噸以上，成交額逾1000萬元，每天進(jìn)場(chǎng)車輛達(dá)3000多輛次。
主辦單位：廣州港務(wù)局新風(fēng)港務(wù)公司
地址：廣州市黃沙大道西豬欄路27號(hào)
    [地理位置]�牐�
    市場(chǎng)位于中國(guó)廣州市黃沙大道西豬欄路27號(hào)，東經(jīng)113°5′8″北緯23°07′。在廣州市珠江隧道口、地鐵口西側(cè)的珠江岸邊，南臨白鵝潭、西面是廣鐵南站，從黃沙大道的叢桂路、西豬欄路和六二三路均可直達(dá)場(chǎng)內(nèi)，遠(yuǎn)洋大型漁輪、四鄉(xiāng)小船均可直抵市場(chǎng)碼頭，水路、公路、鐵路交通極為方便。
    [市場(chǎng)管理]
�牐爮V州黃沙水產(chǎn)交易市場(chǎng)是由廣州港新風(fēng)港務(wù)公司主辦、市工商市場(chǎng)分局協(xié)辦。一九九四年七月開業(yè)至今，市場(chǎng)車水馬龍、經(jīng)營(yíng)秩序良好，檔口生意蒸蒸日上，市場(chǎng)營(yíng)銷積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，有完善的市場(chǎng)交易章程和經(jīng)營(yíng)守則，場(chǎng)內(nèi)真正體現(xiàn)：“公平買賣、合理消費(fèi)”，深受廣大經(jīng)營(yíng)檔主和消費(fèi)者的高度贊揚(yáng)，連續(xù)多年受省、市主管部門的表彰,獲“全省文明市場(chǎng)”、“消費(fèi)者滿意市場(chǎng)”、“廣東省漁業(yè)產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)”等榮譽(yù)稱號(hào)， 是目前華南地區(qū)最大的水產(chǎn)品綜合交易市場(chǎng)，也是全國(guó)三大國(guó)家級(jí)水產(chǎn)品批發(fā)中心之一。
    [硬件配套]
�牐犑袌�(chǎng)占地25,000多平方米，固定檔口233個(gè)，臨時(shí)檔口50多個(gè)，停車場(chǎng)可同時(shí)�？�300多輛汽車，碼頭可同時(shí)停泊3000噸、300噸、100噸的船只數(shù)十艘，碼頭珠江河水面可作為水產(chǎn)品交易場(chǎng)所。有完善的水、電供應(yīng)系統(tǒng)，保證24小時(shí)不間斷電源運(yùn)作，配備先進(jìn)的通訊設(shè)備，齊全的環(huán)保衛(wèi)生等設(shè)施。
為實(shí)現(xiàn)港口多元化發(fā)展， 廣州將把黃沙水產(chǎn)品市場(chǎng)打造成一個(gè)全國(guó)最大的水產(chǎn)品交易市場(chǎng)。這里將擴(kuò)建成廣州市水產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)，面積由2.6萬平方米擴(kuò)大到近5.2萬平方米，共有交易區(qū)、智能服務(wù)區(qū)、生產(chǎn)服務(wù)區(qū)、商務(wù)服務(wù)區(qū)、后勤服務(wù)區(qū)五大功能區(qū)。
    [經(jīng)營(yíng)商品]
��  主要產(chǎn)品：批發(fā)、零售海鮮、河鮮、冰鮮、塘魚、咸魚、海味等  
市場(chǎng)品種豐富多樣，產(chǎn)銷價(jià)格合理。廣東的扇貝、上海的大閘蟹、大連的蝴蝶魚、 澳洲的大龍蝦以及各種海鮮產(chǎn)品都有供應(yīng)，經(jīng)過空運(yùn)，這些新鮮的龍蝦等海鮮產(chǎn)品可以在早上6時(shí)多就出現(xiàn)在澳門、北京等各大城市地區(qū)的賓館和酒樓。目前以鮮活水產(chǎn)品為龍頭、包括允許上市的野生、飛禽等動(dòng)物不下200多個(gè)品種，其中以獨(dú)具嶺南特色的鮮活水產(chǎn)品為其經(jīng)營(yíng)特色。以“活鮮”為代表的黃沙市場(chǎng)，比日本、東南亞等地海鮮水產(chǎn)市場(chǎng)毫不遜色，連美國(guó)、加拿大等國(guó)家的大型高檔魚市場(chǎng)也驚嘆不止。黃沙水產(chǎn)品的價(jià)格也已成為全國(guó)各地水產(chǎn)品價(jià)格的重要參考標(biāo)準(zhǔn)。隨著市場(chǎng)的發(fā)展及地理位置的獨(dú)特，現(xiàn)在這里發(fā)展了6家海鮮食府。顧客可以在市場(chǎng)即點(diǎn)即購(gòu)海鮮水產(chǎn)，隨即拿到酒樓即宰即烹，成為廣州市食海鮮的一大特色。
    [輻射范圍]
�牐� 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活躍，交易數(shù)量巨大。每天24小時(shí)全天候都可以進(jìn)行交易。進(jìn)場(chǎng)交易的車次多達(dá)1,000輛次/天，日交易量達(dá)600多噸，其中從北方空運(yùn)至市場(chǎng)的活海鮮有150噸左右，而打包空運(yùn)至北京、上海、杭州、沈陽、哈爾濱、重慶、成都、貴陽、昆明、南寧、武漢、石家莊等大中城市的海產(chǎn)品達(dá)200多噸，每天成交額逾2000多萬元。
�牐牏�.省內(nèi)主要輻射區(qū)域有：沿海東線的南澳、汕頭、汕尾、海陸豐、惠陽、惠東、深圳、珠海等地區(qū)；沿海西線有湛江、陽江、茂名、電白、陽江、臺(tái)山等地為代表；珠江三角洲的東莞、南海、順德、三水等地也占相當(dāng)大的交易量。
�牐牏�.國(guó)內(nèi)主要輻射:廣西、海南、福建、遼寧、山東、湖北、湖南、北京、上海、杭州、沈陽、哈爾濱、重慶、成都、貴陽、昆明、武漢、石家莊等城市�？隙ǖ卣f，全國(guó)各大、中城市，包括香港、澳門，甚至臺(tái)灣省在內(nèi)，都有黃沙市場(chǎng)海鮮銷售客戶網(wǎng)絡(luò)、都有水產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)者進(jìn)場(chǎng)交易。
�牐牏鐕�(guó)際主要輻射國(guó)家：美國(guó)、加拿大、澳大利亞、新西蘭、日本、新加坡、馬來西亞、泰國(guó)、越南等20多個(gè)國(guó)家主要大城市已建立有海鮮水產(chǎn)品的進(jìn)出口業(yè)務(wù)�？梢哉f，廣州黃沙海鮮交易市場(chǎng)在國(guó)際上已享有一定的知名度。
�牐爴�(jù)統(tǒng)計(jì)：1999年市場(chǎng)成交量180,000噸，成交金額70億元人民幣，銷售量和銷售額均為全國(guó)同類批發(fā)市場(chǎng)之最。2000年成交額更達(dá)到72億元。水產(chǎn)品50%供應(yīng)廣州地區(qū)，15％供應(yīng)省內(nèi)市場(chǎng)，35％的貨源銷往全國(guó)各地。該市場(chǎng)現(xiàn)已發(fā)展成為廣東省、乃至華南地區(qū)最大的水產(chǎn)品綜合交易市場(chǎng)，有“廣州水產(chǎn)品蓄水池”之稱。
    [發(fā)展歷程]
�牐犽S著市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的持續(xù)發(fā)展，目前25,000多平方米的場(chǎng)地已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了眾多商家客戶的產(chǎn)銷交易。因此，該公司管理者從1995年起相繼向市政府、省政府、以及國(guó)家申請(qǐng)立項(xiàng)，要求把市場(chǎng)申請(qǐng)擴(kuò)大為國(guó)家級(jí)水產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)。
    1995年農(nóng)業(yè)部漁業(yè)局、省海洋與水產(chǎn)廳會(huì)同市領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門再次到我市考察中心批發(fā)選址,并多次到黃沙市場(chǎng)實(shí)地考察,一致認(rèn)為黃沙市場(chǎng)地域具備改造為國(guó)家級(jí)市場(chǎng)的條件,并批準(zhǔn)納入省“九五”水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)規(guī)劃。 國(guó)家農(nóng)業(yè)部以農(nóng)漁函[1995]55號(hào)批復(fù)了廣州市穗府報(bào)[1995]88號(hào)文，同意黃沙國(guó)家級(jí)水產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目，認(rèn)為該市場(chǎng)符合全國(guó)水產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)總體布局的要求。
     1996年，經(jīng)市政府同意，在黃沙水產(chǎn)市場(chǎng)西北方向地域擴(kuò)征2.8萬平方米共建設(shè)用地為五萬多平方米的國(guó)家級(jí)的廣州水產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)。新征地域由原廣州市海洋與水產(chǎn)局（現(xiàn)為廣州市水產(chǎn)供銷公司）負(fù)責(zé)投資建設(shè)�，F(xiàn)在兩局屬下公司已共同組成“廣州水產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)合作有限公司”作為大市場(chǎng)運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，進(jìn)入工程項(xiàng)目的第一期改造建設(shè)階段。1996年，省政府以粵府函[1996]33號(hào)批準(zhǔn)該項(xiàng)目納入省“九五”水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)規(guī)劃；與此同時(shí)，廣州市政府也將其納入了“菜籃子工程”規(guī)劃建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目，給予重點(diǎn)支持。
�牐�1999年，國(guó)家經(jīng)貿(mào)委對(duì)各地區(qū)、各有關(guān)部門推薦的市場(chǎng)進(jìn)行了認(rèn)真篩選，確定了35家關(guān)系國(guó)計(jì)民生、交易規(guī)模大、輻射能力強(qiáng)、管理規(guī)范、現(xiàn)代化程度比較高的大型市場(chǎng)作為國(guó)家經(jīng)貿(mào)委第一批重點(diǎn)聯(lián)系市場(chǎng)，黃沙水產(chǎn)交易市場(chǎng)名列其中。國(guó)家計(jì)委以計(jì)經(jīng)貿(mào)[1999]2205號(hào)批復(fù)了《廣州水產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)改擴(kuò)建第一期工程項(xiàng)目建議書》。廣州市計(jì)委于2000年5月11日以穗計(jì)投資[2000]33號(hào)下達(dá)了2000年廣州市重點(diǎn)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。
�牐� 經(jīng)國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)，在現(xiàn)黃沙水產(chǎn)交易市場(chǎng)與粵恒豐水產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上擴(kuò)建成廣州市水產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)。2002年12月，在各級(jí)政府、市場(chǎng)管理者等多方努力下，耗資8億元的“ 廣州水產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng) ” 終于動(dòng)工。該市場(chǎng)建成后，將成為全國(guó)僅有的3家國(guó)家級(jí)水產(chǎn)品批發(fā)中心之一，新市場(chǎng)總用地面積將擴(kuò)至5．5萬平方米，總建筑面積達(dá)到18．2萬平方米，包括批發(fā)、零售海鮮、河鮮、冰鮮、塘魚、咸魚、海味等鮮活干咸水產(chǎn)品和農(nóng)副產(chǎn)品以及與市場(chǎng)相配套的水產(chǎn)品加工場(chǎng)、冷庫(kù)、大型停車場(chǎng)、物資供應(yīng)、信息、銀行、旅店業(yè)、飲食業(yè)等設(shè)施,是集市場(chǎng)觀光旅游于一體的國(guó)家級(jí)大型綜合市場(chǎng)。廣東省和廣州市政府把該場(chǎng)納入省、市“十五”規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。項(xiàng)目工程分二期三段進(jìn)行建設(shè)，目前一期一段近4萬平方米的五層裙樓已建成并投入經(jīng)營(yíng)。與一段相連的一期二段約3.2萬平方米裙樓目前即將進(jìn)入實(shí)施階段，預(yù)計(jì)于2007年底動(dòng)工，2009年底竣工并投入運(yùn)營(yíng)。二期工程將在一期二段完成后作為條件具備時(shí)繼續(xù)推進(jìn)建設(shè)。
