2009年商鋪投資全攻略

二、如何正確評估商鋪價值？

商鋪正以其投資收益穩(wěn)定、保值增值的特性越來越受到房地產(chǎn)投資者的青睞。簡單概括而言，商鋪的投資收益可由以下公式表達： 商鋪投資收益＝商鋪持有期間出租所獲租金收益＋未來出售所獲增值收益 筆者希望通過這篇文章，可以幫助投資者：正確了解所要投資商鋪的市場租金——為確定商鋪售價提供準確的數(shù)據(jù)支撐。其最大理論依據(jù)仍然是——租金收入是引發(fā)一切商用地產(chǎn)交易的動源。這也是與住宅定價最大的區(qū)別，也就是特別強調(diào)突出了租金水準與商鋪最終售價之間的關系如下所列公式：投資回報率＝商鋪購買價值／租金收入 。

要購買商品，首先必須確定商品的價值，然后才能正確定價，同樣道理，要對商鋪進行投資，首先要對于該商鋪進行正確估價。

根據(jù)筆者數(shù)十年的商業(yè)不動產(chǎn)估價經(jīng)驗，目前在一般商鋪估價最經(jīng)常采用的方法——市場比較法。

1、搜集交易實例——多收集周圍商鋪的成交行情，其中包括買賣和租賃行情。

注意：由于商鋪買賣沒有租賃的成交量大，因此在實際操作過程中，往往租賃的數(shù)據(jù)多于買賣。

2、選取可比實例——即從上述成交案例中，挑選出與所評估商鋪最接近的３－１０個可比案例。注意：重點強調(diào)的是可比性。

3、建立價格可比基礎——包括５方面內(nèi)容：１）統(tǒng)一付款方式；２）統(tǒng)一采用單價；３）統(tǒng)一幣種和貨幣單位；４）統(tǒng)一面積內(nèi)涵；５）統(tǒng)一面積單位。

注意：這中間很容易將實際使用面積＆建筑面積混淆——差之毫厘，謬以千里。

4、進行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況的修正

在這過程中，提醒投資者注意以下一些要點：

毛租金＆凈租金：即租金中包含了一些其他東西，比如：有些業(yè)主要求租賃稅收由承租方承擔、業(yè)主同意每年給承租方一定期限的免租期、租金中包含物業(yè)管理費等。

開價＆實際成交價：投資者比較容易了解到開價，而較難了解到實際成交價，但這對于最后的準確估價有很大影響。

樓層差異：商鋪一樓與二樓的租金差異很大，直接導致了其售價差異，因此在確定交易情況時務必將各樓層商鋪價格分清。

其他：交易日期、土地使用年限、門面寬深比、新舊程度等不再贅述。

注意：進行必要修正對于商鋪估價起到不容忽視的作用。

5、綜合評估決定估價額

這里需要特別強調(diào)指出：二手帶租約出售商鋪的價值評估，對于租期內(nèi)的租金收益必須嚴格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價格。原因很簡單，那就是——買賣不破租約！

注意：綜合評估需要估價人員有豐富的專業(yè)經(jīng)驗。

綜上所述，商鋪估價所采用的比較法中間，有許多值得投資者注意的關鍵點，而其中市場租金的了解與修正對于最后確定商鋪真實市場價值又起到關鍵作用。

三、商鋪有哪幾種類型，如何選擇適合自己的商鋪？

超市商鋪

大型超市往往伴隨居住區(qū)誕生，擁有聚集人氣的先天優(yōu)勢；大型超市內(nèi)的商鋪大多是分割型的，較獨立商鋪來說成本要低，經(jīng)營靈活，因此風險也較低。從目前大型超市的商鋪銷售情況看，在超市開業(yè)時幾乎銷售一空，不存在閑置現(xiàn)象。

提醒：超市商鋪是依賴于超市而產(chǎn)生的，超市經(jīng)營的好壞直接影響超市商鋪的贏利狀況。因此選擇有實力的超市經(jīng)營商或者已經(jīng)樹立起良好口碑的超市會起到事半功倍的作用。

商務區(qū)商鋪

商鋪投資的訣竅之一就是“看客買鋪”。哪里的消費能力高，哪里的商鋪投資就越有價值。從城市的發(fā)展看，每個城市的cbd商務區(qū)規(guī)劃都非常有限，因此特別適合一些現(xiàn)代商貿(mào)服務行業(yè)的業(yè)態(tài)入駐。在高質(zhì)量定位的前提下，此區(qū)域內(nèi)的商鋪投資潛力較大，甚至在未來幾年會成為商鋪中的稀缺資源。

