購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位

　　1.定地址
　　商業(yè)有兩句名言。一是“隔街死”，一條街20米寬，一邊火的要命，另一邊沒生氣。另一句是“一步差三成”，哪怕門挨著門開店，但差一步生意就差了三成。這些語(yǔ)言都形容了商業(yè)定位選址的重要性。正確選址靠的是真功夫，主要靠：
　�。�1）經(jīng)驗(yàn)。即零售人員、物管人員與開發(fā)設(shè)計(jì)人員智慧結(jié)合起來(lái)，腦力激蕩，利用經(jīng)驗(yàn)，用檢驗(yàn)檢驗(yàn)。
　�。�2）在選址上，無(wú)論如何不能一次確定。有時(shí)間的話，一年的時(shí)段，最好在黃金季節(jié)、非黃金季節(jié)，一天的時(shí)間，中午、晚上都看看。
　�。�3）看城市規(guī)劃，區(qū)域發(fā)展前景。
　　2.定規(guī)模
　　購(gòu)物中心在國(guó)際上有個(gè)理論，10萬(wàn)平米以內(nèi)叫最佳規(guī)模，當(dāng)然這是國(guó)外的理論，英美、澳大利亞，他們的人口比較少，10萬(wàn)平米是他們的上限。按照中國(guó)的國(guó)情和快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，我個(gè)人認(rèn)為15萬(wàn)平米是最佳的上限。規(guī)模與效益連在一起，不是越大越好，規(guī)模一大，比較效益就下降了。規(guī)模越大，租金越低。15萬(wàn)平的商業(yè)，至少要5家不同業(yè)態(tài)的主力店，超過20家次主力店來(lái)組合。所以，規(guī)模要求最佳，不能求最大，要求比較效益。租金高，回報(bào)率高，才是真本事�，F(xiàn)在在中國(guó)做購(gòu)物中心，迫切需要解決規(guī)模偏大的問題，在商品和次主力店不匹配的情況下，盲目求大的結(jié)果只能是自食苦果。
　　3.定主力店
　　確定主力店和次主力店大有學(xué)問，有些業(yè)態(tài)適合在商業(yè)中心區(qū)，有些業(yè)態(tài)適合在副中心，有些業(yè)態(tài)適合在郊區(qū)。在核心商圈，不能搞建材、家居，在郊區(qū)不適合做百貨、珠寶，這里面是有商業(yè)規(guī)律的。在什么位置上適合建什么主力店，這里面學(xué)問很深，要根據(jù)你的地址和規(guī)模選擇合適的業(yè)態(tài)。比如在副中心你就選新興業(yè)態(tài)，如果在核心尚圈，你就不要選大賣場(chǎng)，盡可能選租金比較高的業(yè)態(tài)，而在郊區(qū)，盡量選聚人氣的業(yè)態(tài)。目前在世界上有一個(gè)趨勢(shì)，更多的向文化、休閑、健身的業(yè)態(tài)方向發(fā)展。關(guān)于購(gòu)物中心的功能國(guó)際上有“四大功能”理論，即購(gòu)物、休閑、運(yùn)動(dòng)和交際�，F(xiàn)代生活節(jié)奏快，鄰里疏于來(lái)往，到購(gòu)物中心不僅可以休閑、健身，還可以交友。購(gòu)物中心之所以發(fā)展文化娛樂功能，是因?yàn)榭梢栽黾尤藗兊臏�留時(shí)間。

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