    2005年黃沙水產(chǎn)交易市場(chǎng)一期一段近4萬平方米的五層裙樓已建成并投入經(jīng)營(yíng)，新大樓配置電梯、貨梯、電子監(jiān)控設(shè)備和消防設(shè)施完善，集中供海水、供循環(huán)恒溫水、集中治污、一體化消防系統(tǒng)和店鋪立體式經(jīng)營(yíng)設(shè)備，共有80戶業(yè)戶遷入經(jīng)營(yíng)。二、三層擁有過1萬多平方米的停車場(chǎng)，大型扶手梯直達(dá)四層、五層經(jīng)營(yíng)區(qū)。首層海鮮經(jīng)營(yíng)區(qū)已經(jīng)全面試業(yè)經(jīng)營(yíng)，交易、人氣都極為旺盛。四層將規(guī)劃為中高檔海味干貨交易中心，交易區(qū)面積達(dá)6000㎡，五樓酒樓經(jīng)營(yíng)區(qū)總面積6300多平方米。
    全部工程完工后，將成為集水產(chǎn)品貿(mào)易、電子交易、拍賣、加工、信息、旅游觀光和餐飲服務(wù)于一體的亞洲地區(qū)最大的水產(chǎn)品集散地，對(duì)我市水產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到極大的促進(jìn)作用。
    2006年11月10日，廣州港集團(tuán)商貿(mào)發(fā)展有限公司與廣州粵恒豐水產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)有限公司確定合資建設(shè)廣州黃沙水產(chǎn)品交易中心項(xiàng)目，雙方簽定《廣州黃沙水產(chǎn)品交易中心有限公司章程》。2006年11月21日，廣州黃沙水產(chǎn)品交易中心有限公司掛牌成立。
    廣州市黃沙水產(chǎn)交易市場(chǎng)發(fā)展歷程
    1994年 廣州港務(wù)局新風(fēng)港務(wù)公司利用港口碼頭開設(shè)黃沙水產(chǎn)市場(chǎng)
    1997年 水產(chǎn)品交易量12萬噸,交易額54億元
    1998年 交易量14萬噸,交易額56億元，被國(guó)家農(nóng)業(yè)部定為第四批全國(guó)鮮活農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)和國(guó)家重點(diǎn)“菜籃子工程”。
    1999年 經(jīng)國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)，規(guī)劃建成為全國(guó)三大水產(chǎn)品批發(fā)中心之一；同年被國(guó)家國(guó)內(nèi)貿(mào)易局確認(rèn)為全國(guó)重點(diǎn)聯(lián)系批發(fā)市場(chǎng)。
    2002年 在各級(jí)政府、市場(chǎng)管理者等多方努力下，耗資8億元的“ 廣州水產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng) ” 終于動(dòng)工。
    2005年 交易量達(dá)到25萬噸，交易額超過了72億元, 已是全國(guó)最大的水產(chǎn)品交易市場(chǎng)
    2005年 黃沙水產(chǎn)交易市場(chǎng)一期一段近4萬平方米的五層裙樓已建成并投入經(jīng)營(yíng)
    2006年11月 廣州港集團(tuán)商貿(mào)發(fā)展有限公司與廣州粵恒豐水產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)有限公司確定合資建設(shè)廣州黃沙水產(chǎn)品交易中心項(xiàng)目，雙方簽定《廣州黃沙水產(chǎn)品交易中心有限公司章程》，廣州黃沙水產(chǎn)品交易中心有限公司掛牌成立。
    [評(píng)  價(jià)]
    從黃沙水產(chǎn)市場(chǎng)今后的發(fā)展空間來看，周邊確無其他合適地塊可用，而隨著市政綠化工程的推進(jìn)，市場(chǎng)現(xiàn)有占地面積還要作出退讓，發(fā)展擴(kuò)大空間有限。
    據(jù)了解，按照水產(chǎn)經(jīng)營(yíng)慣例及水產(chǎn)運(yùn)輸車輛、用水（咸水對(duì)建筑物的腐蝕性較大）的特殊性，鮮活水產(chǎn)品交易大都在首層完成，暫無在二層（含二層）以上建筑經(jīng)營(yíng)的先例。因此，黃沙水產(chǎn)品市場(chǎng)如不能拓展新的地域空間，經(jīng)營(yíng)鮮活項(xiàng)目可能受到制約。廣州黃沙水產(chǎn)品交易中心建成后,不僅改善了市場(chǎng)硬件設(shè)施和流通環(huán)境,同時(shí),進(jìn)一步促進(jìn)周邊城市包括珠三角的漁業(yè)生產(chǎn)發(fā)展,其輻射能力更大。按設(shè)計(jì)要求批發(fā)市場(chǎng)建成后面積增加5倍,水產(chǎn)品年成交量40萬噸,交易額100億元,是可以達(dá)到的。
    2．廣州市粵恒豐水產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)
    [概  況]
    廣州水產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)是國(guó)家農(nóng)業(yè)部選址，國(guó)家計(jì)委立項(xiàng)的國(guó)家級(jí)水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。市場(chǎng)位于廣州是黃沙大道西豬欄沿岸，總占地面積5萬平方米，由廣州水港務(wù)局和廣州水產(chǎn)供銷公司共同開發(fā)建設(shè)，其中雙方各占2.5萬平方米用地。為加快水產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè)進(jìn)度，廣州水產(chǎn)供銷公司由與廣州子輝城建實(shí)業(yè)有限公司成立廣州粵恒豐水產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)有限公司，負(fù)責(zé)對(duì)市場(chǎng)的建設(shè)合經(jīng)營(yíng)管理。目前已將規(guī)劃紅線內(nèi)保留使用的10380平方米綜合水產(chǎn)大樓。
管理公司：廣州粵恒豐水產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)有限公司為該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理者之一。
地址： 廣州黃沙大道西豬欄14號(hào)
    [業(yè)態(tài)分布]
    首層商鋪以經(jīng)營(yíng)鮮活水產(chǎn)品為主 ，商鋪面積約為12－140平方米不等，二樓金鮑大酒樓，三、四樓為休閑娛樂中心地帶，五、六樓為辦公寫字樓及旅業(yè)公寓房招租，天臺(tái)附設(shè)露天酒吧。水產(chǎn)大樓配備豪華客梯叁臺(tái)，功能齊全、設(shè)備先進(jìn)、環(huán)境休雅，宜商宜住。
    [市場(chǎng)起源]
    2002年，廣東水產(chǎn)集團(tuán)通過征用六二三路珠江隧道口南側(cè)，黃沙碼頭北側(cè)和西側(cè)地段，與廣州港務(wù)局共同開發(fā)廣州市水產(chǎn)品批發(fā)中心，通過產(chǎn)權(quán)置換使西豬欄路14號(hào)原市機(jī)電倉(cāng)大樓成為“粵恒豐水產(chǎn)大廈”，并通過辦理報(bào)建手續(xù)，使該大廈的首層變更為經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)批發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)。2003年6月，該公司通過征地及辦理報(bào)建手續(xù)，在“粵恒豐水產(chǎn)大廈”的西側(cè)興建二層臨時(shí)建筑，作為經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)批發(fā)商鋪使用。公司經(jīng)營(yíng)范圍，批發(fā)和零售貿(mào)易、加工產(chǎn)品保鮮、配送水產(chǎn)品副食品、倉(cāng)儲(chǔ)、場(chǎng)地出租、代辦運(yùn)輸手續(xù)裝卸服務(wù)。
    3．廣州水產(chǎn)品批發(fā)中心南站交易區(qū)
    [概  況]
    2006年7月19日開業(yè)，占地達(dá)10萬平方米，具有倉(cāng)儲(chǔ)、銷售、加工、配送、檢測(cè)、美食區(qū)等綜合服務(wù)功能，南站交易區(qū)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，以經(jīng)營(yíng)干貨海味、凍魚冰魚為主，而黃沙水產(chǎn)品交易市場(chǎng)多經(jīng)營(yíng)新鮮的海鮮為主，預(yù)計(jì)水產(chǎn)品年交易量最少將增加30萬噸。該市場(chǎng)系廣州水產(chǎn)品進(jìn)出口集團(tuán)的投資建設(shè)，廣州市益豪科技貿(mào)易發(fā)展公司為承租方，并負(fù)責(zé)市場(chǎng)管理。2007年12月更名為“廣州南站冷凍海鮮交易區(qū)”
市場(chǎng)管理：廣州市益豪科技貿(mào)易發(fā)展公司
    [硬件配套]
    批發(fā)中心將分為四個(gè)交易區(qū)，囊括水產(chǎn)品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的所有品種。同時(shí)，中心還建有4000平方米停車場(chǎng)可同時(shí)停放2000輛貨車。并設(shè)置電子交易平臺(tái)，實(shí)行網(wǎng)上全天候交易。南站交易區(qū)將通過建立水產(chǎn)品展示廳、3500噸的水產(chǎn)保鮮冷庫(kù)、水產(chǎn)食品質(zhì)量檢測(cè)中心、電子商務(wù)平臺(tái)，打造我國(guó)水產(chǎn)品批發(fā)的示范基地。此外，在該批發(fā)中心還將在珠江邊興建有1萬平方米的酒樓區(qū)。
    [市場(chǎng)起源]
    隨著廣州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和廣州城市建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，由于交通、安全、環(huán)保、市容等多方面的原因，廣州南站在2005年6月10日正式關(guān)閉。早在三年前，廣州市政府就多次提出將廣州南站部分用地劃入黃沙水產(chǎn)品品批發(fā)市場(chǎng)，并在實(shí)施“三年一中變，五年一大變”的廣州城市改造規(guī)劃中，將廣州南站劃入規(guī)劃改造區(qū)內(nèi)。2006年7月19日，南站以廣州水產(chǎn)品批發(fā)中心（南站交易區(qū)）的新面目試業(yè)。
    該市場(chǎng)并未在取得城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，環(huán)保、消防規(guī)劃報(bào)建以及水產(chǎn)品質(zhì)量安全檢測(cè)的批準(zhǔn)或同意就強(qiáng)行邊施工，2006年廣州市工商局、荔灣區(qū)工商分局至今沒有發(fā)給廣州水產(chǎn)進(jìn)出口企業(yè)集團(tuán)在鐵路南站經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)品的市場(chǎng)證。該市場(chǎng)未經(jīng)許可擅自改變用地性質(zhì)開業(yè)，屬于違章建筑。廣州市經(jīng)貿(mào)委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，原則上不同意在黃沙地區(qū)設(shè)立一個(gè)新的水產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，如建新市場(chǎng)要與黃沙水產(chǎn)市場(chǎng)整合后方可經(jīng)營(yíng)。