提醒：在具體投資項目選擇上，一般來說，cbd商務區(qū)的商鋪客流消費能力相對較高。以商務樓白領為目標消費群的酒吧咖啡館、健身健美中心、美容美發(fā)廳、高級餐廳都會是這些地方的主角。

社區(qū)商鋪

提醒：值得投資者注意的是一些開發(fā)商通過對項目的包裝宣傳，從而促成了社區(qū)商鋪銷售價格虛高。這樣商鋪就喪失了升值的空間。因此投資前進行詳細的考察，理性投資非常關鍵。

商業(yè)街商鋪

商業(yè)街的“經(jīng)典”旺鋪，其優(yōu)越的商業(yè)氛圍、穩(wěn)定的客流量決定了該類商鋪運營收益水平較高。但其租金或單位面積價格也是高不可攀，在商業(yè)較發(fā)達的城市甚至會出現(xiàn)千金難求的局面。

提醒：商業(yè)街商鋪的投資回報率高，風險也會相應增加。商鋪投資專家認為，這類位置佳、地段好的所謂“經(jīng)典旺鋪”，其價格已經(jīng)被抬升到一個很高的價位區(qū)間，如果盲目入市，存在巨大的套牢風險。

四、商鋪投資案例：

來自江西的姚青住在閘北區(qū)彭浦新村，來上海已經(jīng)好幾年了，本來打算買車自用。“雖然我當時很想擁有一輛自己的私人汽車，但是汽車畢竟是一次性投入的消費品，以后還要面臨不斷貶值的命運。”

一次很偶然的機會，姚青去海門出差，發(fā)現(xiàn)海門這個城市雖小，但專業(yè)市場非常多，有汽車城、家具城等，而且還吸引了許多上海投資人在這里購房。那時候，上海的房子價格已經(jīng)很高，姚青也沒有這個實力，但是海門房價仍然處于低谷，特別是有許多專業(yè)市場，銷售都非常好。經(jīng)過幾天的考察，姚青收集了一些資料，認為幾個商鋪擁有很高的物業(yè)上漲回報率，對租金回報也十分有信心。

于是，2005年2月，姚青用12萬元準備買汽車的錢，買下了兩套位于海門市南海東路48號“海門國際汽車城”的商鋪，面積為50平方米，6000元/平方米，總價在30萬元左右，首付12萬元。

當時，姚青是這樣考慮的，長三角以上海為中心形成了汽車產(chǎn)業(yè)區(qū)，需要汽車的配套產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的支撐，今后是有一定的投資價值的。

事實上，姚青的判斷是正確的。2005年10月，由于海門國際汽車城銷售非常好，特別是“十一”在上海做推廣期間，吸引了一大批上海投資人前去購房，價格上漲至7500元/平方米，8個月時間內(nèi)單價上漲了1500元，此時，姚青把商鋪賣掉，獲利7.5萬元。

嘗到甜頭的姚青，這次更大膽了，準備多投資幾套商鋪。起初他擔心如果購買多套商鋪，在長三角其他城市會不會受到一些政策的限制。好在投資多套商鋪，首先銀行貸款是沒有限制的；其次，長三角除上海以外其他城市也沒有期房限轉(zhuǎn)這一規(guī)定。

2005年11月初，姚青從親戚朋友那邊借了30萬元，在無錫購買了3套東方國際輕紡城的商鋪，總價為120萬元，3套商鋪的首付在48萬元左右。

姚青沒有想到的是，輕紡城的升值比汽車城還快。2005年底，東方國際輕紡城的價格在8000元/平方米左右，到2006年底，輕紡城的價格已經(jīng)漲到11000元/平方米，原本總價40萬元買進，此時姚青拋掉的商鋪，總價在55萬元左右。投資3套商鋪，一共賺到45萬元。

姚青認為，長三角一些專業(yè)市場總價較低，更適合大筆資金投入。他曾經(jīng)在烏鎮(zhèn)的一個商鋪看到，一個溫州投資人購買了一個樓面的商鋪，總價在300萬元左右，首付100萬元，一年后就賺到80萬元。長三角的一些城市沒有期房限轉(zhuǎn)及稅收的政策限制，做短線也方便。