關(guān)于京九大市場(chǎng)整體改造的調(diào)研報(bào)告

市、區(qū)人大代表、三里村黨支部書(shū)記   王順德
    江西京九農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)京九大市場(chǎng)），地處九江長(zhǎng)江大橋下橋長(zhǎng)虹北路西側(cè)，由四個(gè)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)組成，由多個(gè)不同投資主體分期分批建設(shè)的國(guó)家級(jí)大型專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)（其中集體性投資主體市場(chǎng)2個(gè)，招商投資主體市場(chǎng)2個(gè)）。市場(chǎng)于九五年開(kāi)始建設(shè)，于二00一年全部竣工開(kāi)業(yè)，市場(chǎng)總占地面積為152畝，總建筑面積為近10萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)門(mén)點(diǎn)2000余套，附設(shè)停車(chē)場(chǎng)7500平方米，交易鋼棚14000平方米，各類(lèi)從業(yè)人員近5000人。經(jīng)過(guò)近十多年的培育和發(fā)展，京九大市場(chǎng)已發(fā)展成為輻射面積達(dá)鄂、贛、皖等毗鄰地區(qū)的大型中心批發(fā)市場(chǎng)。
    該市場(chǎng)是原國(guó)家內(nèi)貿(mào)部批準(zhǔn)的定點(diǎn)市場(chǎng)（其中潯陽(yáng)蔬菜批發(fā)大市場(chǎng)為農(nóng)業(yè)部定點(diǎn)市場(chǎng)），市場(chǎng)二00七年總交易額達(dá)49.5億元，為國(guó)家提供稅收1300萬(wàn)元左右，帶動(dòng)了周邊的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)起到了積極作用，同時(shí)也推動(dòng)了倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、貨運(yùn)配載、物流信息業(yè)的發(fā)展，為潯陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了新的活力。
一、各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的具體情況
    1、潯陽(yáng)蔬菜批發(fā)大市場(chǎng)
    該市場(chǎng)于九五年八月份由潯陽(yáng)區(qū)政府與三里村共同投資1380萬(wàn)元興建，九六年元月十六日建成并開(kāi)業(yè)，其中村里占股60%，區(qū)政府占股40%，市場(chǎng)占地面積為50畝（其中40畝為三里村集體用地，10畝為國(guó)有劃撥土地），鋼棚交易面積14000平方米，固定營(yíng)業(yè)門(mén)面100余間，辦公用房1300平方米，服務(wù)配套用房500平方米，場(chǎng)內(nèi)通道6800平方米，露天交易場(chǎng)地及停車(chē)場(chǎng)6000平方米。該市場(chǎng)是江西省農(nóng)業(yè)廳定點(diǎn)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，國(guó)家農(nóng)業(yè)部定點(diǎn)市場(chǎng)，國(guó)家農(nóng)業(yè)部農(nóng)產(chǎn)品信息網(wǎng)采集點(diǎn)，是省、市文明市場(chǎng)，省級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)。市場(chǎng)交易品種主要為蔬菜、家禽、農(nóng)藥、種子及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料等，產(chǎn)品輻射本市各縣區(qū)和湖北、安徽、江蘇、山東、內(nèi)蒙、黑龍江、北京、海南等省內(nèi)的吉安、贛州、南昌、景德鎮(zhèn)等地。二00七年交易額為近6個(gè)億，提供就業(yè)崗位近3500人，帶動(dòng)農(nóng)戶(hù)1.5萬(wàn)戶(hù)。市場(chǎng)有專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)（保安、信息網(wǎng)絡(luò)、農(nóng)藥殘留檢驗(yàn)檢測(cè)）。
    2、京九副食品批發(fā)市場(chǎng)
    該市場(chǎng)屬區(qū)政府招商引資項(xiàng)目，由浙江永康糧油集團(tuán)投資4500萬(wàn)元興建，于1998年3月建成并投入經(jīng)營(yíng)使用。市場(chǎng)占地面積為50畝，建筑面積為40815平方米（其中經(jīng)營(yíng)門(mén)點(diǎn)376間（套），約12300平方米；住戶(hù)304戶(hù)，約28470平方米，停車(chē)場(chǎng)1563平方米）。土地性質(zhì)為國(guó)有劃撥土地，沒(méi)有辦理出讓手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)均為個(gè)人買(mǎi)斷。
該市場(chǎng)為三層建筑，一層進(jìn)行批發(fā)經(jīng)營(yíng)門(mén)面，二三層均為住宅，主要經(jīng)營(yíng)品種為副食品、酒類(lèi)、日雜等。房屋性質(zhì)為開(kāi)發(fā)性均由個(gè)人買(mǎi)斷，經(jīng)營(yíng)戶(hù)租賃（或經(jīng)營(yíng)戶(hù)購(gòu)買(mǎi)）經(jīng)營(yíng)，給經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)很多不便，目前由區(qū)市場(chǎng)服務(wù)局管理，市場(chǎng)配有停車(chē)、保安、大型招待所等服務(wù)項(xiàng)目。
    3、黃氏干菜批發(fā)市場(chǎng)