    [經(jīng)營(yíng)狀況]
    據(jù)調(diào)查，廣州水產(chǎn)品交易中心南站交易區(qū)是在原廣州火車南站貨運(yùn)中心5個(gè)貨倉(cāng)的基礎(chǔ)上改建而來的，其中一個(gè)倉(cāng)庫(kù)就可改建成上百個(gè)鋪位。該市場(chǎng)現(xiàn)在只有C1區(qū)冰鮮凍品交易區(qū)開始營(yíng)業(yè)，其他區(qū)則仍然在改建之中。在C1區(qū)38個(gè)商鋪中只有兩個(gè)商鋪是開著門的。但截至2006年8月5日，該項(xiàng)目報(bào)建并未得到規(guī)劃部門的許可。南站交易區(qū)的大門口外看到，依附在交易區(qū)大門兩邊的商鋪也經(jīng)營(yíng)起了水產(chǎn)品生意，且生意紅火，與交易區(qū)內(nèi)的冷清情景形成了強(qiáng)烈對(duì)比。
    交易市場(chǎng)是9個(gè)老板從廣州市益豪科技貿(mào)易發(fā)展公司轉(zhuǎn)包，投資近1000萬元。當(dāng)初，原承包方承諾1年內(nèi)辦好所有手續(xù)，至今包括經(jīng)營(yíng)許可證在內(nèi)的手續(xù)仍然沒有影子，交易區(qū)只有關(guān)閉。他們和益豪科技簽有合同，約定轉(zhuǎn)包5年，但開業(yè)才1年多就面臨關(guān)閉，近1000萬元投資無法收回。他們已經(jīng)將對(duì)方告上法庭，要求賠償。
    2007年11月廣州市水產(chǎn)品交易中心南站交易區(qū)涉嫌無照經(jīng)營(yíng)和存在質(zhì)量安全隱患，停業(yè)整頓。12月初重新開業(yè)，并更名為“廣州南站冷凍食品交易區(qū)”。
    4.誼園文具玩具精品批發(fā)中心
    [概  況]
    誼園文具玩具精品批發(fā)中心原址在廣州市海珠廣場(chǎng)誼園，是廣州南方展覽貿(mào)易發(fā)展公司于1987年響應(yīng)市政府還路于民的號(hào)召，將一德路一帶占路經(jīng)營(yíng)的個(gè)體戶引入誼園，實(shí)現(xiàn)了入室經(jīng)營(yíng)，從而誕生了第一個(gè)經(jīng)營(yíng)文具玩具精品的大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。1994年底公司又一次響應(yīng)市政府的改造舊城區(qū)的號(hào)召，配合解放路擴(kuò)建和解放大橋工程，整體搬遷到黃沙�！≌x園是以經(jīng)營(yíng)批發(fā)為主的現(xiàn)代辦公用品﹑文具﹑禮品展示﹑交易中心，以發(fā)展和延伸﹑做專做強(qiáng)本行業(yè)為要向?qū)�，匯集產(chǎn)業(yè)博覽﹑產(chǎn)品展貿(mào)﹑行業(yè)信息交流﹑文化傳遞等功能于一體的專業(yè)市場(chǎng)。　　誼園旗下分設(shè)A﹑B﹑C三個(gè)場(chǎng)館，營(yíng)業(yè)面積超過30，000平方米，1萬平方米的倉(cāng)庫(kù)，場(chǎng)內(nèi)云集大大小小的品牌商﹑批發(fā)商超過1000家，經(jīng)營(yíng)類別包括辦公用品﹑文具﹑文體用品﹑禮品等，品種數(shù)以萬計(jì)，辦公用品批發(fā)量穩(wěn)占華南區(qū)域67%以上，成為企業(yè)發(fā)展﹑壯大的有力助跳板。
主辦單位：廣州南方展覽貿(mào)易發(fā)展公司
地址：廣州市黃沙大道13號(hào)
    [硬件條件]
    誼園整體搬遷黃沙后，投入了上千萬元對(duì)場(chǎng)地進(jìn)行了改造，重新裝修了A館、C館，并建立了現(xiàn)代化的商務(wù)寫字樓，商場(chǎng)內(nèi)基本安裝了中央空調(diào)，擁有5部扶手電梯，4部垂直貨梯，配備了一流的防火設(shè)施，場(chǎng)內(nèi)外環(huán)境的裝修，倉(cāng)庫(kù)面積超過1萬平米，有幾個(gè)停車卸貨場(chǎng)和摩托車、自行車保管站，貨物進(jìn)出十分方便。
    [軟件條件]
    主辦單位一開始就以一流的管理、一流的購(gòu)物環(huán)境、一流的服務(wù)水準(zhǔn)，制定了完整的管理制度；以文明市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)向社會(huì)和業(yè)戶公開承諾，規(guī)范經(jīng)營(yíng)者的行為�，F(xiàn)在這里每天貨如輪轉(zhuǎn)，生意興隆，每個(gè)為國(guó)家上繳100多萬元的稅收。
    [交通條件]
    不僅鄰近鐵路南站、珠江隧道、廣州港如意坊碼頭和黃沙地鐵出入口，而且附近有5、66、1、2、38、6路等公共汽車總站，還有15、70、181、123等多路專線車路過，西郊客運(yùn)站也離此地不遠(yuǎn)。水陸貨運(yùn)極為方便。
    [公司榮譽(yù)]
    1995年被國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心評(píng)為“全國(guó)最大最早經(jīng)營(yíng)文具玩具精品批發(fā)專業(yè)市場(chǎng)”。 誼園還相繼獲得“中華之最” ﹑“首屆廣東省文明誠(chéng)信市場(chǎng)” ﹑“廣州市著名商標(biāo)” ﹑“廣州市消費(fèi)者滿意市場(chǎng)”等殊榮
    [評(píng)  價(jià)]
    誼園所在的黃沙商圈，位于華南輻射核心廣州市珠江河畔，比鄰廣州地鐵南站﹑地鐵一號(hào)線黃沙出口﹑城市主干線內(nèi)環(huán)路﹑珠江隧道出入口；現(xiàn)以成為中國(guó)華南地區(qū)規(guī)模最大﹑品牌匯集至多的專業(yè)市場(chǎng)，著力為生產(chǎn)企業(yè)和經(jīng)銷商打造一個(gè)匯集八方客流﹑凝聚濃厚商業(yè)氛圍的大舞臺(tái)。
    5．西城都薈
    [概  況]
    位于黃沙地鐵站上蓋，屬華人首富李嘉誠(chéng)旗下和記黃埔開發(fā)的大型購(gòu)物中心———西城都薈預(yù)計(jì)將于明年上半年開業(yè)。由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)(集團(tuán))及和記黃埔地產(chǎn)策劃的大型旗艦商場(chǎng)“西城都薈”， 該項(xiàng)目總建筑面積8.8萬平方米，其規(guī)模、定位將與位于天河的天河城、正佳廣場(chǎng)等新興購(gòu)物中心一爭(zhēng)高低。根據(jù)規(guī)劃，未來的“西城都薈”將成為一個(gè)集休閑購(gòu)物及娛樂于一身的一站式大型購(gòu)物中心，首創(chuàng)國(guó)際級(jí)悠樂式主題，將囊括餐飲、電影院、游藝中心、KTV以及健身中心等，成為廣州西面未來發(fā)展新商圈。誠(chéng)聘享譽(yù)國(guó)際的許李嚴(yán)設(shè)計(jì)(亞洲)有限公司RDL Asia Limited主理建筑設(shè)計(jì)工作。整體規(guī)劃以樓高四層、面積達(dá)88,000平方米的新商業(yè)地標(biāo) “西城都薈”為中心點(diǎn)，由室內(nèi)外的三個(gè)廣場(chǎng)貫通南面毗連的沙面及北面的上下九商業(yè)步行街，勢(shì)必成為廣州西面的新亮點(diǎn)。
    [建筑結(jié)構(gòu)]
    ▲項(xiàng)目擁有兩個(gè)大型露天廣場(chǎng)，分別為南廣場(chǎng)及北廣場(chǎng)。南廣場(chǎng)占地達(dá)11,300平方米，相等于兩個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)之面積，可舉辦大型戶外活動(dòng)如宣傳項(xiàng)目、展覽、大型綜藝節(jié)目、演唱會(huì)及時(shí)裝表演等。外墻裝置了一組由電腦操控的LED幻彩燈，儼如一條色彩繽紛的大絲帶，幻化層出不窮的燈光效果。南廣場(chǎng)毗連傳統(tǒng)旅游點(diǎn)沙面，亦鄰近區(qū)內(nèi)的旅游新建設(shè)「巨眼」摩天輪，使商旅建設(shè)更集中、更豐富及更具吸引力。
    ▲“西城都薈”北面迎向上下九商業(yè)步行街，北廣場(chǎng)入口裝設(shè)了偌大的玻璃門以突顯商場(chǎng)的通透感，迎接上下九商業(yè)步行街每天數(shù)以十萬計(jì)之人流。北廣場(chǎng)面積達(dá)3,000平方米，外墻設(shè)置一部闊10米x高 7米的巨型電視幕墻，可用作播放國(guó)家慶典及盛事、商戶廣告及其它大型矚目節(jié)目如直播世界級(jí)球賽或2008年北京奧運(yùn)等。
    ▲至于室內(nèi)布局方面，以現(xiàn)代感的簡(jiǎn)潔設(shè)計(jì)為主，并采用了大量玻璃以增加商場(chǎng)內(nèi)的透視感及空間感，帶給顧客舒適寬敞的感覺。商場(chǎng)的88,000平方米總樓面面積分布于四大樓層，每層商場(chǎng)的平均面積達(dá)到20,000平方米；
    ▲由南至北走向的通道全長(zhǎng)達(dá)200米，而闊度則達(dá)4米 - 10米，顧客于場(chǎng)內(nèi)游逛倍感舒適。而場(chǎng)內(nèi)采用單一主通道規(guī)劃，不設(shè)副通道，以及無柱標(biāo)準(zhǔn)走道的設(shè)計(jì)，令琳瑯滿目的店鋪盡現(xiàn)顧客眼前。此外，“西城都薈”達(dá)到5.5米 - 6.8米的樓層高度，不但能營(yíng)造高格調(diào)氣勢(shì)，更可給予商戶更大的創(chuàng)作空間進(jìn)行店面設(shè)計(jì)及擺設(shè)貨品，增加商鋪吸引力。
    ▲整個(gè)商場(chǎng)由18組扶手電梯及4部寬敞的客梯貫通商場(chǎng)每個(gè)角落，方便顧客可以穿梭于各層盡情購(gòu)物和享用各式各樣的美食及娛樂設(shè)施。另外，場(chǎng)內(nèi)特設(shè)的物流通道可直達(dá)每間商鋪，并設(shè)有6部容量特大的貨梯方便商戶運(yùn)送貨品。
    [交通條件]
    ▲“西城都薈” 擁有三條地鐵線的優(yōu)勢(shì)，是廣州地鐵1號(hào)線及6號(hào)線的黃沙站上蓋，黃沙地鐵站大堂貫穿“西城都薈”負(fù)一層商場(chǎng)的中央位置，左右兩邊與商場(chǎng)直接連通；其中一邊直接連系百貨公司入口，而另一邊則與商場(chǎng)接連。預(yù)計(jì)于2010年落成的廣佛地鐵路線，經(jīng)地鐵一號(hào)線接駁。
    ▲設(shè)有逾660多個(gè)時(shí)租車位，車位比例之高，為廣州市內(nèi)罕見之商場(chǎng)項(xiàng)目，而車場(chǎng)共設(shè)四個(gè)出入口，除可方便駕駛?cè)耸客鶃砀鲄^(qū)之外，更可疏導(dǎo)車流，避免擠塞。
    ▲此外，項(xiàng)目更設(shè)有逾20多條路線行經(jīng)之公交站及的士站。
    [經(jīng)營(yíng)布局]
    力商店如百貨超市、餐飲及娛樂占業(yè)態(tài)組合面積的70%，此業(yè)態(tài)比例在廣州以至國(guó)內(nèi)實(shí)屬罕見“樂賓百貨公司”占商場(chǎng)總面積約27%，面積約23，500平方米，分布于商場(chǎng)全部四層樓面�！皹焚e百貨公司”是世界500強(qiáng)企業(yè)力寶集團(tuán)的屬下其中一個(gè)百貨品牌，憑著其龐大的國(guó)際網(wǎng)絡(luò)及國(guó)際化的專業(yè)采購(gòu)團(tuán)隊(duì)，將國(guó)際知名服裝品牌及其自營(yíng)嶄新品牌首次引進(jìn)廣州。
    二、項(xiàng)目物業(yè)狀況分析
    1.黃金廣場(chǎng)物業(yè)所有權(quán)變遷
    2000年 1999年，廣州市稅務(wù)部門就對(duì)黃金廣場(chǎng)開發(fā)商自1994至1999年的納稅情況進(jìn)行了稽查，查出其欠繳營(yíng)業(yè)稅等地方各稅2624萬元。但是，開發(fā)商繳納了部分稅款后便沒了下文
    2001年 因發(fā)生資金鏈斷裂， 因開發(fā)商 “走佬”不知所蹤，
    2002年11月 廣州鐵路中級(jí)法院查封商鋪及部分住宅，強(qiáng)制執(zhí)行拍賣，并歷經(jīng)多次流拍
    2003年6月30日 廣州鐵路法院委托廣州市兩家拍賣行拍賣業(yè)裙樓中的9500平方米，首層的一半，面積  2041.2平方米；二層全層，面積4936.96平方米，以及四層一半面積2468.48平方米
    2003年11月3日 廣州市冶暉市場(chǎng)開發(fā)有限公司(下稱冶暉公司)以7360萬元的價(jià)格拍得該廣場(chǎng)首、二層物業(yè).
