中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的病態(tài)族群

　　每次宏觀經(jīng)-濟(jì)遭遇險(xiǎn)灘之時(shí)，住宅地產(chǎn)都難免是是非非，而商業(yè)地產(chǎn)似乎另一個(gè)故事。其實(shí)卻像孿生子，帶著時(shí)代異化的病態(tài)。2008年金融海嘯之前，叫泡沫經(jīng)濟(jì)也好，過(guò)熱也好，地產(chǎn)業(yè)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)軍狂飆。這種被稱(chēng)為“豬在飛”的局勢(shì)，讓許多開(kāi)發(fā)商（包括代理商）始料不及。
　　商業(yè)地產(chǎn)的“問(wèn)題項(xiàng)目”在中國(guó)已成群，特征是：規(guī)模失調(diào)、定位落空、招商障°-、銷(xiāo)售受阻、不能如期實(shí)現(xiàn)，或者?-營(yíng)失利，無(wú)法正常開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目。物業(yè)形態(tài)上，從建成的到半拉子的到土地基本空置的等等。因各地都有，為數(shù)可觀，稱(chēng)它病態(tài)族群。
　　表面上看都是單個(gè)項(xiàng)目，深層卻是價(jià)值鏈出了問(wèn)題。
　　一個(gè)城市究竟需要多少商業(yè)空間？
　　中國(guó)一線城市商業(yè)空間“過(guò)�！钡木�告，至少可以追溯到6年前，爭(zhēng)議也一直沒(méi)有停止過(guò)。2004年的一個(gè)統(tǒng)計(jì)說(shuō)，北方某大城市未來(lái)3年將要投放400萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)；今年的一個(gè)數(shù)據(jù)顯示，2008年，僅北京一地新增商業(yè)物業(yè)面積大約為600萬(wàn)平方米?-?-還有數(shù)據(jù)說(shuō)，2006年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模增速已?-接近28.9%�？墒菍�(duì)于中國(guó)這樣一個(gè)特殊的市場(chǎng)，是否“過(guò)�！辈荒苤豢戳康臄�(shù)據(jù)，最要緊的是對(duì)“質(zhì)”的評(píng)估。
　　中國(guó)城市在?-歷快速發(fā)展，一是人口的城市化聚集，大量新城區(qū)、新社區(qū)的誕生，催生了老商業(yè)升級(jí)改良和新的中心商業(yè)物業(yè)選擇和發(fā)展的機(jī)會(huì)。幾年前建成的大型、超大型商業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)調(diào)整，逐步進(jìn)入穩(wěn)定?-營(yíng)狀態(tài)。二是城市發(fā)展要有一定的超前性，商業(yè)物業(yè)有百分之十幾空置率都屬于正常。但是，如果商業(yè)項(xiàng)目只是在被作為另類(lèi)房產(chǎn)的產(chǎn)品大量制造出來(lái)，且根本不能與城市商業(yè)發(fā)展需求對(duì)接，形成一個(gè)行業(yè)的癥候群，就非常值得深思了。
　　商業(yè)發(fā)展的需求是否過(guò)剩是問(wèn)題的關(guān)鍵。這個(gè)角度看，空間規(guī)模規(guī)大小并不表明成敗。非理性開(kāi)發(fā)的大型城市商業(yè)項(xiàng)目很多，從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，首要的是評(píng)估該商業(yè)與城市的需求對(duì)應(yīng)關(guān)系。人均商業(yè)面積理論的確有片面性。為什么中國(guó)幾個(gè)主要城市的人均商業(yè)面積已達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，但是城市的許多區(qū)域還是明顯表現(xiàn)出商業(yè)物業(yè)的不足？另外，商業(yè)空間的增量必然帶來(lái)舊物業(yè)淘ì-和更替，包括空間的和品牌的。這就是中國(guó)市場(chǎng)不同于發(fā)達(dá)國(guó)家的地方�？傊�，商業(yè)物業(yè)的擴(kuò)張無(wú)論從外延或內(nèi)o-兩個(gè)方面去看，無(wú)論市場(chǎng)需求或政治需求，都是國(guó)情使然。
　　拿起商業(yè)地產(chǎn)的廣角鏡，我們看到成群的冠以“商業(yè)地產(chǎn)”的項(xiàng)目在死亡線上掙扎，有錢(qián)的無(wú)奈，沒(méi)錢(qián)的悲壯，標(biāo)榜外來(lái)設(shè)計(jì)，外國(guó)概念，結(jié)局一樣失敗。在國(guó)內(nèi)各地，大量新生的和既有的商業(yè)物業(yè)都臨面臨生死抉擇。十萬(wàn)平方米的XX城、數(shù)萬(wàn)平方米的XX天地、超過(guò)2公里長(zhǎng)的XXX步行街，空關(guān)的，半à-子的，洋洋大觀，不一而終。
　　行業(yè)人士的“過(guò)剩論”，至少反映了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)突出問(wèn)題，就是物業(yè)空間的簡(jiǎn)單擴(kuò)大和有效的商業(yè)?-營(yíng)之間嚴(yán)重脫節(jié)，這種“重開(kāi)發(fā)，輕管理?-營(yíng)”商業(yè)地產(chǎn)模式從開(kāi)始就預(yù)示著末路，也是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的通病。從全國(guó)來(lái)看，以“房產(chǎn)開(kāi)發(fā)為導(dǎo)向”的模式仍是主流，決策權(quán)、話語(yǔ)權(quán)為開(kāi)發(fā)商掌控；而代表未來(lái)的“商業(yè)經(jīng)-營(yíng)為導(dǎo)向”模式，多見(jiàn)于市場(chǎng)成熟的主要城市。如果把過(guò)剩的商業(yè)物業(yè)界定為以不成熟模式發(fā)展的“問(wèn)題項(xiàng)目”或許更為恰當(dāng)。