    該市場(chǎng)是區(qū)政府招商項(xiàng)目，由香港黃氏集團(tuán)投資4300元興建，于1999年8月建成并投入使用。市場(chǎng)占地36畝（國(guó)有土地性質(zhì)），建筑面積為37000平方米，（其中經(jīng)營(yíng)門(mén)面466套，約34240平方米；住宅30余套，約2760平方米），產(chǎn)權(quán)均為個(gè)人買(mǎi)斷。
    該市場(chǎng)為主體五層、局部三層建筑，其中1-3層為經(jīng)營(yíng)門(mén)面，4-5層為住宅和寫(xiě)字樓。房屋性質(zhì)為開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)賣(mài)給個(gè)人，經(jīng)營(yíng)戶(hù)大部分是租賃經(jīng)營(yíng)，少部分由經(jīng)營(yíng)戶(hù)購(gòu)買(mǎi)在此經(jīng)營(yíng)批發(fā)產(chǎn)品，給市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)帶來(lái)很多不便，市場(chǎng)有保安、小型招待所等服務(wù)項(xiàng)目。
    4、京九五金電器批發(fā)市場(chǎng)
    該市場(chǎng)由三里村集體投資1200萬(wàn)元興建（土地性質(zhì)為村集體用地），于2001年11月建成并投入使用，市場(chǎng)占地16畝，建筑面積為10800平方米，經(jīng)營(yíng)門(mén)面174套。
    該市場(chǎng)為主體三層，局部二層建筑，一、二層為經(jīng)營(yíng)門(mén)面，三層為辦公 及服務(wù)用房。市場(chǎng)有專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)，配有保安、后勤服務(wù)等。市場(chǎng)主
要經(jīng)營(yíng)品種為五金、電器、日雜等產(chǎn)品。
二、存在的問(wèn)題
    京九大市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十多年的經(jīng)營(yíng)使用，按照國(guó)家四部委及省、市有關(guān)部門(mén)的管理要求，結(jié)合專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的管理經(jīng)營(yíng)的需要，主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：
    1、規(guī)劃設(shè)計(jì)相對(duì)滯后，功能不全，缺乏大型停車(chē)場(chǎng)（黃氏批發(fā)市場(chǎng)、副食品批發(fā)市場(chǎng)），冷庫(kù)和倉(cāng)儲(chǔ)等基礎(chǔ)設(shè)施的缺乏，嚴(yán)重阻礙了市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。
    2、道路通道狹窄，不暢通，造成交通擁擠，消防通道都沒(méi)有（主要在黃氏干菜市場(chǎng)），車(chē)輛上、下貨亂停亂放，秩序混亂。
    3、安全隱患多，京九副食品市場(chǎng)和黃氏干菜批發(fā)市場(chǎng)屬于典型的“三合一”市場(chǎng)，即經(jīng)營(yíng)、住宅、倉(cāng)儲(chǔ)混合在一起，存在嚴(yán)重的消防隱患，也是安監(jiān)、消防部門(mén)要求取締的市場(chǎng)，一旦發(fā)生火災(zāi)，損失非常嚴(yán)重，后果不堪設(shè)想。
    4、產(chǎn)權(quán)分散，管理難度大。除潯陽(yáng)蔬菜批發(fā)市場(chǎng)和京九五金電器批發(fā)市場(chǎng)有專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)，產(chǎn)權(quán)是集體的外，其他兩個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的商鋪產(chǎn)權(quán)均由個(gè)人所有，不便于市場(chǎng)的同意管理和協(xié)商培育。特別是市場(chǎng)的設(shè)施、設(shè)備的添置、維修、保養(yǎng)、更新改造的費(fèi)用無(wú)法籌資，黃氏干菜市場(chǎng)和京九副食品市場(chǎng)為開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)產(chǎn)權(quán)個(gè)人買(mǎi)斷，由市場(chǎng)服務(wù)局管理，05年區(qū)財(cái)政撥款支付200余萬(wàn)元對(duì)京九副食品市場(chǎng)的水、電、道路進(jìn)行改造，增加了區(qū)政府財(cái)政資金的壓力。
    5、商品集聚度不高，市場(chǎng)批發(fā)經(jīng)營(yíng)的品種零散，專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)不經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)性品種，主要經(jīng)營(yíng)門(mén)面產(chǎn)權(quán)屬個(gè)人所有，不論經(jīng)營(yíng)品種只要有經(jīng)營(yíng)戶(hù)承租都進(jìn)行租賃，造成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種混雜，難于產(chǎn)生專(zhuān)業(yè)性規(guī)模和輻射效應(yīng)。
三、升級(jí)改造的思路
    1、在區(qū)政府的統(tǒng)一組織、實(shí)施、領(lǐng)導(dǎo)下，按照統(tǒng)一整體改造方案要求，可以采取整體改造、分批實(shí)施步驟進(jìn)行改造升級(jí)，采取誰(shuí)投資誰(shuí)受益的原則，只要有投資實(shí)力的集團(tuán)、企業(yè)、客商，不論是本地的還是區(qū)外的，都可以參與投資建設(shè)，目標(biāo)是把京九大市場(chǎng)整體改造升級(jí)成功。