    2004年初 冶暉公司擬將首層、二層物業(yè)做水產(chǎn)市場(chǎng)，并開始裝修
    2004年1月19日 廣州市規(guī)劃局向廣州市冶暉公司下發(fā)了《關(guān)于不得擅自變更黃金廣場(chǎng)首、二層使用性質(zhì)的函》。
    2004年5月20日 廣州市城市規(guī)劃局向荔灣區(qū)分局發(fā)函指出，如擬改作水產(chǎn)交易市場(chǎng)使用必須經(jīng)已購(gòu)房眾多小業(yè)主的一致同意，否則構(gòu)成侵權(quán)行為。如投訴情況屬實(shí)，立即責(zé)令建設(shè)單位停工并進(jìn)行限期改正
    2004年9月8日 黃金廣場(chǎng)數(shù)百業(yè)主拉著橫幅抗議冶暉公司搞水產(chǎn)品交易市場(chǎng)的計(jì)劃，現(xiàn)場(chǎng)一度出現(xiàn)需由警察控制的場(chǎng)面，引起多方關(guān)注
    2004年9月14日 荔灣區(qū)規(guī)劃局再次發(fā)函稱，荔灣區(qū)規(guī)劃局從未批準(zhǔn)該公司把黃金廣場(chǎng)首、二層建成水產(chǎn)市場(chǎng)。廣州市城市規(guī)劃局則發(fā)出《關(guān)于從速對(duì)黃金廣場(chǎng)首、二層使用性質(zhì)進(jìn)行公示的函》.對(duì)黃金廣場(chǎng)小業(yè)主的投訴首度明確表態(tài)，”業(yè)主投訴合法、合情、合理”，要求荔灣區(qū)規(guī)劃分局立即對(duì)黃金廣場(chǎng)裝修工程進(jìn)行階段公示.明確該裝修工程只能作為商場(chǎng)使用.不得擅自改變使用性質(zhì)，改為水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)�！比缃ㄔO(shè)單位明知故犯，強(qiáng)行違法建設(shè)，請(qǐng)(荔灣區(qū)規(guī)劃分局)依法嚴(yán)肅查處�！�
    2005年 在政府和業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)下.水產(chǎn)品市場(chǎng)的計(jì)劃擱置下來，住戶也因此獲得了相對(duì)安寧的生活環(huán)境。
    2006年 位于廣州市荔灣區(qū)的黃金廣場(chǎng)二樓”食中寶”副食品批發(fā)公司掌握了這個(gè)商機(jī)，在與黃金廣場(chǎng)合作，準(zhǔn)備立項(xiàng)，初步定位為干貨醬料批發(fā)市場(chǎng)。食中寶公司隸屬于廣晟集團(tuán)，是一家實(shí)力雄厚的國(guó)資企業(yè)。
    2．黃金廣場(chǎng)物業(yè)基本狀況
    廣州黃金廣場(chǎng)
    地址:荔灣區(qū)黃沙大道11—13號(hào)
    占地面積:8573平方米，總建筑面積:81081平方米，竣工時(shí)間:2000-5-1
    1．樓層：1-6樓，共21407.62平方米
    （每層5000平方米，實(shí)用率近100％）其中：
    第一層4082.2㎡
    第二層4936．96㎡
    第三層： 5000㎡；
    第五層： 4100.11㎡
    第六層： 3288.35㎡
    2. 房屋使用性質(zhì)：商業(yè)，其中第六層可作餐飲。按規(guī)劃，其1至5層為商場(chǎng)、第6層為餐廳，第7至31層為住宅
    3. 已有規(guī)劃驗(yàn)收，可以辦理房產(chǎn)證。
    4. 設(shè)施：中央空調(diào)；每層有四臺(tái)手扶電梯及三臺(tái)垂直三菱電梯和一臺(tái)垂直服務(wù)電梯，消防噴淋。
    5. 現(xiàn)狀：吉，毛坯
    6. 2003年售價(jià)：
    A.整體銷售：4200/平方米實(shí)收，或4600/平方米稅費(fèi)各付
    B.分層銷售稅費(fèi)各付價(jià)：三樓5800元/平方米；五樓4800元/平方米；六樓4600元/平方米
    物業(yè)地址: 荔灣區(qū)黃沙大道11—13號(hào)
    開發(fā)商: 廣東富華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
    承建商:廣州市第一建筑工程有限公司
    代理商:匯龍物業(yè)
    開盤時(shí)間: 1998-11-23
    入住時(shí)間: 2000-5-1
    容積率: 9
    周邊配套: 小區(qū)內(nèi)部配套:游泳池 網(wǎng)球場(chǎng) 健身中心 兒童活動(dòng)中心 有線電視 停車場(chǎng) 會(huì)所 保安系統(tǒng) 花園,其他:安裝精美不銹鋼信箱供各住戶使用;住宅單位均設(shè)有名廠高級(jí)視像對(duì)講機(jī)，住客可與訪客通話，并可搖控大廈閘鎖，安全方便；住宅大堂及電梯內(nèi)均
    交通狀況：距地鐵一號(hào)線黃沙站步行約10分鐘；附近途經(jīng)公交線路包括1路、556路、38路等，離車站步行時(shí)間：5-8分鐘
    物業(yè)管理費(fèi)：2元／平方米／月　
    小區(qū)配套：內(nèi)部配置游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身中心、兒童活動(dòng)中心、有線電視、停車場(chǎng)、會(huì)所、保安系統(tǒng)、花園
    中小學(xué)：冼基東小學(xué)、第69中學(xué)、第32中學(xué)
    幼兒園：沙面幼兒園
    綜合商場(chǎng)：南方大廈、上下九步行街舉步可至
    醫(yī)院：市二醫(yī)院、市三醫(yī)院、兒童醫(yī)院
    飲食：勝利賓館、新荔枝灣、大同酒家
    娛樂：沿江酒吧街、廣州電影院、文化公園
    本大廈是高級(jí)商住樓，有三層地下停車場(chǎng)，位于香港和記黃埔商業(yè)城對(duì)面；鄰近荔灣上下九和芳村花地灣商圈；緊鄰近沙面白天鵝賓館、黃沙文具批發(fā)交易市場(chǎng)等；黃金廣場(chǎng)更擁有地鐵一號(hào)線黃沙站、珠江隧道、內(nèi)環(huán)路等構(gòu)成的完善交通網(wǎng)絡(luò)，鄰近充滿異國(guó)風(fēng)情的沙面公園。區(qū)內(nèi)特設(shè)網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、乒乓球室、健身室、兒童游樂場(chǎng)等，享受高品質(zhì)生活。這里不僅鄰近鐵路南站、珠江隧道、廣州港如意坊碼頭和黃沙地鐵出入口，而且附近有5、66、1、2、38、6路等公共汽車總站，還有15、70、181、123等多路專線車路過，西郊客運(yùn)站也離此地不遠(yuǎn)。水陸貨運(yùn)極為方便。市內(nèi)交通線路：5、9、38、57、60、64、75、176、208、217、222、233、270、286、541、556
    3．項(xiàng)目物業(yè)產(chǎn)權(quán)狀況分析
    （1）經(jīng)營(yíng)管理公司：
    食中寶副食品公司位于黃金廣場(chǎng)2樓，多年來從事貿(mào)易活動(dòng)，食中寶公司隸屬于廣晟集團(tuán),是一家副食品的貿(mào)易公司，但缺乏專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)和管理、推廣能力還需要進(jìn)一步提升。該物業(yè)是食中寶副食品公司與廣州市冶暉市場(chǎng)開發(fā)有限公司雙方合作的結(jié)果，食中寶副食品公司作為物業(yè)的經(jīng)營(yíng)方，整體租賃下來，享有10年的經(jīng)營(yíng)權(quán)。
    （2）產(chǎn)權(quán)所有者：
    黃金廣場(chǎng)一、二層產(chǎn)權(quán)所有者是廣州市冶暉市場(chǎng)開發(fā)有限公司，該公司同樣隸屬于廣晟酒店集團(tuán)，因此兩家公司才有了合作的基礎(chǔ)。
    廣東省廣晟酒店集團(tuán)有限公司持有廣州市冶暉市場(chǎng)開發(fā)有限公司的65%股權(quán);
    廣東凱旋投資發(fā)展有限公司持有廣州市冶暉市場(chǎng)開發(fā)有限公司的35%股權(quán).
    （3）關(guān)聯(lián)公司：廣晟酒店集團(tuán)
    廣東省廣晟酒店集團(tuán)有限公司是一家以賓館酒店業(yè)為主，其他行業(yè)為輔的綜合性大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)，隸屬于廣東省廣晟資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司�！皬V晟酒店集團(tuán)”擁有全資和控股企業(yè)20多家，總資產(chǎn)20多億元。其中賓館酒店有廣東亞洲國(guó)際大酒店、廣州凱旋華美達(dá)大酒店、廣州三寓賓館、廣州五羊城酒店、廣東華海大酒店、廣州王府井酒家、廣東好時(shí)光旅行社等；同時(shí)通過品牌輸出的方式拓展了廣東中山國(guó)賓酒店、廣東湛江金海酒店、廣東云浮凱旋酒店、廣州番禺利泰鄉(xiāng)村俱樂部等。集團(tuán)還有工業(yè)、三高農(nóng)業(yè)、商貿(mào)運(yùn)輸業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)、物業(yè)管理等企業(yè)。賓館酒店主業(yè)目前有五星級(jí)1家、四星級(jí)3家、三星級(jí)3家、旅行社1家。
    廣晟酒店集團(tuán)在華南地區(qū)具有較強(qiáng)的影響力。所屬的廣東亞洲國(guó)際大酒店是廣州地區(qū)最新的五星級(jí)酒店：廣州凱旋華美達(dá)大酒店由華美達(dá)國(guó)際集團(tuán)管理10年后實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)，形成了鮮明特色的國(guó)際酒店管理風(fēng)格；廣州三寓賓館的錦苑食府在第16、17屆廣州國(guó)際美食節(jié)上相繼獲得金獎(jiǎng)；廣州五羊城酒店和廣東華海大酒店均成為地域明星酒店。
    廣晟酒店集團(tuán)是在中央和軍委實(shí)施“軍隊(duì)不再經(jīng)商”戰(zhàn)略決策過程中由軍隊(duì)企業(yè)移交轉(zhuǎn)軌而來的，干部職工絕大多數(shù)過去是軍人，具有嚴(yán)格的組織紀(jì)律和雷厲風(fēng)行的工作作風(fēng)，具有敢想敢干、求真務(wù)實(shí)的精神，長(zhǎng)期保持艱苦創(chuàng)業(yè)，勤奮實(shí)干的傳統(tǒng)，重視思想建設(shè)和社會(huì)效益，使企業(yè)形成了厚重的企業(yè)文化積淀。在改革改制的新的歷史時(shí)期，企業(yè)十分注重干部員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，苦練內(nèi)功，著力提高企業(yè)整體素質(zhì)，大膽改革、穩(wěn)妥改制，同時(shí)著力打造酒店管理知名品牌，為酒店企業(yè)提供專業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)化國(guó)際化的管理輸出，并為海內(nèi)外賓客提供富于凱旋酒店管理特色的全方位服務(wù)。
    三、廣州市商業(yè)規(guī)劃
    1．廣州市政府對(duì)黃沙商圈的商業(yè)規(guī)劃
    （1）圈層劃分
    以城市環(huán)型主干道為主要標(biāo)志,結(jié)合商業(yè)發(fā)展的程度,將規(guī)劃區(qū)域分為內(nèi)圈
層,中圈層和外圈層3個(gè)圈層.
    ■ 內(nèi)圈層 指北至內(nèi)環(huán)路——鐵路沿線(麓湖路以東以鐵路為界),東至華
南快速干線,南至新港路——昌崗路,西至工業(yè)大道——內(nèi)環(huán)路以內(nèi)的圈層,包
括越秀區(qū),東山區(qū),荔灣區(qū)及天河區(qū)西部,海珠區(qū)北部地區(qū).
    ■ 中圈層 指內(nèi)圈層與二環(huán)路之間的圈層,包括天河區(qū)北部和東部,芳村
區(qū),海珠區(qū)南部,黃埔區(qū)西部及白云區(qū)南部,番禺區(qū)北部地區(qū).
    ■ 外圈層 指二環(huán)路以外的區(qū)域,包括花都區(qū),增城市,黃埔區(qū)東部南崗
片,廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),從化市以及白云區(qū)北部和番禺區(qū)南部地區(qū).
    規(guī)劃期限
    （2）規(guī)劃期限為2003年—2012年,分為三個(gè)階段:
    ■ 近 期 2003年—2005年;
    ■ 中 期 2006年—2010年;
    ■ 遠(yuǎn) 期 2011年-2012年.