　　商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)走過(guò)了至少20年，在成功的項(xiàng)目背后，是成熟的發(fā)展模式和擁有發(fā)展和管理?-驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)。上海現(xiàn)今位居前端的人氣商業(yè)，淮海路、南京路、徐家匯，幾乎都是境外或港臺(tái)的運(yùn)營(yíng)商管理。經(jīng)-歷了境外的發(fā)展理念引入到中國(guó)有本土化和培育的過(guò)程，但畢竟是專(zhuān)業(yè)化的團(tuán)隊(duì)在做專(zhuān)業(yè)的事。這類(lèi)發(fā)展主體對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的系統(tǒng)模塊配置齊全，有顯著的國(guó)際化特征，整體超越了開(kāi)發(fā)商為主體的簡(jiǎn)單模式。這在中國(guó)目前開(kāi)發(fā)商稱(chēng)王、群雄紛爭(zhēng)的地產(chǎn)市場(chǎng)上雖曲高和寡，但是領(lǐng)軍標(biāo)桿�？墒侵袊�(guó)的市場(chǎng)太大，成熟的發(fā)展模式顧所不及。
　　一方面，地方政府處在?-濟(jì)發(fā)展助推器的角色，拿出最好的商業(yè)用地來(lái)招商引資，急于啟動(dòng)大項(xiàng)目；另一方面，發(fā)展商被擺到了幾乎是名利雙收的發(fā)展機(jī)會(huì)面前。在地方官員和發(fā)展商的“二人轉(zhuǎn)”中，一般沒(méi)有專(zhuān)業(yè)門(mén)檻，只要資金實(shí)力，再要就是“高調(diào)”的概念和華麗的效果圖。這幾乎對(duì)所有發(fā)展商都不是問(wèn)題。
　　2006年以來(lái)，伴隨過(guò)熱經(jīng)-濟(jì)氣旋，商業(yè)地產(chǎn)再度升溫，尤其二三線城市風(fēng)起云涌，實(shí)力“達(dá)標(biāo)”的企業(yè)紛紛入市。在我們每年接到的10余宗案例中，首次做商業(yè)項(xiàng)目的“處女級(jí)”發(fā)展商，占到了80%以上。因出身關(guān)系，這些賣(mài)住宅成為贏家 (論壇 新聞)的發(fā)展商想法很簡(jiǎn)單：改賣(mài)商鋪，多賺利潤(rùn)，只是換個(gè)玩法而已。對(duì)他們的價(jià)值觀來(lái)說(shuō)，各地的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是最匹配的項(xiàng)目。而對(duì)于較大型城市商業(yè)綜合體，他們從觀念到運(yùn)作模式都可能很不相稱(chēng)。
　　這個(gè)現(xiàn)象耐人尋味。商業(yè)地產(chǎn)太誘惑，你不做都不行。尤其那盛夏般的年月，閉著眼睛都能想到排隊(duì)購(gòu)房的人群�？墒亲罱K，還是物業(yè)銷(xiāo)售和物業(yè)管理兩門(mén)功課。無(wú)論怎么玩，都沒(méi)有玩到商業(yè)的層面上，根本沒(méi)摸著商業(yè)地產(chǎn)的真正利潤(rùn)，或者，壓根不認(rèn)為那還是利潤(rùn)。
　　有一類(lèi)邊干邊學(xué)的發(fā)展商，面對(duì)新課題，苦苦求索。但受不了商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)之“累”，解套就算贏。也有的國(guó)內(nèi)較知名的地產(chǎn)集團(tuán)，把商業(yè)當(dāng)副業(yè)，用住宅的思維干副業(yè)，東征西戰(zhàn)，一面住宅成功，一面商業(yè)爛攤子灑落一地。老總們最后總結(jié)一條：
　　“以后商業(yè)別去碰！”
　　專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的喜與憂(yōu)
　　全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)還在升溫，首先帶來(lái)的是對(duì)城市發(fā)展的巨大推動(dòng)意義。包括經(jīng)濟(jì)增速，資金流量增長(zhǎng)和內(nèi)需提升，屬于多方利好；同時(shí)各地也開(kāi)始將商業(yè)地產(chǎn)列為促進(jìn)城市發(fā)展的重點(diǎn)，而招商引資的階段政績(jī)也能提升市場(chǎng)信心。
　　伴隨中國(guó)?-濟(jì)企穩(wěn)第一波的出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)作為將地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)整合聯(lián)動(dòng)發(fā)展為特征的項(xiàng)目，將在理性回歸后出現(xiàn)新一輪的質(zhì)的提升，商鋪、購(gòu)物中心、酒店、商務(wù)辦公和部分轉(zhuǎn)型的工業(yè)地產(chǎn)都將成為未來(lái)市場(chǎng)的關(guān)注熱點(diǎn)。此外國(guó)家有關(guān)“購(gòu)物中心建設(shè)與管理技術(shù)規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”和“商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例”的出臺(tái)，對(duì)規(guī)范大型商業(yè)地產(chǎn)合理開(kāi)發(fā)，緩解結(jié)構(gòu)性矛盾將大有益助。
