年末投資商鋪三處著眼

    歲末將至，房地產(chǎn)市場的優(yōu)質(zhì)商鋪產(chǎn)品被投資人士看好，由于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年終回籠資金的需要，不少優(yōu)質(zhì)商鋪呈現(xiàn)高值低價(jià)的現(xiàn)象，作為家庭財(cái)富增長選擇之一，投資不動產(chǎn)受到越來越多市民的關(guān)注。記者通過采訪有關(guān)專家，為市民梳理投資商鋪的著眼點(diǎn)。
　　著眼點(diǎn)1：位置第一
    作為商鋪投資，安全性和持續(xù)經(jīng)營的穩(wěn)定性是首先考量的要素。要找到好位置，重點(diǎn)考慮歷史因素、交通因素、聚集有效消費(fèi)群等因素。新開發(fā)商鋪面臨新商業(yè)圈形成的時(shí)間成本，但作為投資者來說，在新商圈沒有形成之前，投資者所投入的資金少，其增值潛力便會體現(xiàn)出來，從投資角度來分析，這類商業(yè)地產(chǎn)更具投資價(jià)值。
    而老商業(yè)街鋪面，消費(fèi)者已經(jīng)養(yǎng)成了固定的消費(fèi)習(xí)慣，已經(jīng)形成了頗具規(guī)模的商圈，投資后回報(bào)時(shí)間成本短，但隨著城市的擴(kuò)張日益加快，人們居住區(qū)域的變遷，城市會出現(xiàn)城中心商業(yè)的空心化，必然影響到投資者的投資回報(bào)，壓縮商鋪的升值空間。
　　著眼點(diǎn)2：投資回報(bào)
    21世紀(jì)天津不動產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人，詳細(xì)解讀計(jì)算投資回報(bào)的方法。
    方法一適用于沒有貸款的一次性投資。計(jì)算公式為：(稅后月租金—每月物業(yè)管理費(fèi))?2 =年租金收入，而年租金收入?購買商鋪總價(jià)=年投資收益率。反之，用購買商鋪總價(jià)?年租金收入=投資回收年限。
    方法二適用于貸款投資的收益計(jì)算。計(jì)算公式為：(稅后月租金—按揭月供款—每月物業(yè)費(fèi))?2 =年租金收入；(首期房款%2B按揭貸款)?年租金收入=投資回報(bào)年限。反之，用年租金收入?首期房款%2B按揭貸款)=年投資收益率。
　　著眼點(diǎn)3：整體規(guī)劃
    開發(fā)商合理的商業(yè)整體規(guī)劃，也是商業(yè)地產(chǎn)投資應(yīng)注意的又一著眼點(diǎn)。區(qū)域商業(yè)的整體規(guī)劃，不僅能形成統(tǒng)一的商業(yè)形象，創(chuàng)造良好廣告效應(yīng)從而提升該地段的價(jià)值，帶動超高人氣，而且還能促進(jìn)其未來的穩(wěn)步發(fā)展。未作商業(yè)整體規(guī)劃，會造成該區(qū)域商鋪總量過大，空置率高，租金很低，升值潛力低。
    21世紀(jì)天津不動產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，投資者要到實(shí)地上觀察，多看、多問、多比較。商鋪投資的實(shí)地考察十分重要，包括了解商鋪周邊交通、停車場、人流量等。這些因素決定商鋪收益可能，了解支撐商鋪的固定人流有哪些，人群層次怎么分配等。比較回報(bào)年限、資金數(shù)額等問題，據(jù)權(quán)威經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析報(bào)告顯示，一般商場的市場培育期在5年-8年，在市場培育期之后一般都可以保證一個(gè)長期相對穩(wěn)定的經(jīng)營狀態(tài)。
    相比較金融投資，固定資產(chǎn)投資則以其穩(wěn)定性好，增值潛力大，成為一種備受青睞的投資方式。而商鋪投資在所有固定資產(chǎn)投資中顯得更為突出。一個(gè)成功的商鋪投資，不但保證了一定的租金經(jīng)營收入，資產(chǎn)本身也會具有較大的增值獲利空間，給投資帶來數(shù)倍回報(bào)。

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