    （3）根據(jù)《廣州市政府商業(yè)規(guī)劃2003-2012》，“黃沙-南岸批發(fā)市場(chǎng)群，位于荔灣區(qū)黃沙路和南岸路一帶,已有17個(gè)水產(chǎn)品,建筑裝飾材料,精品和文具等批發(fā)市場(chǎng).今后嚴(yán)禁新辦批發(fā)市場(chǎng),整治現(xiàn)有裝飾材料市場(chǎng)(包括轉(zhuǎn)營(yíng)或遷移).重點(diǎn)抓好黃沙水產(chǎn)交易市場(chǎng),誼園文具玩具市場(chǎng),廣東電器市場(chǎng),廣東裝飾材料市場(chǎng),留香針織品批發(fā)市場(chǎng)等的市場(chǎng)升級(jí)�！�
    ★重點(diǎn)改造升級(jí)的大中型批發(fā)市場(chǎng)：大中型批發(fā)市場(chǎng)的改造升級(jí)是存量調(diào)整優(yōu)化的主要內(nèi)容,今后將重點(diǎn)對(duì)廣州花都獅嶺皮革皮具城, 廣州花卉博覽園,廣州水產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)等一批大中型批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行改造升級(jí).
    ★中期(2006年-2010年) 在繼續(xù)推進(jìn)和完成近期任務(wù)的基礎(chǔ)上,啟動(dòng)和推進(jìn)黃埔茅崗批發(fā)市場(chǎng)園區(qū),黃埔魚珠批發(fā)市場(chǎng)園區(qū),增城新塘批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)白云太和批發(fā)市場(chǎng)園區(qū),番禺沙溪批發(fā)市場(chǎng)園區(qū),花都畢村批發(fā)市場(chǎng)園區(qū),開發(fā)區(qū)批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)等7個(gè)批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)的建設(shè);推進(jìn)機(jī)場(chǎng)路-黃石路批發(fā)市場(chǎng)群,黃沙-南岸批發(fā)市場(chǎng)群的優(yōu)化整合和改造升級(jí).
    2．廣州水產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)工程建設(shè)規(guī)劃
    （1）建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容：廣州水產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)擴(kuò)建、改造一期工程是在現(xiàn)有的廣州黃沙水產(chǎn)品交易市場(chǎng)的基礎(chǔ)上改造擴(kuò)建而成，占地面積5.2萬平方米，建筑面積15.6萬平方米。主要建設(shè)內(nèi)容包括水產(chǎn)品市場(chǎng)、水產(chǎn)食品加工工場(chǎng)、儲(chǔ)藏倉(cāng)庫(kù)、海鮮食街、辦公配套設(shè)施、停車場(chǎng)和其他配套設(shè)施。
    （2）建設(shè)工期：2002年至2004年（一期）。
    （3）總投資及資金構(gòu)成：一期工程總投資額為2.37億元，其中企業(yè)自有資金1.37億元，銀行貨款1億元。
    （4）工程進(jìn)度及2003年投資計(jì)劃：征地拆遷基本完成，目前正在打樁。至2002年底累計(jì)完成投資6000萬元，2003年計(jì)劃投資2000萬元。
    （5）效益預(yù)測(cè)：通過廣州水產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)的建設(shè)、帶動(dòng)漁業(yè)、商業(yè)、包裝業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于發(fā)揮中心城市商品流通優(yōu)勢(shì)，為社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，具有顯著的社會(huì)效益。
    ■經(jīng)營(yíng)規(guī)模
    1．成交量與成交額
    新的大型市場(chǎng)全面建設(shè)完成后，設(shè)計(jì)年交易成交量400,000噸、年成交額人民幣100億元以上。其中塘魚交易量60,000噸，交易額4.8億元；活海鮮系列產(chǎn)品交易量50,000噸，交易額42億元；海鮮凍品交易量60,000噸，交易額5.4億元；河鮮品交易量20,000噸，交易額8億元；咸魚海味干雜品交易量20,000噸，交易額9.8億元；其它副食品交易量40,000萬噸，交易額2億元。水產(chǎn)品種類經(jīng)營(yíng)將達(dá)到200多種。
    2.水產(chǎn)品加工、保鮮、儲(chǔ)藏
    計(jì)劃分別設(shè)5,000噸低溫冷庫(kù)和5,000噸高溫干貨倉(cāng)一座。設(shè)生產(chǎn)、加工冷凍水產(chǎn)品小包裝的水產(chǎn)食品加工廠，預(yù)計(jì)年生產(chǎn)、加工量7,200噸，承擔(dān)水產(chǎn)食品加工、保鮮、儲(chǔ)藏及配送功能。
    ■ 總體建設(shè)規(guī)模及功能分區(qū)
    ■ 市場(chǎng)總占地面積擴(kuò)至51,788平方米，總建筑面積約189,960平方米，其中地下20,200平方米。
    1.市場(chǎng)交易區(qū)
    建筑面積39,260多平方米。其中活鮮交易區(qū)22,600平方米，冰鮮交易區(qū)16,660平方米，總的交易檔口達(dá)460個(gè)。
    2.智能服務(wù)區(qū)
    建筑面積8,400平方米。設(shè)置智能服務(wù)區(qū)是按“高起點(diǎn)、高檔次”建設(shè)水產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)的要求，也是國(guó)家經(jīng)貿(mào)委對(duì)我國(guó)市場(chǎng)體系健康發(fā)展，加強(qiáng)管理的要求。
    智能服務(wù)區(qū)設(shè)網(wǎng)絡(luò)信息中心、智能型交易中心、拍賣結(jié)算中心、期貨交易中心。在該區(qū)可以進(jìn)行網(wǎng)上交易、網(wǎng)上拍賣、期貨交易等電子現(xiàn)代化交易方式，通過現(xiàn)代化的設(shè)備，及時(shí)提供交易市場(chǎng)行情、量?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)、衛(wèi)星通信、商情咨詢等，創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及條件，為本市場(chǎng)提供全方位的水產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，隨時(shí)掌握全國(guó)水產(chǎn)貨源、價(jià)格等行情。
    3.生產(chǎn)服務(wù)區(qū)
    市場(chǎng)將新建低溫冷庫(kù)及高溫干貨倉(cāng)各一座，供水產(chǎn)食品加工、保鮮、儲(chǔ)藏之用，建筑面積16,000平方米。并設(shè)水產(chǎn)食品加工配送廠，從事水產(chǎn)品的深加工及配送服務(wù)。
    4.商務(wù)服務(wù)區(qū)
    餐飲服務(wù)：建筑面積19,200平方米，以方便交易雙方的客商、以及旅游觀光人士和市民購(gòu)買海鮮，提供即點(diǎn)、即加工、即食的餐飲服務(wù)。以鮮活水產(chǎn)品為基點(diǎn)，體現(xiàn)“吃在廣州”的南國(guó)風(fēng)味特色，引導(dǎo)消費(fèi)。 ��  旅游娛樂服務(wù)：建筑面積19,200平方米，為市場(chǎng)客戶及游覽觀光人士提供溝通、聚會(huì)及娛樂的高級(jí)休閑場(chǎng)所。
    寫字樓：建筑面積44,800平方米，提供銷售商務(wù)服務(wù)，同時(shí)為來本市場(chǎng)進(jìn)行商務(wù)洽談、或需要在本市場(chǎng)設(shè)置辦事機(jī)構(gòu)的外地客戶提供商住之用。
    5.后勤服務(wù)區(qū)
    市場(chǎng)辦公及配套設(shè)施：建筑面積2,800平方米，內(nèi)設(shè)市場(chǎng)各部門辦公室、銀行、工商、稅務(wù)、衛(wèi)檢、郵電、海關(guān)、邊檢等國(guó)家職能機(jī)構(gòu)。
    停車場(chǎng)：為滿足市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)需求，水產(chǎn)品市場(chǎng)內(nèi)設(shè)建筑面積約43,100平方米室內(nèi)停車場(chǎng)，有足夠的停車位，同時(shí)亦可對(duì)外提供適量停車位。含設(shè)備用房4,000平方米，設(shè)污水處理站、海水儲(chǔ)備池、變電所、柴油發(fā)電機(jī)房、空調(diào)機(jī)房等配套設(shè)施及設(shè)備用房。
    ■樓層管理功能（大型新市場(chǎng)）
�牐犖磥泶笮托率袌�(chǎng)南面是30米寬的沿江規(guī)劃路和20米寬的廣場(chǎng)，東面是30米寬的 六二三路，西面是原廣州火車南站的貨物堆場(chǎng)，北面是12米寬的城市規(guī)劃路。
�牐犘率袌�(chǎng)平面呈“L”型，西面寬80.4米，東面寬61.8米，東西向長(zhǎng)286.6米，中間有一條36米和一條15米寬的南北方向規(guī)劃路穿過建筑物。整個(gè)建筑物由一層地下室、五層裙房和二棟15層塔樓組成。其中：
    *. 地下室為地下停車庫(kù)和設(shè)備用房(局部為平戰(zhàn)結(jié)合六級(jí)人防地下室)。
    *. 首層為鮮活海鮮市場(chǎng)。
    *. 二層為鮮貝類銷售市場(chǎng)。
    *. 三層為小汽車停放車庫(kù)。
    *. 四層為水產(chǎn)品干貨市場(chǎng)。
    *. 五層為海鮮餐飲娛樂服務(wù)業(yè)。
    *. 六至十五層為行政辦公室(其中：A棟為水產(chǎn)大廈，B棟為港務(wù)大廈)。
    *. 十六層為屋面及觀景樓。
    *. 十七層為機(jī)房水箱及觀景層。
    四、廣州海味干貨市場(chǎng)分析
    1．廣州海味干貨市場(chǎng)概況
    廣州是一個(gè)歷史悠久的商埠，許多商業(yè)貿(mào)易馳名全國(guó)，海味干果就是其中一項(xiàng)。從明代開始，廣州的海味干果經(jīng)營(yíng)就成行成市。隨著我國(guó)改革開放、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，廣州的海味干果市場(chǎng)更具影響力，幅射全國(guó)，乃至東南亞及世界各地，全市具一定規(guī)模的經(jīng)營(yíng)海味干果的商戶有1200多家，年交易額達(dá)30億人民幣。廣州是全國(guó)最大的海味干果集散地，也是廣州經(jīng)貿(mào)一道亮麗的風(fēng)景線。而經(jīng)營(yíng)的商品，也從以前的魷魚、蝦米、咸魚、冬菇等，發(fā)展到今天的鮑、參、翅、肚、雪蛤、燕窩、魷、章、地、墨、蝦、蠔等三百多個(gè)品種。廣州海味干果行業(yè)的發(fā)展，實(shí)際上是廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的縮影，是廣州市民生活變化的真實(shí)寫照。為了讓廣州這一特色行業(yè)更加有序、健康、快速發(fā)展，眾多商家自愿提出，組成行業(yè)商會(huì)，實(shí)行行業(yè)自律，開展行業(yè)交流，共同開拓市場(chǎng)，讓海味干果行業(yè)取得更大的發(fā)展。
    近年來，廣州市海味干果行業(yè)發(fā)展迅速，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前一德路的海味干貨交易額就達(dá)30億元，一德路就有1000多家海味干果商戶，年交易額達(dá)30億元其中有98%以上是非公有制企業(yè)，而且大多數(shù)是個(gè)體商戶，這一發(fā)展趨勢(shì)還在不斷的擴(kuò)展。成為全國(guó)最大的海味干果集散地，在這行業(yè)形成了“廣州價(jià)格”現(xiàn)象，在全國(guó)，乃至東南亞享有很高的知名度，具有一定的影響力。　
    2．一德路海味干貨一條街
    [概  況]
    一德路作為廣州歷史上有名的“海味干果一條街”，東起海珠廣場(chǎng)，西至海珠南路，在1000多米的專業(yè)街上，擁有200間商鋪、5個(gè)大型室內(nèi)批發(fā)市場(chǎng)，各類海鮮、食雜品種1600個(gè)，主要以傳統(tǒng)的“騎樓”商鋪為主。專業(yè)街具有十分濃厚的商業(yè)氛圍，海味干貨以及包裝食品的批發(fā)零售十分活躍。。這里的商鋪經(jīng)營(yíng)著廣州70%的海味干貨批發(fā)業(yè)務(wù)，每日車水馬龍，不僅是廣州的海鮮酒樓在此采購(gòu)，甚至影響到整個(gè)東南亞海味干貨市場(chǎng)。尤其是春節(jié)前的一個(gè)月是海味市場(chǎng)的旺季，銷售額占全年的3成。整個(gè)市場(chǎng)匯集了全國(guó)東南西北中的副食品和雜貨，上至千元500克的澳洲�；⒊帷⒉澈４筮B鮑魚，下至幾元乃至十元華中粉絲、華南蓮子、西北黃花菜、西南支竹，一德路山珍海味什么都有。專業(yè)街在華南地區(qū)乃至全國(guó)都有很高的聲譽(yù)，每年都吸引了國(guó)內(nèi)外無數(shù)的客商。