　　同時(shí)，市場(chǎng)理性將進(jìn)一步排斥所謂的問(wèn)題項(xiàng)目，迫使調(diào)整或者為擠壓出更大的難題。試圖通過(guò)售后返租、轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)達(dá)到資金解套和降低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的模式將逐漸退出，發(fā)展商通過(guò)賣(mài)鋪?zhàn)非笸恋夭顑r(jià)的底線將受到?jīng)_擊，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律將成為主流思維方式。
  　當(dāng)我們更多關(guān)注國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的質(zhì)的問(wèn)題時(shí)，特別值得擔(dān)憂(yōu)的是，絕大多數(shù)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)只是發(fā)展商的參謀，卻不是政府的參謀。商業(yè)地產(chǎn)既是社會(huì)聯(lián)動(dòng)，也是行業(yè)聯(lián)動(dòng)，而要解決商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的“質(zhì)”的問(wèn)題，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)就必須躍上更高的層面。當(dāng)發(fā)展商不得已要犧牲拍板權(quán)時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)的專(zhuān)業(yè)系數(shù)就性命交關(guān)了，尤其當(dāng)決策結(jié)構(gòu)和價(jià)值觀出了問(wèn)題。
　　巨額學(xué)費(fèi)誰(shuí)-在買(mǎi)單？
　　銀行。最先倒霉的是銀行。就算資金鏈出問(wèn)題，銀行真的愿要一個(gè)開(kāi)發(fā)商抵押的土地嗎？如何變現(xiàn)也是問(wèn)題。但是不管怎樣，銀行是可能買(mǎi)單的。但是要清楚，我國(guó)各大銀行都是國(guó)有的。
　　政府。土地是政府負(fù)責(zé)整理和調(diào)配的資源，屬于國(guó)家和社會(huì)。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目做失敗了，現(xiàn)金流沒(méi)少，固定資產(chǎn)投資也沒(méi)少，只是，土地的價(jià)值沒(méi)有最大化，更好的服務(wù)城市的目標(biāo)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，本來(lái)可以建成更好的項(xiàng)目。由于政績(jī)不一定是當(dāng)屆政府評(píng)判，最終結(jié)果，政府還是要買(mǎi)單。
　　發(fā)展商。高估自身能力和不重視專(zhuān)業(yè)化是發(fā)展商為失利買(mǎi)單的直接理由。當(dāng)然，幾乎沒(méi)有一個(gè)發(fā)展商是只做一個(gè)項(xiàng)目的。滾動(dòng)開(kāi)發(fā)是第一個(gè)護(hù)身符，只要在開(kāi)發(fā)就具有滾動(dòng)的意義，哪怕是未來(lái)不能如期開(kāi)業(yè)。出售后返租是第二道護(hù)身符，本來(lái)就對(duì)未來(lái)的?-營(yíng)預(yù)期不實(shí)。未能如期正常運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目說(shuō)到底對(duì)許多開(kāi)發(fā)商并不構(gòu)成滅頂之災(zāi)。超長(zhǎng)的發(fā)展期，資本淪陷造成的困難，利益和品牌受損，都是自己要買(mǎi)單的。
　　老百姓。在市民的層面，城市的商業(yè)配套沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，服務(wù)的功能或者期望的便利沒(méi)有達(dá)到，作為消費(fèi)者，老百姓要買(mǎi)單。在投資人和業(yè)主的角度，得不到約定的回報(bào)，或者得不到應(yīng)有的服務(wù)以致?-營(yíng)失利，當(dāng)然也要買(mǎi)單。
　　社會(huì)。站在社會(huì)層面，就不單是土地綜合價(jià)值降低那么簡(jiǎn)單。一個(gè)社會(huì)發(fā)展和運(yùn)行的綜合成本過(guò)高，這是巨大的失誤和損失。成功的商業(yè)項(xiàng)目能夠激活一個(gè)區(qū)域的消費(fèi)帶動(dòng)若干個(gè)行業(yè)市場(chǎng)，高品質(zhì)地發(fā)展城市商業(yè)標(biāo)志著社會(huì)的繁榮和進(jìn)步，是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的大事。這樣看來(lái)，粗放式發(fā)展的巨額學(xué)費(fèi)，實(shí)在是全社會(huì)在買(mǎi)單。

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