商業(yè)地產(chǎn)投資趨勢及建議

　　隨著住宅限購政策的進(jìn)一步升級，三四線城市中的臺州已經(jīng)出臺了限購政策，雖然業(yè)內(nèi)稱其限購政策形同虛設(shè)，但臺州對于中央限購政策升級的回應(yīng)實則形式大于內(nèi)容，這不免讓市場又一次進(jìn)入恐慌狀態(tài)。開發(fā)商恐慌作為其利潤主戰(zhàn)場的二三線城市從此也如一二線城市一樣開始變得十分艱難，而對于一二線城市限購門外的購房者也恐慌以后房子難買，地方政府也恐慌，特別是剛剛靠土地出讓而發(fā)跡的三四線政府，土地財政無法實現(xiàn)，何處還可以生財？當(dāng)然限購政策升級所牽涉到得所有利益集團(tuán)及購房者，多方均處在暗暗角力的狀態(tài)，市場究竟會走向何方，我們無法預(yù)知，因為這已經(jīng)不是一個傳統(tǒng)意義的市場。

　　在通脹高企，物價飛漲的年代，股市有風(fēng)險，住宅不能投資，金價不穩(wěn)定，那我們的資金還能去向何方，什么樣的投資對象能夠保證我們的資金可以保值增值？在“豆你玩”，玉米白菜等投資熱過后，所以的投資者冷靜下來均將目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。

　　那商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及投資是否就所向披靡呢？不一定！對開發(fā)商特別是一直以住宅開發(fā)為主業(yè)的開發(fā)商而言，商業(yè)地產(chǎn)是一個非常陌生的領(lǐng)域，所以的開發(fā)模式完全不同于住宅地產(chǎn)，所以其過往的經(jīng)驗基本沒有太多用途。而對于投資者而言，商業(yè)地產(chǎn)投資所牽涉的稅費(fèi)與經(jīng)營模式與住宅物業(yè)又截然不同，有經(jīng)驗的投資者還好，對于沒有經(jīng)驗的投資者，極有可能會陷入投資陷阱中。特別是限購令出臺后，一二線城市已經(jīng)有大量的資金進(jìn)入作為規(guī)避政策及風(fēng)險的商業(yè)地產(chǎn)，媒體對于商業(yè)地產(chǎn)投資中所存在的陷阱及泡沫已多有報道，那市場是否就此停頓，任由政策淫威？

　　有先見之名的開發(fā)商和投資者率先說NO！因為他們已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了未來幾年的投資區(qū)域以及利潤增長點(diǎn)。

　　作為此次限購受益的三四線城市，其住宅銷售火爆，但其商業(yè)開發(fā)卻基本空白，居民的消費(fèi)場所基本還處于菜市場、小型商場或商店等這些地方，沒有所謂的購物中心、購物廣場等。而作為去三四線城市及縣城鎮(zhèn)等地購房的購房者，他們很多都是外出工作，節(jié)假日回去消費(fèi)，平常便是老人小孩在家消費(fèi)、也包括一部分的中青年女性。這樣的特點(diǎn)孕育著商業(yè)地產(chǎn)的極大商機(jī)，特別是三四線城市集中的區(qū)域。

　　目前在三四線城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，其開發(fā)的物業(yè)形態(tài)以專業(yè)市場、商業(yè)住宅綜合體、商業(yè)綜合體等為主。而開發(fā)商對物業(yè)運(yùn)營方式則有持有、分散產(chǎn)權(quán)銷售為主、持有銷售混合運(yùn)營等為主。

　　面對形式如此多變的商業(yè)物業(yè)，投資者需要找到一個物有所值、物超所值的物業(yè)則需要明亮的眼睛、冷靜的思考及敏銳的判斷力。對此，滿堂紅商鋪部的諸多經(jīng)驗豐富的置業(yè)顧問為廣大的投資者提出以下建議以供參考：

　　(1)對于三四線城市的商用物業(yè)，我們建議投資街鋪時需要考慮鋪面所處的地段、可營業(yè)態(tài)及未來的發(fā)展前景等因素；

　　(2)對于目前大事宣傳專業(yè)市場鋪或者商場鋪，我們建議購買時一定要先弄清楚開發(fā)商對于其商場的綜合定位以及未來的運(yùn)營計劃，若所有的鋪面均產(chǎn)權(quán)分散賣則需要考慮其周邊的市場的需求是否能夠支撐起如此大量的鋪面租賃以及開發(fā)商是否進(jìn)行統(tǒng)一的招商及物業(yè)管理；若不是全部拆散賣，則需要考慮開發(fā)商對其持有部分的商業(yè)的經(jīng)營定位和招商計劃及進(jìn)展，以及對散賣鋪面的招商定位以及實際的市場中商家的需求。此外，還需要對整個區(qū)域的未來發(fā)展以及同區(qū)域內(nèi)是否有同類項目存在，未來的商鋪?zhàn)赓U的競爭是否激烈等因素。

　　(3)最重要的是，投資者自身的實力�，F(xiàn)在準(zhǔn)備金率高企，且未來繼續(xù)提高準(zhǔn)備金率的可能性加大，面對銀行資金量收緊，建議客戶盡量手頭資金備足。

　　(4)政策走向。雖然目前的主流是政策在未來2-3內(nèi)較難改變主趨勢，但投資者需要時刻關(guān)注國家的金融政策、產(chǎn)業(yè)政策以及房地產(chǎn)政策等相關(guān)政策，從而為自己在投資路上掘到一桶又一桶金。

　　商業(yè)地產(chǎn)投資比住宅投資不管是手續(xù)還是稅費(fèi)等相應(yīng)的手續(xù)都比住宅投資來的麻煩，我們建議，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資時盡量的尋找專業(yè)的置業(yè)專家，從而避免一些不必要的煩惱。

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