    [市場(chǎng)起源]
    一德路誕生的歷史可以追溯到八十多年前的民國(guó)時(shí)期，由于擴(kuò)城拆除古城墻，自東向西拆出一條路，這便是今天一德路的前身。1946年，一德中路甚至還誕生了廣州市的咸魚商業(yè)協(xié)會(huì)，可見咸魚業(yè)在當(dāng)時(shí)的重要地位。建國(guó)初期，一德路咸魚檔尤其興旺，是省內(nèi)最大的咸魚市場(chǎng)。即使是在今天，一德路仍舊是廣州一條鼎鼎有名的商業(yè)街，不僅有山海城、海中寶這樣的咸魚海味干果聞名全城，甚至國(guó)際玩具城、萬菱玩具城等玩具精品的銷售量也非常大，整條一德路的年銷售高達(dá)25億元。
    一德路緊貼珠江邊，東起海珠廣場(chǎng)，西至人民路，全長(zhǎng)約1200米。在清末時(shí)期就形成了繁華商埠，有菜欄、果欄、魚欄——“三欄”之稱，是國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)京果、海味、干貨的集散地。即使在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代或“文革”時(shí)期一德路都保持了其應(yīng)有的繁華景象。
    改革開放以來，隨著人們經(jīng)濟(jì)、生活水平的提高。本地區(qū)經(jīng)濟(jì)也得到了快速增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)環(huán)境不斷改善，吸引了省港澳各地不少商家相繼涌入該路段經(jīng)營(yíng)，以干果、海味、小食品批發(fā)為主�，F(xiàn)有水產(chǎn)公司、山海城、海中寶，威灃、南粵等11個(gè)批發(fā)市場(chǎng)，匯聚商鋪逾千間，形成雄厚的實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，已聞名國(guó)內(nèi)外，東南亞地區(qū)。
    3．一德路海味干貨一條街面臨的困境
    （1）海味干貨市場(chǎng)呈現(xiàn)出破、亂、臟、差的景象
    天然形成的一德路海味干貨一條街作為一個(gè)集物流、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸于一體的海味干貨批發(fā)流通平臺(tái)，本身就存在許多局限，隨著時(shí)代的進(jìn)步，這些問題隱患逐漸暴露出來。由于市場(chǎng)本身結(jié)構(gòu)框架的不合理與部分商戶的“不修邊幅”，令位于一德路的許多專業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出破、亂、臟、差的景象，市井氣過濃。市場(chǎng)內(nèi)通道十分狹小，部分店鋪直接貨物堆積在通道上，最窄處僅能容納兩個(gè)人并肩而過，完全不符合消防安全。隨處可見檔口擺放到外邊的海味干貨，還有一些檔主直接在路面晾曬干貨。
     （2）缺乏規(guī)范的經(jīng)營(yíng)管理，場(chǎng)內(nèi)商家魚龍混雜
    一德路作為東南亞最大的海鮮干貨批發(fā)市場(chǎng)，這里的海鮮干貨市場(chǎng)據(jù)說可以直接影響到東南亞市場(chǎng)魚翅、鮑魚、海參等高檔海鮮品的價(jià)格，但市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和市場(chǎng)地位完全不符合。
    由于缺乏規(guī)范的經(jīng)營(yíng)管理，場(chǎng)內(nèi)商家魚龍混雜，甚至一度威脅一德路的海味經(jīng)營(yíng)聲譽(yù)。據(jù)了解，在2003年的時(shí)候，一德路的海味干貨批發(fā)曾經(jīng)爆出“有毒魚翅事件”。據(jù)廣州市越秀區(qū)海味干果商會(huì)秘書長(zhǎng)伍惠漢介紹，一些海鮮加工場(chǎng)使用工業(yè)用雙氧水浸泡魚翅事件給海鮮干貨市場(chǎng)帶來巨大的沖擊，事件爆發(fā)的時(shí)候，銷量只有一成。雖然越秀區(qū)海味干果商會(huì)迅速展開自查活動(dòng)，通知一德路的海味商鋪進(jìn)行內(nèi)部清查，檢查魚翅貨源，要求拒絕采購(gòu)來路不明的魚翅產(chǎn)品，對(duì)貨源不清或“三無”廠家生產(chǎn)的魚翅，或者是過于白凈的魚翅不再進(jìn)貨。但事件還是給商家?guī)�來重�?chuàng)，此后商家雖然加強(qiáng)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的意識(shí)，但一德路的海味批發(fā)良莠不齊，難以規(guī)范管理是不爭(zhēng)的事實(shí)。在一德路購(gòu)物的熟客都知道，商鋪從來不明碼標(biāo)價(jià)而是看人開價(jià)，批發(fā)街的商品雖然平、靚、正，但也有不少因此上鉤的水魚。
    （3）走高端不敵香港“海味街”
    如果說“有毒魚翅”事件還是一個(gè)偶然事件，那么海外干貨批發(fā)渠道的放開對(duì)一德路的削弱則是不可回避的事實(shí)。據(jù)了解，香港上環(huán)、西環(huán)等海味干貨零售或批發(fā)市場(chǎng)，都是內(nèi)地客商喜歡光顧、物色貨板的地方。
    4．一德路海味干貨重點(diǎn)批發(fā)市場(chǎng)狀況
   （1）海中寶海味干貨交易中心
    [概  況]
    海中寶海味干貨交易中心位于廣州市傳統(tǒng)海味干貨集散地--- 一德 中路，2001年開業(yè)，首層主營(yíng)海味干果、二層主營(yíng)小食副食，三層玩具禮品批發(fā)。本中心規(guī)模大，地理環(huán)境優(yōu)越，營(yíng)業(yè)面積超過15000平方米，擁有430多間商鋪及5，000平方米的大型倉(cāng)庫(kù)，并配有大型地下車庫(kù)供商家使 用，場(chǎng)內(nèi)裝修高雅，配套設(shè)施齊全。中心本著“顧客第一、信譽(yù)第一”的宗旨，為客戶提供先進(jìn)的現(xiàn)代化管理，真誠(chéng)優(yōu)良的服務(wù)，為廣大客戶營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。
地址：廣州市一德路333號(hào)德豐大廈首層至五層
    [評(píng)   價(jià)]
    海中寶和山海城相鄰，兩家規(guī)模相當(dāng)，相對(duì)一德路的街鋪而言，山海城為首的海味干貨批發(fā)城是在一德路原址上選點(diǎn)擴(kuò)建，其裝修規(guī)劃比較新。相對(duì)街鋪的熱鬧而言，海中寶并未出租完畢，在海中寶的三、四樓，經(jīng)營(yíng)玩具和文具批發(fā)。一般街鋪的生意要好于這種室內(nèi)批發(fā)鋪位2~3成，但是街鋪一鋪難求。
    （2）山海城商貿(mào)中心
    [概  況]
    山海城商貿(mào)中心（浩和大廈）位于一德路海珠南交匯處，由浩和房地產(chǎn)開發(fā)公司2002年開發(fā)，地處一德路與海珠路交匯處，占地約3000平方米，規(guī)劃設(shè)計(jì)為22層高商住大廈。其中負(fù)二層規(guī)劃為停車場(chǎng)，建筑面積約為3000平方米；負(fù)一層—五層為商場(chǎng)，但僅負(fù)一層——三層可售，可售面積1萬平方米左右，四——五層用作回遷用途；6—22層為住宅，住宅建筑面積為20076平方米，可售面積為14821平方米。
    山海城商貿(mào)中心營(yíng)業(yè)面15000平米，總計(jì)為六層，首層復(fù)式商鋪，騎樓風(fēng)格，四面環(huán)路，鋪鋪臨街；負(fù)二、三層特設(shè)大型停車場(chǎng)和400m2超大型冷庫(kù)，鮑參翅肚，保質(zhì)保鮮，進(jìn)貨出貨，裝卸自由。是東南亞首屈一指的海味干貨集散中心。
地址：廣州市一德路369號(hào)浩和大廈負(fù)一層、首層至五層
    [經(jīng)營(yíng)特色]
    目前山海城主要經(jīng)營(yíng)的是中高檔海產(chǎn)品，但是一般家庭食用的海味在這里也可以購(gòu)買到，基本能夠滿足社會(huì)大眾不同的需要。并且由于規(guī)模效應(yīng)，借助山海城這個(gè)平臺(tái)，場(chǎng)內(nèi)的客商直接跟海外的供貨商(如澳大利亞、南非、日本等這些海產(chǎn)品出口大國(guó))合作，山海城成為目前國(guó)內(nèi)最大的海味干貨中轉(zhuǎn)站，而這些都是在一德路批發(fā)街散兵游勇時(shí)代所不能想象的。
    [評(píng)   價(jià)]
    山海城的出現(xiàn)正是順應(yīng)一德路批發(fā)市場(chǎng)要求升級(jí)的需求，因此才出現(xiàn)招租火爆的局面。但專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)調(diào)整也一直沒有間斷，就歷史而言，海中寶比山海城的經(jīng)營(yíng)時(shí)間更長(zhǎng)一些，但是目前海中寶并不是專營(yíng)海味，它還夾雜著一些別的商業(yè)機(jī)制在其中。而山海城從一開始就堅(jiān)持從事的海味干貨專營(yíng)，并且在以后的經(jīng)營(yíng)中都是只接受海產(chǎn)品銷售，專業(yè)市場(chǎng)必須做專這種專營(yíng)的模式是山海城能夠旺鋪的一個(gè)因素之一。另外將百貨公司經(jīng)營(yíng)模式引入到專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中的創(chuàng)新，凸顯了現(xiàn)代批發(fā)城的優(yōu)勢(shì)。
    （3）南粵副食品批發(fā)市場(chǎng)
    [概  況]
    南粵副食品批發(fā)市場(chǎng)痤落一德路商圈中心位置，商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積近一千多平方米，主要是經(jīng)銷鮑（魚）、（海）參、（魚）翅、（魚）肚等海味產(chǎn)品，其中亦不乏名貴的血燕、冬蟲草等高級(jí)滋補(bǔ)品。商場(chǎng)內(nèi)商家大多是在一德路、南路經(jīng)營(yíng)多年的行家里手，實(shí)力雄厚、根基穩(wěn)固，生意觸角延伸到東北三省、新疆、大連以及國(guó)外的日本，南非等地。商場(chǎng)寬敞明亮、空氣清新、環(huán)境舒適，配備了精干的工作人員實(shí)施全面管理，隨時(shí)隨地為商戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
地址：廣州市一德路283-295號(hào)
    （4）東泰海味干果批發(fā)市場(chǎng)
    [概  況]
    東泰海味干果批發(fā)市場(chǎng)位于海珠南路，商場(chǎng)面積1734平方米以批發(fā)、零售海味及冬菇、紫菜、菜干等干貨為主，產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，遠(yuǎn)近聞名。
地址：廣州市海珠南路68號(hào)
     （5）匯昌海味批發(fā)市場(chǎng)
    [概  況]
    匯昌海味批發(fā)市場(chǎng)擁有商鋪126家，占地面積近千平方米，緊靠山海城。經(jīng)營(yíng)品種以白果、蜜棗、紅棗、魷魚等海味干果為主，場(chǎng)內(nèi)設(shè)大型倉(cāng)儲(chǔ)室及冷庫(kù)，管理完善，配套齊全。
地址：海珠南路鹽亭東街3-5號(hào)
    （6）廣州市河鮮品公司海產(chǎn)食品交易市場(chǎng)
    [概  況]
    廣州市河鮮品公司海產(chǎn)食品交易市場(chǎng)是廣州市水產(chǎn)食品商業(yè)企業(yè)集團(tuán)直屬企業(yè)，經(jīng)營(yíng)面積788平方米，商鋪62個(gè)，主營(yíng)海產(chǎn)干制品、農(nóng)副產(chǎn)品，正門面對(duì)一德路，交通便利，地源優(yōu)勢(shì)，得天獨(dú)厚。
地址：一德中路346-350號(hào)
    （7）威灃一德綜合批發(fā)市場(chǎng)　
    [概  況]
    威灃一德綜合批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)各類海產(chǎn)珍品，營(yíng)業(yè)面積1000多平方米，攤位85個(gè)，地理位置優(yōu)越，物流暢通，專業(yè)的管理，打造專業(yè)的市場(chǎng)。
地址：一德中路279號(hào)
    （8）海珠南交易市場(chǎng)生產(chǎn)簡(jiǎn)介
    [概  況]
    海珠南交易市場(chǎng)位于海珠南路中心位置，與一德路上的山海城、東泰、匯昌等大型批發(fā)市場(chǎng)相鄰，面積1300平方米，主營(yíng)魷魚、冬菇及各類干貨，總檔數(shù)120檔，全部為首層地鋪，配有大型冷庫(kù)倉(cāng)儲(chǔ)中心。商場(chǎng)內(nèi)規(guī)劃整齊，管理完善。
地址：海珠南路鹽亭東7號(hào)
    五、項(xiàng)目定位分析