    2、為避免升級(jí)改造期間經(jīng)營(yíng)戶(hù)和市場(chǎng)客戶(hù)的流失，防止升級(jí)改造后市場(chǎng)的空殼化，根據(jù)京九大市場(chǎng)的實(shí)際情況，結(jié)合在舉辦聽(tīng)證會(huì)、客商、經(jīng)營(yíng)戶(hù)座談會(huì)廣泛聽(tīng)取、征求各方面意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，京九大市場(chǎng)升級(jí)改造應(yīng)分批分步驟的進(jìn)行改造，統(tǒng)一規(guī)劃，先騰地讓原有的經(jīng)營(yíng)戶(hù)有經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，后進(jìn)行升級(jí)改造，采取經(jīng)營(yíng)與升級(jí)改造同時(shí)進(jìn)行。
   3、進(jìn)一步完善現(xiàn)有市場(chǎng)的配套服務(wù)功能設(shè)施，加強(qiáng)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)、冷庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)的建設(shè)（目前市場(chǎng)緊缺這些服務(wù)設(shè)施），加大對(duì)市場(chǎng)的管理力度，嚴(yán)格按消防部門(mén)的要求配備消防設(shè)施器材，疏通所有的通道，堅(jiān)決打擊取締占道經(jīng)營(yíng)行為。
四、升級(jí)改造的建議
   1、區(qū)政府成立京九大市場(chǎng)整體改造升級(jí)領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組，負(fù)責(zé)承辦該市場(chǎng)的升級(jí)改造的實(shí)施方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)，組織實(shí)施、協(xié)調(diào)招商等事務(wù)。
   2、及時(shí)做好升級(jí)改造的前期工作，制定好規(guī)劃、設(shè)計(jì)、拆遷、補(bǔ)修安置等內(nèi)容的方案。特別是做好在市場(chǎng)內(nèi)的原有商鋪和住戶(hù)產(chǎn)權(quán)人的思想穩(wěn)定工作。制定好補(bǔ)償安置方案，可采取原有商鋪就地返運(yùn)，原有住宅實(shí)行就近返運(yùn)的原則，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。
   3、堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的要求的進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，充分考慮到符合市場(chǎng)的管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)的要求，設(shè)施配套齊全。配齊停車(chē)場(chǎng)，包括倉(cāng)儲(chǔ)冷庫(kù)、保安、信息網(wǎng)絡(luò)、物流貨運(yùn)配載、食宿等功能體系。
   4、升級(jí)改造后的京九大市場(chǎng)要按照外埠市場(chǎng)的成功經(jīng)驗(yàn)，建議建設(shè)為三層的金框架整體大廳，合理布局經(jīng)營(yíng)品種和種類(lèi)，使專(zhuān)業(yè)性批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)品種不混亂，組織有關(guān)部門(mén)到外地成功的市場(chǎng)考察規(guī)劃設(shè)計(jì)和管理經(jīng)驗(yàn)。
   5、升級(jí)改造后的京九大市場(chǎng)市場(chǎng)管理和經(jīng)營(yíng)體系必須健全。市場(chǎng)必須實(shí)行統(tǒng)一管理，堅(jiān)決消除過(guò)去的各管一塊的混亂管理局面。建議在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所出讓方式上進(jìn)行改變，采取由在本市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，保證經(jīng)營(yíng)戶(hù)有必要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，避免出現(xiàn)炒房現(xiàn)象，成為空殼市場(chǎng)，影響市場(chǎng)的培育和管理和發(fā)展。同時(shí)采取返租式管理，由市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行返租，便于統(tǒng)一管理。
   總之，通過(guò)對(duì)京九大市場(chǎng)整體升級(jí)改造，完善市場(chǎng)各項(xiàng)配套設(shè)施和服務(wù)體系，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的統(tǒng)一管理和招商力度，用2-3年的時(shí)間進(jìn)行培育，努力打造誠(chéng)信和諧市場(chǎng)，整體推進(jìn)為經(jīng)營(yíng)戶(hù)、消費(fèi)者提供良好的全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，促進(jìn)經(jīng)營(yíng)戶(hù)誠(chéng)信合法經(jīng)營(yíng)，使市場(chǎng)朝著規(guī)范、有序、安全、文明、和諧的方向發(fā)展，堅(jiān)持一流的服務(wù)，實(shí)行規(guī)范化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化的現(xiàn)代管理辦好大市場(chǎng)，搞好大流通，為潯陽(yáng)區(qū)財(cái)政增收，為市民提供更多的就業(yè)崗位，為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、為潯陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)作出京九大市場(chǎng)應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

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