    為了加深對(duì)項(xiàng)目的理解和認(rèn)識(shí)，我司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了深入的研究分析，對(duì)項(xiàng)目分析如下：
    1．項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析
    （1）環(huán)境優(yōu)勢(shì)
    項(xiàng)目所在地段具有濃厚的商業(yè)氛圍，周邊眾多專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)環(huán)繞，專業(yè)化程度較高，水產(chǎn)類經(jīng)營(yíng)品種齊全繁多，商品流通渠道暢通，成熟的商業(yè)優(yōu)勢(shì)輻射全國(guó)乃至東南亞，擁有大量的水產(chǎn)品客流和酒樓、餐飲等相當(dāng)?shù)墓潭�客戶群體，并且有較為完善商務(wù)配套和一定的旅游資源如沿江路風(fēng)景帶、沙面、白鵝潭等。
    （2）地段優(yōu)勢(shì)：黃金廣場(chǎng)處于水產(chǎn)品商圈
    黃金廣場(chǎng)剛好位于南站和原來的水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)之間，處在一個(gè)黃金三角。是傳統(tǒng)商業(yè)路段，更是水產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的龍頭旺地，另外商圈內(nèi)尚缺乏海味干貨等類產(chǎn)品，具有無比的地段優(yōu)勢(shì)。
    （3）商業(yè)地位優(yōu)勢(shì)
    項(xiàng)目所在地段一德路有悠久的海味干貨經(jīng)營(yíng)歷史，享有較高知名度，商品的輻射范圍很廣，在華南地區(qū)乃至全國(guó)的海味干貨市場(chǎng)上有很高的商業(yè)地位。
    （4）項(xiàng)目自身的硬件優(yōu)勢(shì)
    商場(chǎng)配套如消防設(shè)施、停車場(chǎng)、商務(wù)配套等方面超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，進(jìn)而拉開與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的距離，制造產(chǎn)品差異。此外,項(xiàng)目首層和二層的營(yíng)業(yè)面積超過1萬平米,實(shí)用率近100%，在廣州的副食品批發(fā)市場(chǎng)中，比較少見，規(guī)模上已取得了一定的優(yōu)勢(shì)，如果將其定位為市場(chǎng)一期，然后再發(fā)展3-5層，則擁有2.5萬平米的規(guī)模，在華南副食品市場(chǎng)中可以稱最大，足以顯示項(xiàng)目的“龍頭”風(fēng)范。。
    （5）商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)  
    就項(xiàng)目本身而言，因?yàn)槲飿I(yè)首層、二層始終沒有投入商用，食中寶的鋪?zhàn)馕窗l(fā)生大的提升，相對(duì)一德路海味干貨批發(fā)市場(chǎng)(如海中寶、山海城)等同類型鋪位相比要便宜100~150元，非常有競(jìng)爭(zhēng)力。根據(jù)調(diào)查，一德路的海味專業(yè)市場(chǎng)中,租售價(jià)最高的是山海城,其首層的銷售售均價(jià)為8.8萬元/平方米(以建筑面積計(jì)算),租賃價(jià)為800-900元/m2,其次為海中寶專業(yè)市場(chǎng),其首層首層商鋪均價(jià)（按套內(nèi)面積計(jì)算）8萬元/平方米，租金均價(jià)為530元/平方米（按套內(nèi)面積計(jì)算）。
    （6）西城都薈提升商圈人氣
    由于食中寶的對(duì)面即是大型商貿(mào)中心西城都薈,多方位經(jīng)濟(jì)模式的結(jié)合,有人預(yù)計(jì)未來這里將成為廣州城內(nèi)集商貿(mào)、旅游、觀光、飲食、娛樂、休閑一條龍服務(wù)的繁華商業(yè)中心，因此食中寶的增值前景看好。
    （7）交通條件便利
    項(xiàng)目所在路段，處于內(nèi)環(huán)線邊緣，路面寬敞，車流順暢，擁有便利的水陸交通系統(tǒng)，較少出現(xiàn)交通堵塞現(xiàn)象，并物業(yè)本身擁有三層地下停車場(chǎng)，利于專業(yè)市場(chǎng)的快速成長(zhǎng)。
    2．項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)分析
    （1）一德路海味干貨短期內(nèi)難以挑戰(zhàn)
    在廣州以及周邊，存在各種批發(fā)市場(chǎng)，其中在一些食品類的批發(fā)市場(chǎng)也能購(gòu)買到各類海味干果產(chǎn)品。一德路這條街有經(jīng)營(yíng)海味干貨130多年的歷史，短期內(nèi)市場(chǎng)的地位很難動(dòng)搖，原因除了經(jīng)營(yíng)歷史悠久，廣州一德路近幾年新出現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也對(duì)提升片區(qū)形象，打造華南海味干果集散地的規(guī)劃起到了很重要的促進(jìn)作用。
    （2）食中寶公司缺乏專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)
    廣州是一個(gè)高度市場(chǎng)化的市場(chǎng)，食中寶公司多年來從事貿(mào)易活動(dòng)，但缺乏專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，雖然有政府支持，食中寶副食品批發(fā)中心今后能不能經(jīng)營(yíng)下去，還是要看市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)和管理水平。已有同類型商場(chǎng)率先進(jìn)入
    （3）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)占領(lǐng)相當(dāng)市場(chǎng)份額
    “海中寶”、 “山海城”是該項(xiàng)目的重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，兩者同質(zhì)化程度很高，而“海中寶”、 “山海城”已經(jīng)在2002年之前率先進(jìn)入市場(chǎng)，已經(jīng)占領(lǐng)了相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額，滿足了部分的購(gòu)買欲望和租賃市場(chǎng)需求。
    （4）傳統(tǒng)臨街商鋪仍占主導(dǎo)地位
    一德路傳統(tǒng)商鋪主要以鄰街商鋪為主，經(jīng)營(yíng)模式較為成熟，而商場(chǎng)式專業(yè)市場(chǎng)存在作業(yè)面小，客流單一、分散的問題。因而“海中寶”作為新興的商場(chǎng)，在較短的時(shí)間內(nèi)難以完全取代其地位。
    （5）臨街面商鋪較少
    目前的經(jīng)營(yíng)狀況看，食中寶這樣的新式商場(chǎng)與傳統(tǒng)鄰街商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況有很大的差別，新式商場(chǎng)的部分檔口的經(jīng)營(yíng)狀較差，而鄰街鋪的經(jīng)營(yíng)狀況則普遍看好，也影響了部分買家購(gòu)買信心。
    （6）商家定勢(shì)思維的影響
    不少經(jīng)營(yíng)海味干貨的商家都有一種戀舊情結(jié)，其傳統(tǒng)的思維方式制約著他們對(duì)新生事物的認(rèn)識(shí)并產(chǎn)生抗拒的情緒，這也在某種程度阻礙新式商場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)新商場(chǎng)的聚集人氣、提高認(rèn)知程度都會(huì)產(chǎn)生不利的影響。
    （7）項(xiàng)目自身劣勢(shì)
    項(xiàng)目已經(jīng)建成，歷經(jīng)過幾次風(fēng)波，并被新聞媒體報(bào)道過，產(chǎn)生了不良或負(fù)面的影響，可控制程度不高，項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及配套設(shè)施難以進(jìn)一步修正和完善。
    3．項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析
    （1）市政規(guī)劃及城市改造
    廣州市政府提出“一年一小變，三年一中變”城市改造方案，促進(jìn)了城市建設(shè)及老城區(qū)的改造，并提出黃沙-南岸批發(fā)市場(chǎng)群的優(yōu)化整合和改造升級(jí)，把專業(yè)街市場(chǎng)的建設(shè)提升到更高的層次，可以進(jìn)一步提高了黃沙商圈的形象及品位，為進(jìn)一步發(fā)掘該路段的商貿(mào)旅游資源提供了契機(jī)。
    （2）一德路商鋪存在很多的安全隱患
九月份的一場(chǎng)大火給一德路傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營(yíng)者們敲響了警鐘，使經(jīng)營(yíng)者們對(duì)消防安全的重要性有了更清醒的認(rèn)識(shí)。從市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果看,一德路的臨街商鋪大都是在民宅改造的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，很多的設(shè)計(jì)不符合消防要求，有少部分的商鋪存在危房的嫌疑。整體說來，臨街商鋪存有很多的安全隱患。
    （3）海味干貨市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)需要規(guī)范
    一德路海味干貨批發(fā)一條街是自發(fā)形成的，而其影響力則是歷代商賈日積月累的經(jīng)營(yíng)成就的口碑。隨著時(shí)代的變遷，一德路周圍出現(xiàn)越來越多的現(xiàn)代化建筑寫字樓，但是一德路海產(chǎn)干貨的批發(fā)經(jīng)營(yíng)規(guī)模雖然有所擴(kuò)張，但是經(jīng)營(yíng)方式?jīng)]有太大的改變。自從2003年海味干貨因?yàn)榧庸�問題被媒體多次曝光，以及隨著香港、澳門的回歸和自由行的放開，海鮮干貨的進(jìn)口渠道便利，一德路的客源被分散和削弱。古老的一德路批發(fā)街，轉(zhuǎn)型升級(jí)的問題迫在眉睫。
    在政府的規(guī)劃的干預(yù)下，一德路海味干貨批發(fā)一條街轉(zhuǎn)型升級(jí)提供機(jī)遇。
    （4）廣州餐飲佐料市場(chǎng)機(jī)遇大
    廣州餐飲佐料每年有近10億元的銷售量，但長(zhǎng)期以來一直存在“有市無場(chǎng)”、經(jīng)營(yíng)不規(guī)范的狀況。，目前一些餐飲醬料檔口經(jīng)營(yíng)較混亂，甚至出現(xiàn)以劣充優(yōu)、以假亂真的情況，有的僅值幾十元的產(chǎn)品竟賣到三四百元。但是餐飲醬料的需求量越來越大，產(chǎn)品質(zhì)量的好壞又涉及千家萬戶。巨大的需求量呼喚一個(gè)規(guī)范的、上檔次的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。
    4．項(xiàng)目威脅分析
    （1）來自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的威脅
    項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手重要源于一德路的海味干貨商場(chǎng)，而其中重要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手則有已開業(yè)的“海中寶”海味交易中心、“山海城”商貿(mào)中心。由于這兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在地段、規(guī)模以及設(shè)施配套上十分相似，因而源于這對(duì)手的威脅，將是最直接的，會(huì)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群造成分流及提供更多選擇機(jī)會(huì)的影響。而傳統(tǒng)臨街商鋪則由于已沒有了后續(xù)供量并且還在不斷地減少，因而不會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成太直接的影響。
    （2）環(huán)境變動(dòng)的威脅
    由于市政改造工程進(jìn)程難以預(yù)測(cè)，市政規(guī)劃的變動(dòng)將直接影響到項(xiàng)目的營(yíng)銷。此外，行業(yè)經(jīng)濟(jì)氣候的變動(dòng)也將影響并威脅到項(xiàng)目的營(yíng)銷。
    （3）目標(biāo)群體變動(dòng)威脅
    由于項(xiàng)目定位為專業(yè)市場(chǎng)，其所面對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群體相對(duì)集中，購(gòu)買元素較為單一，這一群體的任何變化都可能影響到項(xiàng)目的銷售，因此目標(biāo)消費(fèi)群體的變動(dòng)也是威脅項(xiàng)目營(yíng)銷的因素之一。
    5．發(fā)展趨勢(shì)分析
    海味干貨專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展要求有新的市場(chǎng)模式出現(xiàn)，這種市場(chǎng)模式既要與現(xiàn)有的、傳統(tǒng)的商鋪經(jīng)營(yíng)模式融合，又要高于這類模式，體現(xiàn)出時(shí)代性和前瞻性。海味干貨專業(yè)市場(chǎng)對(duì)地段的要求一般說來的確沒有百貨、大賣場(chǎng)那么高，但是也有其特殊的要求，比如要有深厚的市場(chǎng)需求，比較豐富的海味干貨行業(yè)資源以支撐市場(chǎng)的招商工作；比較便利的交通網(wǎng)絡(luò)以便于進(jìn)出貨；比較好的市場(chǎng)管理機(jī)制(打擊假貨維持良好的市場(chǎng)秩序)；相對(duì)較低的產(chǎn)品價(jià)格(存在顯著的規(guī)模效應(yīng)從而降低產(chǎn)品成本)；品種的豐富性(選擇余地大)。只要符合了這幾項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，一般都能把海味干貨市場(chǎng)做大做旺。因此加強(qiáng)硬件配套建設(shè)，實(shí)行海味干貨專業(yè)市場(chǎng)規(guī)范操作，才能帶動(dòng)市場(chǎng)的繁榮，保證租戶的信心起了很大作用。
    六、項(xiàng)目定位
    本策劃案是在SWOT分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合未來專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展模式和目標(biāo)群體的心態(tài)，進(jìn)一步挖掘本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)資源，提升項(xiàng)目的銷售力，并提出項(xiàng)目的形象定位，從而真正將優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為勝勢(shì)。
    1．產(chǎn)品定位
    ★優(yōu)勢(shì)（S）
    海味干貨餐飲配料與水產(chǎn)的天然關(guān)聯(lián)優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用黃沙商圈自身的優(yōu)勢(shì)創(chuàng)造市場(chǎng)差異
    借助項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)，以海味干貨領(lǐng)頭羊的姿態(tài)展現(xiàn)項(xiàng)目本身的潛質(zhì)
    塑造本項(xiàng)目的黃沙水產(chǎn)核心地位，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手抗衡
    樹立強(qiáng)勢(shì)品牌形象，增強(qiáng)與目標(biāo)群體的親和力
    ★劣勢(shì)（W）
    引入安全的意識(shí)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的硬件配套現(xiàn)代化、交通條件、倉(cāng)儲(chǔ)物流的優(yōu)越性
    48萬平米的西城都薈即將開業(yè)，突現(xiàn)項(xiàng)目的升值前景和市場(chǎng)潛力
    體現(xiàn)項(xiàng)目租金政策性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，避開與競(jìng)爭(zhēng)者們正面的價(jià)格沖突
    ★產(chǎn)品定位依據(jù)：
    （1）與黃沙水產(chǎn)品市場(chǎng)緊密聯(lián)合，讓酒樓和廣大顧客在購(gòu)買水產(chǎn)品的同時(shí)，也能極為方便地購(gòu)買到海味干貨、餐飲佐料，這樣整個(gè)商圈就形成了集水產(chǎn)、冰鮮、凍品、餐飲配料、海味干貨為一體的一站式采購(gòu)平臺(tái)。
    （2）黃沙水產(chǎn)品市場(chǎng)主要客戶為廣州市區(qū)及周邊的酒樓、餐飲店以及其他地區(qū)的批發(fā)商，這些客戶采購(gòu)時(shí)間大多數(shù)在凌晨3點(diǎn)到6點(diǎn)之間，有的還深夜，必須調(diào)整營(yíng)業(yè)時(shí)間，與整個(gè)客戶群的采購(gòu)習(xí)慣趨同。
    （3）海味干貨與水產(chǎn)的天然關(guān)聯(lián)優(yōu)勢(shì)，保證了食中寶令廣州海味干貨市場(chǎng)再度擴(kuò)容，食中寶的地位會(huì)隨著黃沙水產(chǎn)市場(chǎng)的成熟而日益重要發(fā)展。
    （4）海味行業(yè)的入門門檻較高，海味批發(fā)商家大多希望手中握有較多的流動(dòng)資金，基本上選擇以租鋪經(jīng)營(yíng)為主，應(yīng)著力宣傳商鋪的租金優(yōu)勢(shì)，以吸引商家。
    食中寶副食品批發(fā)中心應(yīng)從商品關(guān)聯(lián)性、顧客定位一致性出發(fā)，全力打造一個(gè)集餐飲醬料、海味干貨于一體的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。同時(shí)它作為黃沙水產(chǎn)市場(chǎng)的補(bǔ)充市場(chǎng)，與周邊的水產(chǎn)品市場(chǎng)形成行業(yè)互補(bǔ)，將市場(chǎng)的發(fā)展納入今后黃沙水產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，從而將使黃沙板塊形成亞洲最大規(guī)模的水產(chǎn)、冰鮮、凍品和餐飲醬料海味干貨市場(chǎng)，一站式采購(gòu)理念，以此來達(dá)到一榮共榮的良性局面。
    ★產(chǎn)品定位：
    一個(gè)交通方便、品種齊全、24小時(shí)經(jīng)營(yíng)的華南地區(qū)最大的餐飲醬料、海味干貨現(xiàn)代化專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)
    ★產(chǎn)品宣傳訴求：
    1）黃沙板塊：形成亞洲最大規(guī)模的水產(chǎn)、冰鮮、凍品和餐飲醬料海味干貨市場(chǎng)
    2）經(jīng)營(yíng)特色：全國(guó)首個(gè)24小時(shí)營(yíng)業(yè)海味干貨批發(fā)市場(chǎng)
    闡釋：
    A．交通方便，一出市場(chǎng)門口即是黃沙大道、珠江隧道口、內(nèi)環(huán)路、外環(huán)路和多條高速公路在此形成縱橫貫通的交通樞紐
    B．項(xiàng)目分為兩期打造，首期10000多平米，二期15000平米，這樣在項(xiàng)目的定為中就可以塑造 “最大”，不過“最大”僅作為一種宣傳的口號(hào)和手法，“現(xiàn)代化的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)”才是產(chǎn)品的核心。
    C．經(jīng)過一德路綜合市場(chǎng)火災(zāi)事件后，該路段的大部分商家對(duì)安全隱患已有了更清楚的認(rèn)識(shí)，安全經(jīng)營(yíng)、安全賺錢應(yīng)該是他們更高的要求也是他們的愿望，每位商家都希望“袋袋平安”，而怎樣才能“袋袋平安”呢？這就要求產(chǎn)品能夠給他們一種安全感、歸屬感。而營(yíng)造這樣的一個(gè)產(chǎn)品的重要手段之一就是現(xiàn)代化的高科技。因此，營(yíng)造一個(gè)“安全”的經(jīng)營(yíng)環(huán)境應(yīng)該是項(xiàng)目首先應(yīng)該考慮的問題，也是項(xiàng)目以現(xiàn)代化、高科技示人的根本動(dòng)機(jī)。
    D．在產(chǎn)品的定位上，“現(xiàn)代化”則強(qiáng)調(diào)是一種趨勢(shì)，一種潛在發(fā)展和產(chǎn)品定位的伸延。把“現(xiàn)代化”融入項(xiàng)目的營(yíng)造過程，既可以體現(xiàn)強(qiáng)烈的時(shí)代氣息，又能提升項(xiàng)目的銷售勢(shì)能；而“專業(yè)商貿(mào)城 ”的定位則把項(xiàng)目的檔次提升到專業(yè)化的層次，是項(xiàng)目的市場(chǎng)立足點(diǎn)。
我司認(rèn)為，在產(chǎn)品定位、產(chǎn)品營(yíng)造過程中，應(yīng)該注意幾點(diǎn)：
    1）實(shí)用性——體現(xiàn)在項(xiàng)目的規(guī)劃、布局和功能等方面
    2）前瞻性——體現(xiàn)在項(xiàng)目的配套、設(shè)備、經(jīng)營(yíng)模式上
    3）時(shí)代氣息——體現(xiàn)在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)裝飾風(fēng)格及物業(yè)管理等方面
    E．新黃沙板快誕生，重塑市場(chǎng)形象，今后黃沙水產(chǎn)市場(chǎng)、南站冷凍海鮮交易區(qū)、食中寶副食品批發(fā)中心整體發(fā)展，將使黃沙板塊形成亞洲最具規(guī)模的水產(chǎn)、冰鮮、凍品和餐飲醬料海味干貨市場(chǎng)。
    F．24小時(shí)經(jīng)營(yíng)特色，在國(guó)內(nèi)的海味干貨批發(fā)市場(chǎng)中絕無僅有，具有很大的媒體宣傳效應(yīng)。
    2．市場(chǎng)定位
    項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包含兩方面的內(nèi)容：一是項(xiàng)目自身的定位，這一點(diǎn)在上述產(chǎn)品定位已有明確表述；二是消費(fèi)群體的定位，所謂在消費(fèi)群體定位其實(shí)就是尋找潛在消費(fèi)者。
    自從房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)后，消費(fèi)者一直是市場(chǎng)的主導(dǎo)因素，只有對(duì)消費(fèi)者有深刻的認(rèn)識(shí)和把握，才能真正了解消費(fèi)者的消費(fèi)欲望、租賃需求，才能知道該把產(chǎn)品賣給誰，如何賣。因此，目標(biāo)消費(fèi)群體選擇得正確與否將直接影響到銷售力的實(shí)現(xiàn)。于商鋪物業(yè)，目標(biāo)消費(fèi)群體具有特定性，因而消費(fèi)群體的定位顯得尤為重要。
    1）目標(biāo)消費(fèi)群體
    通過對(duì)市場(chǎng)的研究和分析，認(rèn)為項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體相對(duì)集中，主要是在海味干貨市場(chǎng)上有一定經(jīng)驗(yàn)的商家和投資者，以本地及珠江三角洲的為主，其中一德路專業(yè)街上經(jīng)營(yíng)海味干貨的商家是目標(biāo)消費(fèi)群之一。目標(biāo)消費(fèi)者大致可以分為用家、投資者和租客等幾種類型。
    2）目標(biāo)消費(fèi)群體分類
    大買家——這類消費(fèi)者具有很強(qiáng)的消費(fèi)能力和豐富的投資經(jīng)驗(yàn)，其所購(gòu)面積相對(duì)較大，是商鋪物業(yè)的重要租賃力量，但這部分消費(fèi)者數(shù)量相當(dāng)有限。
    中小買家及投資客——海味行業(yè)的入門門檻較高，海味批發(fā)商家大多希望手中握有較多的流動(dòng)資金，基本上選擇以租鋪經(jīng)營(yíng)為主。這類消費(fèi)者的個(gè)人租賃能力雖不及前者，但數(shù)量較為龐大，因而能形成大規(guī)模的租賃力量，是項(xiàng)目的主要客源，而且這部分租賃者的租賃意圖較為單一，有利于商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理。
    租客——這類消費(fèi)者雖然不能形成直接的租賃力，但對(duì)銷售力的提升及實(shí)現(xiàn)銷售力起到重要的影響，正是這部分消費(fèi)者的存在，前兩個(gè)層次的部分消費(fèi)者有了租賃欲望和沖動(dòng)。
    3）租鋪者心態(tài)分析
    租鋪者的心態(tài)不外乎有自用、投資或用作其他用途，而幾種租賃心態(tài)從根本上都是租鋪者尋求經(jīng)營(yíng)保障及投資機(jī)會(huì)的一種表現(xiàn)。因此，展現(xiàn)項(xiàng)目的投資前景，傳達(dá)發(fā)展趨勢(shì)的信息，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的優(yōu)越性能，給顧客足夠的理由去租賃該物業(yè)是項(xiàng)目營(yíng)銷的根基所在。   （李建明）

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